初心者編

不動産投資の基本とは?~「高望み」という無知~

不動産投資の基本となる考え方は理解できていますか?

これが理解できていないと、不動産業者から嫌われます。

嫌われるというのは、具体的に、存在しない物件を求める、ということです。

存在しない物件は、ファンタジー物件などと呼ばれますが、素人の方によくある傾向です。

不動産投資の基本が理解できていないと、このような状況に陥ります。

存在しない物件の条件を突き付けても、不動産業者に無視され、最終的に嫌われるのです。

不動産投資の基本とは?

不動産投資は、投資です。

株式投資や投資信託などと、分類は一緒です。

投資の目的は、今ある資産を少しでも増やすことです。

株で増やすのか、投資信託で増やすのか、不動産で増やすのか、手段が違うだけです。

投資の基本を思い出してください。

リスクとリターンは表裏一体、という考え方が基本です。

この考え方は、不動産投資にも当てはまります。

不動産投資のリターンは、多くは利回りで測られます。

利回りが高い、ということは、リスクが高い、ということを指します。

利回りが低い、ということは、リスクが低い、ということになります。

この考え方が身についていないと、利回りが高くてリスクの低い物件を求めてしまいます。

結論からですが、そんな都合の良い物件は存在しません。

不動産投資のリスクとリターンとは?

不動産投資における主なリスクは、

・空室リスク

・価格下落リスク

です。

空室が極めて少なく、価格が下落しない物件であれば、勝てる可能性が高くなります。

逆に、空室が多く、価格の下落が激しい物件であれば、負ける可能性が高くなります。

それでは、どのような物件のリスクが低いと思いますか?

空室が少なく、価格の下落が低い物件です。

すごく簡単に書くと、立地の良い物件です。

例えば、東京23区で立地が良ければ、人気が殺到します。

空室リスクはほぼありません。

価格下落リスクも限定的です。

その結果、利回りは低くなります。

利回りが下がれば、毎月のキャッシュフローも下がります。

駅前の好立地物件であれば、利回りが低くて当然なのです。

逆に、人気のないエリアであれば、空室リスクは上がります。

さらに、次欲しいと思う人が少ないので、価格下落リスクも上がります(最悪売れないケースもあります)。

すると、リスクが高いので、利回りも上がります。

キャッシュフローも増えます。

高利回りにしないと、買い手が付かないからです。

 

想像していただくとわかります。

【物件A】

住所:東京都港区

利回り:5.2%

【物件B】

住所:千葉県八街市

利回り:5.2%

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みなさん、どちらの物件が欲しいですか?

利回りが同じであれば、確実に人気のある東京都港区の物件を買うべきです。

それでは次はどうでしょうか。

 

【物件A】

住所:東京都港区

利回り:5.2%

【物件B】

住所:千葉県八街市

利回り:14.8%

みなさんどちらの物件が欲しいですか?

利回りにかなり差があるので、比較の価値が出てきました。

八街市の利回り14.8%について、最低限の需要があり、入居者が見込め、売却時にも買い手が付きそうであれば、港区の物件と比較する価値があるのです。

不動産も投資なので、買って、貸して、売る、までの過程で、効率よく資産が増やせるのか否かを考えます。

立地では間違いなく東京都港区ですが、利回りの高さから、千葉県八街市を購入したほうが良いケースも出てくるのです。

高望みは無知な証拠

東京都港区で利回り10%の物件が欲しい!

これは明らかに高望みです。

物件の高望みは、素人の人によく見られる傾向です。

場所もよくてキャッシュフロー素晴らしく出る!

という物件を求めても無駄ということです。

リスクとリターンは表裏一体です。

さらに、不動産投資では自分自身の属性と金融資産が大変重要です。

これらも加味して、自分に何が買えるのか?どのような物件であれば購入を検討できるのか?を現実的なラインで考えることのできる人は少ないと感じます。

無知が故に高望みをしてしまうのですが、高望みは不動産業者から嫌われますし、いつまでたっても不動産投資を始めることができなくなります。

リターンを求めるのであれば、エリアを妥協する

低リスクで運用したい!好立地で買いたい!と思っているのであれば、リターンを低くする

という最低限の考え方は必要です。

立地はいいけど利回りも良い!

という存在しない物件を求めてしまうことは避けましょう。

今の自分のランクだとどのあたりが買えるのか?

何に軸をおき、その結果どのような現実的な物件を求めるのか?

が分析できていると、不動産投資家として第一歩が踏み出せると思います。

まとめ

高望みは無知です。

これは、不動産投資に限った話でもないと思います。

結局、よくわかっていないと、何もかも良い条件を求めてしまうのが、人間なんだと思います。

例えば、定期預金は超ローリスクです。

利息が10%つく定期預金はありませんか?

と聞かれたら、どう思いますか?

そんなのあるわけねーだろ!

と思いますよね 笑

上記のような質問をしてくる人がいたら、金融に関して極めて無知だと言えるわけです。

不動産投資の世界でも同じです。

リスクとリターンは何事も表裏一体です!

存在しない物件を求めている間も、時間を無駄にしています。

購入していれば、取れていた家賃も逃します。

タイムイズマネーです。

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