保有編

空室が埋まらない?~誰でもすぐにできる空室対策の簡単なコツ~

なかなか部屋が埋まらなくて困っている!

そんな経験はありませんか?

部屋が決まらない理由は、単純なものです。

すぐにできる空室対策のコツを公開します。

【全国賃貸住宅新聞】

2019年3月4日発行より

一番簡単な策は、AD(広告費)の付与です。

ADとは、現地を案内する客付け業者に支払う報酬であり、付与は効果絶大です。

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ポイントは、周辺で募集されている部屋と比べてどうか?ということです。

既にADが100%付与されている部屋が多くある場合、100%の付与では差別化が図れていません。

200%付与することで、アドバンテージを得ることができます。

ADが100%付与されるべきエリアにも関わらず、ADが付与されていないような部屋は、決まりにくいと思ってください。

募集している部屋のエリアにおけるADがどの程度付与されているのかは、必ず把握するべきです。

フリーレント

次に、フリーレントです。

入居者は、できるだけ諸費用がかからないことを望みます。

入居月は、各種諸費用や引っ越し費用、前払い家賃など、出費が伴います。

フリーレントを付与することで、入居者の負担を下げることができます。

家賃帯の低いアパートでは、特に重要です。

フリーレントについても、周辺の部屋との比較は大切です。

周辺でフリーレントを1ヵ月分付与しているような場合、同等の1ヵ月は付与すべきでしょう。

敷金礼金の設定

敷金礼金も、入居者の諸費用に大きな影響を与える項目です。

2019年現在、よほど強いエリアでないと、礼金を取るのは難しくなってきています。

敷金礼金を0にし、クリーニング代(3万円+税)程度の徴収に留めることで、入居率を上げることができます。

インターネットで部屋を検索する項目にも、敷金礼金0があります。

より多くの人に部屋を見てもらうため、入居がなかなか決まらない場合は、敷金礼金を0にしてみてください。

家賃

当たり前ですが、入居者が一番気にするのが家賃です。

家賃が周辺と比べて少しでも安ければ、当然決まる可能性が高くなります。

逆に、相場よりも高い賃料設定になっている場合は、まず決まらないと考えてください。

しかし、家賃については、慎重に値下げることをお勧めします。

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家賃を下げると、売値が下がります。

不動産を売りに出すときは、利回りをベースにして売値が決められるケースが多くあります。

家賃を下げる、ということは、取れる年間の賃料が下がるため、利回りが下がります。

利回りが下がると、売れる値段が下がります。

このため、家賃を下げるのは最終手段です。

売却が視野に入っている場合は、ADやフリーレントの付与でカバーしていくことをお勧めします。

家賃は少しでも高く見せておく方が、売るとき有利になります。

リノベーション

リノベーションを簡単に勧める不動産業者もいますが、慎重に行うべきです。

リノベーションにかかる費用はどの程度なのか

それにより入居率はどの程度上がるのか

それにより家賃はどの程度取れるようになるのか

しっかりと把握しないと、リノベーションでかけた費用を回収できなくなります。

費用対効果の悪いリノベーションは、行うべきではないでしょう。

管理会社を変更

管理会社によっては、情報を広く公開せずに、自社で客付けしようとするところがあります。

賃貸管理手数料が安い管理会社であれば、その可能性が高いので注意が必要です。

1棟であれば家賃の4%~5%

区分であれば、家賃の4%~5%または3,240円のいずれか低いほう

が相場です。

この水準より低い場合は、募集の仕方を疑ってみてください。

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不誠実な管理会社の場合は、管理の変更が決まった瞬間に、空室がある場合は真面目に募集しなくなることもあるので、気を付けてください。

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まとめ

このような施策を施しても、なお入居が決まらない場合は、購入したエリアにそもそも問題があることになります。

根本的に賃貸需要がない

部屋の間取りが需要と合っていない(ファミリーに人気のエリアに単身の間取りなど)

不動産の怖いところは、買った後に場所を移動させることができないことです。

部屋の中をいくらリノベーションで綺麗にしても、そもそもの需要が無い場合は、致命的です。

但し、よほどのことが無い限り、空室が埋まらない理由は、周辺の募集条件とマッチしていないということです。

周辺はADを200%付与しているのに、自分の部屋は付与していない

周辺はフリーレント1ヵ月なのに、自分の部屋は付与していない

周辺と比べて優位性が確保できる条件で募集すれば、成果はでます。

是非賃貸管理会社と相談し、募集条件を変更してみてください。

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