保有編

空室が埋まらない?~誰でもすぐにできる空室対策の簡単なコツ~

なかなか部屋が埋まらなくて困っている!

そんな経験はありませんか?

空室の原因は主に以下2つしかありません。

・管理会社が悪い(無能)

・賃貸需要のないエリアに物件を買った

2つ目は致命的です。

1つ目の「管理会社が無能」は改善できます。

良い管理会社に変更すれば、ビックリするほど早く空室は埋まるでしょう。

空室時の募集条件提案は、管理会社が積極的に行うものです。

これから書くような提案がないようであれば、管理会社の変更をお勧めします。

空室対策で使えるコツを列挙していきます。

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【全国賃貸住宅新聞】

2019年3月4日発行より

AD(広告費)とは、現地を案内する客付け業者に支払う報酬であり、付与は効果絶大です。

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ポイントは、周辺で募集されている部屋と比べてどうか?ということです。

既にADが100%付与されている部屋が多くある場合、100%の付与では差別化が図れていません。

200%付与することで、アドバンテージを得ることができます。

また、AD100%が平均なのに、0で設定していたりすると、客付け業者に優先して案内してもらえない可能性が高くなるので、まずはADの値を平均に合わせましょう。

募集している部屋のエリアにおけるADがどの程度付与されているのかは、必ず把握するべきです。

管理会社に、募集図面ください、と言えばADの設定値はわかります。

一番下の帯にAD〇〇%と記載されています。

その数値が他の部屋と比べて劣っていないか確認しましょう。

フリーレント

次に、フリーレントです。

入居者は、できるだけ諸費用がかからないことを望みます。

入居月は、各種諸費用や引っ越し費用、前払い家賃など、出費が伴います。

フリーレントを付与することで、入居者の負担を下げることができます。

家賃帯の低いアパートでは、特に重要です。

フリーレントについても、周辺の部屋との比較は大切です。

周辺でフリーレントを1ヵ月分付与しているような場合、同等の1ヵ月は付与すべきでしょう。

敷金礼金の設定

敷金礼金も、入居者の諸費用に大きな影響を与える項目です。

2020年現在、よほど強いエリアでないと、礼金を取るのは難しくなってきています。

敷金礼金を0にし、クリーニング代(3万円+税)程度の徴収に留めることで、入居率を上げることができます。

インターネットで部屋を検索する項目にも、敷金礼金0があります。

より多くの人に部屋を見てもらうため、入居がなかなか決まらない場合は、敷金礼金を0にしてみてください。

他が礼金0なのに、自分の物件で礼金1にしていれば、それは当然決まりにくくなります。

周辺の設定値と比較し、最低でも合わせるようにしてください。

家賃

当たり前ですが、入居者が一番気にするのが家賃です。

家賃が周辺と比べて少しでも安ければ、当然決まる可能性が高くなります。

逆に、相場よりも高い賃料設定になっている場合は、まず決まらないと考えてください。

しかし、家賃については、慎重に値下げることをお勧めします。

家賃を下げると、売値が下がります。

不動産を売りに出すときは、利回りをベースにして売値が決められるケースが多くあります。

家賃を下げる、ということは、取れる年間の賃料が下がるため、利回りが下がります。

利回りが下がると、売れる値段が下がります。

このため、家賃を下げるのは最終手段です。

売却が視野に入っている場合は、ADやフリーレントの付与でカバーしていくことをお勧めします。

家賃は少しでも高く見せておく方が、売るとき有利になります。

少しテクニック的な話になりますが、家賃は、最初の6カ月だけ安くする、というような募集も可能です。

最初の6か月:5万円

それ以降:6万円

という形です。

メルマガ登録

すると、表面的には家賃が5万円なので、ネット上の検索に引っ掛かりやすくなります。

6か月以降は家賃が変わることを伝えたり明記しておくことは必須ですが、検索にかかりやすくなる点では、メリットがあります。

今はインターネットで住みたい部屋を検索する人が大半です。

少しでも目に触れさせよう!

という対策です。

リノベーション

リノベーションを簡単に勧める不動産業者もいますが、慎重に行うべきです。

リノベーションにかかる費用はどの程度なのか

それにより入居率はどの程度上がるのか

それにより家賃はどの程度取れるようになるのか

しっかりと把握しないと、リノベーションでかけた費用を回収できなくなります。

費用対効果の悪いリノベーションは、行うべきではないでしょう。

悪質な会社であれば、高額なリノベーションを勧めてきたりもするので、費用対効果を確認しながら慎重に進めるべきでしょう。

諸費用をオーナーが負担する

あまり知られていない作戦ですが、効果は絶大です。

入居者が負担する諸費用とは、主に以下があります。

・鍵交換費用

・保証会社費用

・仲介手数料

・付帯サービス費用

合計すると、結構な金額になります。

まず気を付けていただきたいのが、付帯費用です。

管理会社によっては、入居時に余計な費用を入居者に負担させています。

消臭費(またはそれ相応のもの)など、明らかに不要な付帯物の費用です。

これは絶対に排除してください。

オーナーの視点から見ると無駄でしかなく、付帯費用があるが故に入居者を逃すケースもあります。

次に、鍵交換費用と保証会社費用ですが、これをオーナーが負担すると明記します。

これだけで、諸費用が結構浮きます。

入居者の多くは、入居時の諸費用について、低ければ低いほど好ましいと考えます。

一時的にオーナーが費用を負担することにはなりますが、入居者確保には効果ありです。

情報公開範囲

管理会社によっては、情報を広く公開せずに、自社で客付けしようとするところがあります。

賃貸管理手数料が安い管理会社であれば、その可能性が高いので注意が必要です。

1棟であれば家賃の4%~5%

区分であれば、家賃の4%~5%または3,000円+税のいずれか低いほう

が相場です。

この水準より低い場合は、募集の仕方を疑ってみてください。

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不誠実な管理会社の場合は、管理の変更が決まった瞬間に、空室がある場合は真面目に募集しなくなることもあるので、気を付けてください。

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広く募集をかけず、自社に来た顧客のみに物件を紹介しているようでは、確率の問題で当然決まりにくくなります。

幅広くちゃんと物件情報を出しているのかは、スーモやホームズでもわかります。

是非確認してみてください。

まとめ

このような施策を施しても、なお入居が決まらない場合は、購入したエリアにそもそも問題があることになります。

根本的に賃貸需要がない

部屋の間取りが需要と合っていない(ファミリーに人気のエリアに単身の間取りなど)

不動産の怖いところは、買った後に場所を移動させることができないことです。

部屋の中をいくらリノベーションで綺麗にしても、そもそもの需要が無い場合は、致命的です。

但し、よほどのことが無い限り、空室が埋まらない理由は、周辺の募集条件とマッチしていないということです。

周辺はADを200%付与しているのに、自分の部屋は付与していない

周辺はフリーレント1ヵ月なのに、自分の部屋は付与していない

周辺は礼金0なのに、自分の部屋は礼金1

周辺と比べて家賃が高い

周辺と比べて優位性が確保できる条件で募集すれば、成果はでます。

しかし、今回記載したような内容は、通常管理会社から提案がなければいけません。

提案がないような管理会社であれば、即変更することをお勧めします。

管理会社が変わるだけで、不動産投資は劇的に上手く回ることもあるのです。

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