購入編

【不動産投資】ワンルームで勝つなら「仲介物件」!~売主物件との違いとは?~

頭金10万円でワンルーム(区分マンション)が買えるようになってから、ワンルーム業者がハイエナのように参加してきました。

多くは、ワンルームを相場で購入し、無知な投資家に高値で転売することで暴利を得ている業者です。

相場2,000万円の物件を自社で購入し、それを2,800万円で売るのです。

これにより、800万円が不動産業者の利益になります。

非常に大きな利益で、この行為が横行しています。

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不動産業者が買取り、自分自身が売主になることを売主物件と呼びます。

自分が売主になると、その業者が提携している銀行の提携ローンが使えるようになるので、自己資金10万円という非常に少額な資金でワンルームが買えるようになります。

サラリーマン不動産投資家が対面する、99%の不動産業者は、この手のタイプです。

売主物件の多くは、金額が相場より高いという点があります。

それでは、仲介物件とはどのような物件なのでしょうか。

仲介物件とは

すごく簡単に書くと、レインズに出ている物件だと思ってください(やや乱暴ですが)。

レインズに出ている物件の多くは、相場価格です。

相場価格でないと、売れないからです。

不動産業者が一度購入し、自社の顧客に直接販売するタイプの物件は、レインズの相場など意識せず、言い値で顧客に販売できるので、相場より随分高値で販売されています。

少しでも安く買えるということは、少しでも早く売る機会が模索できるということです。

2,000万円が相場の物件を2,000万円で購入すれば、即日2,000万円で売りに出してもおかしくないのです(実際は諸費用の関係で、同額販売だと損をします)。

安く買える可能性がある市場で物件を買わない手はありません。

ワンルームで勝ちたいのであれば、最短ルートはレインズから物件を購入することです。

仲介物件のデメリット

ならなんでみんな仲介物件を買わないの?

と思うかもしれません。

実は、仲介物件を買うのは簡単ではないのです。

その理由は3つあります。

 

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1.存在自体を知らない

まず最初は、仲介物件の存在を知らない、というものです。

これは仕方ないですね。

不動産に対する知識不足です。

 

2.自己資金が多くなる

次に、必要になる自己資金が、不動産業者の転売ものに比べると、はるかに多い、という点です。

多くの現金が投入できないと、そもそも仲介物件を購入できる土台に乗らないのです。

不動産業者の売主物件が頭金10万円で買えるのに対し、仲介物件は、300万円~400万円ほどは必要になります。

提携ローンが使えないため、頭金を入れる必要があるだけでなく、不動産購入でかかる諸費用(仲介手数料、登記費用など)も自分で負担しないといけません。

不動産業者の売主物件であれば、このような費用は価格に含まれているため、かかりません。

 

3.金利が高くなる

そして最後に、提携ローンが使えない結果、金利が高くなる、というものです。

金利に関しては、所有期間が短期であれば大きな影響は出てきませんが、少しでも長く持つと、その影響はどんどん出てきます。

1%の差でも、支払い総額で考えると大変大きな差になります。

まとめ

単純に見た目が安いから、トータルでも安くなる、というものではなりません。

売主物件は、提携ローンが使えるだけでなく、必要な資金が極めて少額で済みます。

仲介手数料がかからないだけでなく、諸費用も価格に含まれているため、厳密な価格の比較をする場合は、これらのことまで加味しないといけません。

計算方法は以下です。

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仲介物件に近い価格で出てくる不動産業者売主物件が出たのであれば、それは購入すべきです。

なかなか数は存在しませんが、そのようなレンジの価格でワンルームを販売している業者も存在はします。

まずはレインズという存在を把握し、不動産には相場があることを理解し、仲介物件と売主物件の価格をそれぞれ再計算して比較(実勢価格)し、物件を見定めてみると良いでしょう。

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