購入編

個人信用情報とは?~住宅ローン・アパートローン融資審査基準のポイント~

個人信用情報とは、簡単に言うとクレジットカード会社や銀行などが参照するあなた自身のお金に関する個人情報です。

クレジットカードをどの程度使用しているのか、カードローンの利用履歴はあるのか、住宅ローンの支払いはあるのかなど、かなり多くの情報が分かるものと理解してください。

銀行にローンの申請をする際、嘘を付いてもこれらの情報でバレますのでくれぐれも注意してください。

個人信用情報の種類

個人信用情報には、次の3つがあります。

それぞれの詳細までは、理解する必要はありません。

①全国銀行個人信用情報センター(略称「KSC」)(銀行系)
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

②株式会社シー・アイ・シー(略称「CIC」)(クレジット系)
http://www.cic.co.jp/

③株式会社日本信用情報機構(JICC)(消費者金融、商工ローン系)
http://www.jicc.co.jp/

個人信用情報はなぜ重要なのか?

個人信用情報に問題があると、その時点で融資が難しくなります。

勤め先が良くても、年収が高くても、個人信用情報に問題があれば、融資は難しくなります。

融資する金融機関もありますが、利息が高いなど、不動産投資には向かない借入になる恐れが高く、十分に注意してください。

個人信用情報 >> 年収

です。

お金を貸す金融機関の立場に立てば、個人信用情報に傷がある人に融資したくないのは当たり前です。

カードローンや消費者金融は、一般的に浪費家タイプが利用する傾向が強く、稼いだ額よりも使ってしまうという、致命的な性格の方に多くの見受けられます。

そんな人は不動産投資に向きません。

このような借入は、非常に問題です。

5年は、履歴が消えないと思ってください。

クレジットカードなどの支払い遅延も数ヶ月続くと致命的です。

延滞履歴が残ります。

カードローンについては、融資申し込み時点で残債が無ければ、セーフになる場合もあります。

しかし、支払い遅延の履歴はアウトです。

支払い遅延の履歴があると、5年間は不動産投資で融資を受けることが難しくなります。

また、クレジットカードの作り過ぎも控えてください。

マイナス評価につながります。

不動産で融資を受けようとする場合は、できるだけ使っていないクレジットカードを解約しておくことをお勧めします。

不動産投資で不利になる借入

住宅ローン

・車のローン

・消費者金融

・カードローン

不利な借入に住宅ローンが入っています。

なぜでしょうか。

金融機関は、住宅ローンに対してマイナスなイメージを持っているという事です。

当たり前です。

住宅ローンは、可処分所得(手取り)から支払いをする必要があるローンなのです。

よほど資産価値が借入を上回っている状態でない限り、マイナスだと思ってください。

以下書籍「不動産投資の破壊的正攻法」からの抜粋になりますが、次の一文が全てを物語っています。

減価償却という不動産における最大のメリットを教授できず、税引き後のキャッシュフローからローンの返済をしなければならないマイホームと、税引き前に減価償却が可能であり、金利も経費計上できる不動産投資とでは一生涯には天と地ほどの資産形成上の差が出てくるということを理解する必要があります。

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その逆もあります。

個人名義で収益物件を購入した場合、マイホーム購入時の住宅ローン審査で不利になる場合があります。

この辺りは、自身の計画をしっかりと立てた上で検討することをお勧めします。

個人名義での借入には、年収倍率があるため、収益物件で既に個人名義の借入枠を使っていると、住宅ローンが組めなくなるのです。

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個人名義購入の限界

個人名義で不動産を購入する場合、自分自身が主たる債務者となって契約します。

主たる債務者での契約は、個人信用情報に載ります。

物件を増やして借入が増えると、その借入残高を他の銀行なども把握することになります。

収益不動産事業として問題ないような借入であっても、やはり限界は来ます。

しかし、個人名義により借入の限界を回避する方法が2つあります。

法人設立

法人を設立して、法人名義で不動産を購入します。

すると、法人が主たる債務者で、個人が連帯保証人になります(そうでない銀行もあります)。

ここに、個人名義との大きな違いがあります。

連帯保証人かつ個人信用情報への登録をしない銀行を活用する場合、個人信用情報に借入状況は出て来ません。

例えば、A銀行で法人名義の借入をしたとします。

次にB銀行を使います。

B銀行は、A銀行での借入が見えないのです。

1棟1法人スキームと呼ばれる買い増し方法ですが、2018年に入り、このような購入方法も問題視されるようになってきており、新しい銀行を使う場合でも、既に不動産投資の借入があるのか、確認されることがあります。

確認されたら、正直に答えるべきです。

また、個人名義での購入に比べて、法人名義での購入は、融資のハードルが高くなる場合もあります。

銀行の評価範囲内で融資を受ける

銀行の物件評価が2,600万円だったとします。

すると、2,600万円までであれば、融資が受けられるのです。

銀行の視点で見ると、既存借入云々ではなく、購入する物件単体で2,600万円の資産価値があると判断しているため、その範囲内であれば融資を受けることができます。

・自己資金を入れて銀行評価範囲内の融資額に抑える

・土地値と販売価格が同じような1棟物件を選ぶ

このいずれかにより、借入の限界突破を図ります。

融資の限界は、銀行の目線で、

評価額<融資額

になるから起きるのです。

銀行の評価が出る物件を買うことが出来ていれば、融資を受け続けることも可能です。

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まとめ

普段のお金の使い方が、金融機関には分かってしまうということです。

これが個人信用情報です。

個人名義で買うのか、または法人を設立して購入する場合、使う予定の金融機関は個人信用情報への登録を行うのか、物件数を将来的に増やしたい場合は、よく確認することをお勧めします。

お金使いが荒い人や貯金が苦手な人に、お金を貸したくない金融機関のスタンスは当たり前ですね。

いずれマイホームを購入したい場合は、個人名義での収益物件購入は、慎重にすることをお勧めします。

いざマイホームを購入したくなった際、別の収益物件が邪魔をして融資額が想定より低かったり、借りれなかったりする可能性が出てくるためです。

「いやー問題なく借りられますよ!」という無責任な不動産業者の発言を鵜呑みにしてはいけません。

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