購入編

地方で不動産投資をしてはいけない4つの理由~高利回りババ抜きゲーム~

不動産投資のやり方に正解はありませんが、地方の不動産投資は、お勧めしません。

それでも圧倒的なキャッシュフロー率を誇り、半分が空室でも十分回るような場合は、検討の余地もあるかもしれません。

しかし、東京よりも少し利回りが高めだから、という理由での購入はしないほうが良いでしょう。

また、特定の地方都市に土地勘があり、地元の不動産業者や賃貸管理会社をよく知っている場合は、地方で不動産投資を開始して良い場合もあります。

利回りだけに目が行き、土地勘のない地方に物件を購入してしまうのは危険です。

その理由は、全部で4つあります。

どれも致命的です。

空室率

よほど特定の地方都市でない限り、空室率は今後改善しません。

東京23区でも、空室率は高くなってきている状態です。

地方都市の空室率は、一部を除き、今後加速的に上昇していくでしょう。

空室率が高くなると、高利回りに見えていた地方の不動産投資は、机上の空論となります。

不動産投資は、入居者がいないと始まりません。

入居者がいないと家賃収入を得ることができないため、高利回りに見えていた物件の利回りは、下がります。

【購入時の概要】
物件価格:5,000万円
年間家賃:600万円
表面利回り:12%

【現実】
空室率が25%だったとします。すると、以下のように利回りは激減します。

物件価格:5,000万円
年間家賃:450万円
表面利回り:7.5%

見た目上の利回りは高いにも関わらず、入居者が思うように確保できず、想定していた利回りを下回ることはよくあります。

家賃に対する修繕費の高さ

意外にあまり意識されていません。

買うことだけに目が行き、保有期間中の運用が考慮されていません。

地方の不動産は、ワンルームであれば、月額の家賃が3万円台またはそれ以下であることも珍しくありません。

確かに、取れる家賃が低い分、物件自体の価格も低くなります。

しかし、修繕にかかる費用は、都内であろうが、地方であろうが、基本的にほとんど変わりません。

地方の場合、入居者が入れ替わるときにかかる修繕費が、家賃の3倍近くになることも珍しくはありません。

これは、直接的に実質利回りを大幅に押し下げる要因となります。

2年で1回入居者が入れ替わると仮定し、地方の高利回り物件と、都心の物件を比較してみたいと思います。

【地方のワンルーム】
・物件価格:280万円
・表面利回り:12%
・家賃:2.8万円
・退去時の修繕費:8万円

2年間で取れる家賃の総額は、67.2万円(2.8×24カ月)です。退去時の修繕費が8万円かかるので、それを差し引きます。結果、59.2万円となります。

2年間で59.2万円の家賃収入なので、年間29.6万円です。これを利回りに直すと、10.57%になりました(29.6万円÷物件価格の280万円)。

表面利回りは、1.93%も下がっています。

【都内のワンルーム】
・物件価格:1080万円
・表面利回り:7.5%
・家賃6.75万円
・退去時の修繕費:8万円

2年間で取れる家賃の総額は、162万円(6.75×24カ月)です。退去時の修繕費が8万円かかるので、それを差し引きます。結果、154万円となります。

2年間で154万円の家賃収入なので、年間77万円です。これを利回りに直すと、7.12%になりました(77万円÷物件価格の1080万円)。

表面利回りは、0.38%の下落にとどまっています。

ファミリータイプの区分は要注意

さて、家賃に対する修繕費の高さで、最も注意すべきは、田舎の専有面積が大きいファミリータイプの区分です。

ファミリータイプになると、2LDK前後以上が多くなります。

専有面積の広い物件は、修繕費がかなり高額になります。

退去時の修繕費が、20万円を超えることも珍しくはないでしょう。

勿論、それを拠出できるだけの家賃が取れていれば別ですが、家賃が7万円前後またはそれ以下のような物件であれば、かかる修繕費率は非常に大きくなります。

仮に、毎月のキャッシュフローがプラス1万円でも、修繕費の20万円は20か月分のプラスを吹き飛ばします。

ほぼ2年分です。

専有面積の広い区分は、管理費と修繕積立金の額も大きく、実際はほとんどキャッシュフローが出ないのではないでしょうか。

購入してはいけない条件は以下の通りです。

・地方

・ファミリータイプの区分

・家賃7万以下

管理費と修繕積立金が高いのに家賃が低い。

そして、修繕費が高い。

この結果、利益が出ません。

利回り云々ではなく、この時点でお荷物物件です。

家賃7万以下のファミリータイプ区分マンションは買わない

大規模修繕のダメージは計り知れない

大規模修繕費を把握していますか?

大規模修繕費は、

RC>>>>鉄骨>木造

の順番でかかります。

規模が大きなRCであれば、大規模修繕の内容によっては、1,000万円かかることもあります。

この費用への意識はありますか?

地方の物件を勧める不動産業者は、RC推しが多いと思います。

個人的に、築古のRCにはかなりのリスクがあると思っています(私は保有したくない)。

建物自体の修繕費用は重たくなります。

数百万~1,000万円前後の大規模修繕費を、地方の部屋レベルの家賃で網羅するのはなかなか大変です。

入居者募集にかかる負担割合が大きい

現在、都内でも、礼金はよほどエリアが良くない限り、取れなくなっています。

敷金礼金ゼロで募集することも、珍しくなくなりました。

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地方では、入居者の確保が難しく、フリーレントすらも付与しないと、入居者が付かないような物件も珍しくありません。

入居者を募集する時の費用は、主に次のようなものがあります。

・賃貸管理会社に支払う報酬

・客付け業者に支払う広告費(AD)

・フリーレント

これらは、利回りを大幅に押し下げる要因となります。

それでは改めて、先ほどの例を使って、地方の物件と都内の物件を比べてみます(2年で入れ替わりがあるという前提)。

【地方のワンルーム】
・家賃:2.8万円
・賃貸管理会社に支払う報酬:家賃1ヵ月
・客付け業者に支払う広告費(AD):家賃2か月
・フリーレント:2か月分

合計すると、家賃5か月分も負担があります。

先ほどは、修繕費を加味した家賃の合計が、59.2万円でした。

しかし、入居者募集費用で、別途14万円(2.8カ月×5か月)かかっていたのです。

すると、2年間の家賃の合計は、45万円になります。

年間22.5万円になり、利回りは8.03%にまで減少します。

【都内のワンルーム】
・家賃6.75万円
・賃貸管理会社に支払う報酬:0.5カ月
・客付け業者に支払う広告費(AD):0.5カ月
・フリーレント:不要

合計すると、家賃の1か月分が負担になります。

都内でフリーレントは不要です。

フリーレントを付与しないと入居が決まらないようなエリアまたは物件であれば、危険です。

先ほどは、修繕費を加味した家賃の合計が、154万円でした。

入居者募集費用で、別途6.75万円かかります。

すると、2年間の家賃の合計は、147.25万円です。

年間73.625万円の家賃になり、利回りは6.81%になりました。

ここまでくると、ほとんど差はありません。

1棟物件では入居者の入れ替わりも多くなり、大規模修繕などで多額の費用が掛かる場合、都内の低利回り物件のほうが、結果的に高い利回りを維持できるというケースは珍しくないと思います。

次買う人がいない

不動産投資は、売却しないと、その物件の本当の収支がわかりません。

売って初めて利益確定になるのです。

不動産賃貸業は、明らかに衰退産業です。

エリアを相当絞らない限り、失敗するでしょう。

地方の不動産投資は、その典型です。

人口が減っている今、衰退していくエリアを積極的に欲しいと思う人がどの程度いるでしょうか。

今はなんとかキャッシュフローが回っていても、

・人口が減少して空室が増える

・修繕費が増える

・築年数が経過すると競争力が落ちる

というような流れで十分な利益が確保できなくなる時がくるでしょう。

売りたい!

と思っていても、魅力的なエリアでない限り、欲しい人はなかなか現れません。

加えて、「かぼちゃの馬車」事件により、地方の物件に融資をしていたスルガ銀行が今後は消極的になるはずです。

すると、誰が買えるのでしょうか。

融資する銀行が消えれば、現金以外では買えません。

エリアに魅力がない

融資が付かない

こんな状態に陥る物件を、購入してはいけません。

売れない物件を買ってしまうと最悪です。

築古、高金利、地方は最悪の3点セットです。

融資は、スルガ銀行か静岡銀行が大半ではないでしょうか。

失敗する人のほとんどは、地方(エリアが微妙)の築古を、融資期間20年以上などで借り入れている人です。

例えば、購入時に築30年の物件で融資を20年受けると、完済時は築50年です。

ここまでキャッシュフローの観点で耐えられるのかは、かなり懐疑的です。

残った築50年の物件も、売れないような場所では話になりません。

出口が見えない、というのは、非常に恐怖です。

まとめ

利回りは、大切ではありません。

高いに越したことはないのですが、利回りの高い物件には、相応のリスクがつきものです。

地方の不動産投資は、極めて難しいと言えます。

高そうに見える利回りが、上記の例のように、実はそれほど高くなかった、ということは多々あります。

地方の物件を購入している人は、これ以外にも、高金利で融資を受けている可能性も高く、危険です。

利回りは高めだが、手元のキャッシュフローは思ったより残っていないのではないでしょうか。

勿論、地方の全てを否定しませんが、高利回りだけで安易に購入に踏み切るようなことだけはしないでください。

次買う人にとって、

魅力的なエリアなのか

魅力的な要素はあるのか

そもそも融資は付くのか

など、しっかりと検討してください。

売れない物件は最低です。

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