初心者編

【不動産投資】不動産賃貸業は衰退産業という意識を持つ~人口減少という恐怖~

日本の人口は減少しています。

今や日本国民全員がその認識を持っていると思います。

それほど世間では、人口減少が問題になっています。

問題になってはいますが、具体的な改善策がないまま、人口減少はどんどん進んでいます。

結局何の策もないまま、令和になってしまいました。

人口減少は今後も止められないでしょう。

不動産投資は、人が入って初めて成立する投資です。

人口が減っている、ということは、不動産投資で考えると、当然リスクなのです。

人が入らなければ家賃が入らず、全て机上の空論で終わります。

人口減少の恐怖を理解する

人が減る、ということは、家を借りる人が少なくなるということです。

家を借りる人が少なくなりますが、家の数は増えています。

大変恐ろしいことです。

借りる人がいなければ、家賃が入りません。

家賃が入らなければ、回りません。

全ては机上の空論になるのです。

不動産投資の主役である借り手がどんどん減っている、ということは、非常に危険なのです。

持っている物件は、どんどん古くなります。

新しい物件と同じ条件では勝てません。

家賃を安くしたり、広告費を上げたり、フリーレントを付与したりと工夫が必要になります。

それで入居者が入ればまだ良いですが、何をやっても入居者が確保できないエリアも増えてきています。

地方都市の人口減少は激しく、大阪でも愛知でも人口は減ってきています。

東京圏以外での不動産投資は、大変リスクが大きくなっているのです。

勿論、リスクを理解した上で、なお地元に精通しており、需要を見極めて不動産投資ができるような人であれば良いですが、利回りがいいから、という単純な理由だけで不動産を買うと、まず失敗します。

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東京圏一極集中という事実

人口は確実に東京圏に集中しています。

以下の記事でもそのことについて触れられています。

大坂、福岡、愛知、北海道なども、全て人口は減っていますし、その流れは加速します。

やはり東京です。

東京こそが完全な日本一で、東京またはその付近以外での不動産購入は、今後さらに危険になるでしょう。

ましてや田舎と呼ばれるようなエリアでは、どんなに利回りが良くても購入しないほうが良いでしょう。

人がいなくなります

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そんな場所を次欲しい人はいません

買い手が付かないので売れません

人が入らないので赤字です

という状態に陥るでしょう。

東京の不動産は高いから大坂でどうですか?

なんていう不動産業者は、信用なりません。

大阪もよほど場所を選ばない限り、衰退地域です。

大阪に1棟物件を所有しており、入居付に苦労している人を沢山知っています。

駅徒歩4分で安全だと思ったので買ったものの、人が入りません、と嘆いています。

大阪の業者に言わせれば、

大阪でもよほど場所を選ばないと難しいでしょうね~

都内の人は大阪のことをよく知らないので、業者にカモられていますよ~

だそうです。

まとめ

私は、個人的に出口に重きを置いています。

不動産は、売れないと勝ったのか負けたのかわかりません。

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売る、という行為ほど重要なものはないのです。

そう考えると、衰退エリアで不動産を持つこと自体をリスクだと考えています。

次誰かが欲しいと思えないエリアに、物件を持つ意味がわかりません。

人口減少は、解決の兆しがない問題であり、人が減るエリアでの不動産投資は危険です。

現在人が増えているエリアは、

・東京

・神奈川

・千葉

・埼玉

・沖縄

です。

東京圏に人口は集中しており、特に東京は顕著です。

大阪、名古屋、札幌、福岡への投資は危険です。

よほどエリアに精通しており、中長期的に間違いない立地だと断言できない限りは、買うべきエリアではありません。

不動産賃貸業そのものは明らかに衰退産業であり、そのことを十分に理解した上で不動産投資をはじめるべきです。

不動産投資は、買うことが目的ではなく、勝つことが目的です。

売れない場所では、勝てません。

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