日本の人口は減少しています。
今や日本国民全員がその認識を持っていると思います。
それほど世間では、人口減少が問題になっています。
問題になってはいますが、具体的な改善策がないまま、人口減少はどんどん進んでいます。
結局何の策もないまま、令和になってしまいました。
人口減少は今後も止められないでしょう。
地方都市はかなり危険だということを認識しておこう
不動産投資は、人が入って初めて成立する投資です。
内容を5分動画にしました！
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人口が減っている、ということは、不動産投資で考えると、当然リスクなのです。
人が入らなければ家賃が入らず、全て机上の空論で終わります。
人口減少の恐怖を理解する
人が減る、ということは、家を借りる人が少なくなるということです。
家を借りる人が少なくなりますが、家の数は増えています。
大変恐ろしいことです。
借りる人がいなければ、家賃が入りません
家賃が入らなければ、回りません
全ては机上の空論になるのです
不動産投資の主役である借り手がどんどん減っている、ということは、非常に危険なのです。
持っている物件は、どんどん古くなります。
新しい物件と同じ条件では勝てません。
人が入らないって想像しただけで怖い・・・
家賃を安くしたり、広告費を上げたり、フリーレントを付与したりと工夫が必要になります。
それで入居者が入ればまだ良いですが、何をやっても入居者が確保できないエリアも増えてきています。
地方都市の人口減少は激しく、大阪でも愛知でも人口は減ってきています。
東京圏以外での不動産投資は、大変リスクが大きくなっているのです。
勿論、リスクを理解した上で、なお地元に精通しており、需要を見極めて不動産投資ができるような人であれば良いですが、利回りがいいから、という単純な理由だけで不動産を買うと、まず失敗します。
東京圏一極集中という事実
人口は確実に東京圏に集中しています。
以下の記事でもそのことについて触れられています。
日本経済新聞より
大坂、福岡、愛知、北海道なども、全て人口は減っていますし、その流れは加速します。
やはり東京です。
コロナでも結局東京だもんね
東京こそが完全な日本一で、東京またはその付近以外での不動産購入は、今後さらに危険になるでしょう。
ましてや田舎と呼ばれるようなエリアでは、どんなに利回りが良くても購入しないほうが良いでしょう。
人がいなくなります
そんな場所を次欲しい人はいません
買い手が付かないので売れません
人が入らないので赤字です
という状態に陥るでしょう。
東京の不動産は高いから大坂でどうですか？
なんていう不動産業者は、信用なりません。
大阪もよほど場所を選ばない限り、衰退地域です。
大阪に1棟物件を所有しており、入居付に苦労している人を沢山知っています。
駅徒歩4分で安全だと思ったので買ったものの、人が入りません、と嘆いています。
大阪の業者に言わせれば、
大阪でもよほど場所を選ばないと難しいでしょうね～
都内の人は大阪のことをよく知らないので、業者にカモられていますよ～
だそうです。
大阪だから安全！
ではなく、大阪を詳しく知っており、このエリアであれば価格も落ちにくく、業者間でも人気があり、賃貸付けも問題ない！
というような情報をしっかりと自分で持っていないと危険なのです。
まとめ
私は、個人的に出口に重きを置いています。
不動産は、売れないと勝ったのか負けたのかわかりません。
売る、という行為ほど重要なものはないのです。
不動産は売るときに一番儲かるんだよ！
そう考えると、衰退エリアで不動産を持つこと自体をリスクだと考えています。
次誰かが欲しいと思えないエリアに、物件を持つ意味がわかりません。
人口減少は、解決の兆しがない問題であり、人が減るエリアでの不動産投資は危険です。
現在人が増えているエリアは、
・東京
・神奈川
・千葉
・埼玉
・沖縄
です。
東京圏に人口は集中しており、特に東京は顕著です。
大阪、名古屋、札幌、福岡への投資は、利回りが高いから、という単純な理由だけで検討するのは危険です。
よほどエリアに精通しており、中長期的に間違いない立地だと断言できない限りは、買うべきエリアではありません。
勿論、このことは東京圏でも共通しています。
東京でも端のほうであったり、千葉、埼玉、神奈川でも田舎エリアは存在します。
需要のないところは避けましょう。
不動産賃貸業そのものは明らかに衰退産業であり、そのことを十分に理解した上で不動産投資をはじめるべきです。
不動産投資は、買うことが目的ではなく、勝つことが目的です。
売れない場所では、勝てません。
