初心者編

【不動産投資】不動産の種類を理解する~買う不動産で見える属性階級~

不動産といっても、

・ワンルーム(区分マンション)

・戸建て

・1棟(小規模)

・1棟(中規模以上)

・収益ビル

など、色々な種類があります。

不動産は、種類によって大きくレベル感が変わってくるのです。

融資のハードルが全然違うため、例えばワンルームの感覚で1棟を買おうとすると、お話にならないのです。

種類別にみると、参加者の属性と資産背景は大きく異なります。

※基準は、東京神奈川千葉埼玉あたりのお話です

ワンルーム(区分マンション)

最も簡単に入り口が取れる種類だといえます。

売主物件で提携ローンを使えば、年収400万円台から可能で、自己資金もなんと10万円あればテーブルに乗ってしまうのです。

このため、普通に働いていれば、誰でも買えてしまうといっても過言ではないほどです。

参加ハードルは極めて低いといえるでしょう。

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【参加者の特徴】

・年収:400万円以上

・金融資産:乏しい(1,000万円以下)

 

年収が高くても、金融資産(主に預金)が少なければ、ほぼ区分マンション(ワンルーム)しか買えません。

よって、若手でまだ自己資金がそこまでない人に多くの参加者が見られます。

年齢を重ねても、自己資金が乏しければ、ワンルームの選択しかありません。

戸建て

次に来るのは戸建てです。

DIYなどが流行っていますが、この手のものが好きな人にも特徴があります。

戸建ての場合、ワンルームと違って提携ローンというものが存在しません。

よって、頭金10万円では購入できないのです。

よく使われる金融機関は、日本政策金融公庫ではないでしょうか。

あとは、そもそもが安いので、現金購入になります。

ボロ戸建てを数百万程度で購入し、少しリノベして貸し出して高利回りを実現!というものです。

田舎にいけば、今の時代、戸建ては無料でも購入できるでしょう。

数十万で買える戸建てもザラにあります。

 

【参加者の特徴】

年収:弱め

金融資産:そんなにない(2,000万円以下)

or

年収:400万円以上

金融資産:乏しい(1,000万円以下)

 

今回は、多少自己資金があっても、属性の弱い人達が多いというものです。

大手企業所属で自己資金もしっかりとあって、みたいな人は、あまりこの手のボロ戸建てはやりません。

属性が弱く、それなりの金額の融資が受けられない人が手を出す傾向があるといえます。

実際に、年収も高くて金融資産も豊富であれば、数百万の投資で利回りが30%出たとしても、微々たるもので、それに時間なんてかけてられるか!という発想になります。

仮に500万の戸建てを買って利回りが30%でも、150万です。

であれば億以上の物件をしっかりと購入し、インカムとキャピタルで取れる利益総額のほうがはるかに大きく、効率の良いものと感じるためです。

タイムイズマネーです。

投資における効率の良さは大切です。

 

あとは、属性こそ悪くないものの、結局自己資金が乏しく、普通の1棟は無理だな、と感じる層です。

数百万ならなんとか出せそうだ!みたいな人たちです。

ワンルームよりは多少自己資金のある層ですが、属性の弱い人も多く、ワンルームから入ってくる人たちよりも、中長期的に億以上の物件を購入できると感じられる層は少ないのではないでしょうか。

ボロ戸建てを好む人たちは、それしかやらない、というかそれしかできない、と思える人が多いのではないでしょうか。

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1棟(小規模)

東京神奈川千葉埼玉付近で見ても、小規模の1棟であれば、安いもので2,000万円台~4,000万円台くらい購入は可能です(もちろん需要のある地域のみ)。

三井住友トラスト、日本政策金融公庫、香川銀行などが使えるゾーンになります。

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小ぶりの1棟を購入したいと思う人は、属性と自己資金が中規模以上の1棟は厳しいけれども、小規模ならいける!というラインの人に多く見られます。

 

【参加者の特徴】

年収:400万円~700万円未満

金融資産:そんなにない(2,000万円未満)

 

年収か金融資産のいずれかで引っかかる人が、この層だと感じます。

中規模以上の1棟を購入したい場合、年収は700万円以上は基本的には必要になります。

年収700万円以上かつ金融資産2,000万円以上、というのが、中規模以上の1棟を求める属性のラインだと感じています。

よって、それを下回ったところで推移している属性と資産背景の人たちになるでしょう。

小規模でも1棟をしっかりと購入できれば、現金は作れていくので、中長期的に年収も上がってくれば中規模の1棟も十分に狙えるといえます。

少し時間はかかりますが、不動産投資での買い増しも可能な人が多いと思います。

1棟(中規模以上)

いわゆるオリックスの1棟が使えるレンジの人たちになります。

会社員で年収が700万円以上からが候補です。

それでいて、自己資金も少しは出せますよ、ということであれば、1棟目に限っては購入ができるでしょう。

複数棟持とうとする場合は、個人のバランスシートが健全でないと難しいのです(当然預金額も結構求められます)。

物件の価格も、7,000万円前後から、属性に応じて3億円くらいまでの幅があります。

 

【参加者の特徴】

年収:700万円以上

金融資産:多少ある(2,000万円~1億円ほど)

 

年収700万以上かつ金融資産2,000万円超え、というのが一つラインです。

7,000万前後以下ほどの1棟であれば、購入が可能になるでしょう。

年収を高めることによって使える銀行は増えてきます。

金融資産次第では億以上の物件も視野に入ります。

買い方やバランスシートによっては、買い増しも十分に可能です。

1棟(収益ビル)

収益ビルは、出回りでは古めのものが多めです。

よって、枠にはめた融資というのは難しく、商業地域近辺で商業ビルを買う人たちは、多くが現金購入者です。

融資を使うとしても、個人で既に銀行持ち込みができ、自分で融資を取ってくることができる人たちです。

特に都内の収益ビルの場合は、古くても利回りは当然低いので、融資を使って購入すると回らないレベルになります。

よって、現金比率を高めての購入か、現金一括購入になるでしょう。

サラリーマン層ではなく、経営者層や地主が多いレンジになります。

 

【参加者の特徴】

年収:関係ない(経営者・地主など)

金融資産:多い(軽く数億円以上)

 

この次元に到達するのはかなり難しいでしょう。

現場で売買をやっていると、都内好立地の収益ビルが出ると、利回りは当然非常に低いのですが、サクっと売れているものを多くみかけます。

自分の取引銀行への持ち込みだったり、やはりローンを使わないで現金購入、というのが強いので、そのような買い方が目立ちます。

うらやましい限りですが、お金持ちの強者が集まる種別の物件となります。

まとめ

属性の良いとされる人たちは、1棟(中規模)以上に集まっています。

年収数千万、金融資産は最低でも2,000万超え、という層です。

資金力のある人への融資は通りやすく、そうでない人は通りにくいのです。

2020年現在は、特に1棟融資が大変厳しくなっているため、資金力のある参加者が少し前に比べて増えていると感じています。

 

不動産投資と一口に言っても、その種類によって、参加者や融資ハードルは全然違う、といことは知っておくべきでしょう。

そして、背伸びをせずに、自分自身が置かれている立ち位置を正確に把握し、そこから時間をかけてステップアップしていくのです。

不動産投資は時間こそかかりますが、確実にステップアップは可能な世界です。

個人のバランスシートをどんどん良くしていけば、融資する銀行も増え、物件の選択肢も増えていくのです。

自分の状況に見合わないような好条件を求めるようなことは避けるべきでしょう(業者に嫌われます)。

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