購入編

【不動産投資】「デベロッパー」の物件は本当に安い?

うちはデベロッパー(デベ)なので、不動産が他社より安いんですよ!

という勧誘を、不動産業者か怪しい素人不動産コンサルタントから受けたことはありますか?

結論から書きますが、「デベロッパー」という言葉が出てくる不動産業者から不動産を購入してはいけません。

新築物件を売っている業者に過ぎないからです。

何も特別なことはありません。

区分マンション(ワンルーム)を販売する不動産業者からよく聞く言葉です。

新築ワンルームの時点で、終了です 笑

それ以上話を聞く価値もありません。

絶対に買ってはいけない物件です。

—書籍より抜粋—

不動産投資業者のリアル

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出口戦略なき投資家が悪徳業者のカモとなる

新築デベロッパーの収益構造についてみていきます。

ビジネスモデルとしては、土地を仕入れ、そこに建物を建ててそれをそのまま1棟販売する、または分譲するなどして販売します。

特徴としては、悪徳業者であるほど、原価に対する値付けが高いというのがあります。

例えば分譲マンションにおいて、原価が1400万円の部屋に対し、販売価格を2400万円と付けます。

2倍近くの値段ですが、ここから値引きなどを行うのも想定内で、最終的には2000万円ほどで販売するケースが多いです。

つまり、このケースでは、1部屋売れるごとに600万もの儲けがでることになるのです。

悪徳業者が法律違反すれすれのやり方で必死になって売ろうとする理由は、ここにあります。

逆に言えば、市場価格などを知らぬまま業者の付けた値段で買ってしまうような投資家が、その損を丸々被ることになります。

そうした消費者が多いからこそ、彼らのビジネスが成り立ているわけです。

デベロッパーとは?

簡単に言うと、土地から仕入れて建物を新築するマンション開発などを手掛けているということです。

ここで感度の高い人であれば気が付いてほしいのですが、デベロッパーの時点で、絶対に買ってはいけない新築の区分マンションを販売している、ということになるのです。

不動産投資において、新築の区分マンション購入は典型的な失敗例で、例外はありません。

よって、購入してはいけない物件を販売している集団ということになるのです。

デベロッパー自体は何も特別なことはなく、単なる新築ワンルーム販売屋なのです。

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中古物件を適正価格で購入するべき

新築のワンルームは、デベロッパーが直接顧客に販売しているケースもあれば、他社経由で販売されるケースもあります。

・デベロッパー直:3,500万円

・他社経由:3,800万円

・築5年の類似物件相場:2,700万円

上記ケースを比較してみてください。

デベロッパーから購入すると、確かに他社経由の新築よりは安くなります。

他社経由とは、A社が新築したマンションをB社が販売するようなケースを指します。

B社も販売益を取るため、A社から買うよりも価格が高くなることがあります。

ところが、そもそもそんなことを比べている場合ではありません。

不動産投資としては、築5年の類似物件を、2,700万円で購入すべきなのです。

最初から新築の区分マンションは視野に入らないため、比較候補にもなりません。

区分マンション(ワンルーム)では、必ず中古から適正価格で購入するように心がけましょう。

中古だから安全!

ということもありません。

中古でも適正価格より随分と高い値段で販売している業者は大勢います。

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適正価格をしっかりと見抜いた上で購入しましょう。

まとめ

すごく簡単です。

「デベ」と聞いたらその不動産業者とは関わらないほうが良いでしょう。

新築を売りつけられるだけです。

この言葉には多くの人が惑わされていると感じます。

自社で土地から仕入れて物件を建築していれば、確かに安そうな感じはしますが、不動産は周辺価格との比較が大切です。

誰が何を言おうが、相場より高値で買えば、失敗する確率は上がります。

なので、デベだろうがなんだろうが、どうでもいいのです。

相場と比べて適正なの?そうじゃなくて高いの?

ということだけです。

不動産投資は、営業トークや言葉に惑わされることなく、価格と立地のバランスを理解した上で、相場で買える人が勝てる投資です。

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