この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産を購入してオーナーになると、不動産の管理をすることになります。
自分で管理することもできますが（自主管理と言います）、手間がかかるので、お勧めしません。
内容を5分動画にしました。
↓ ↓ ↓ ↓
保有している不動産の管理を担う会社を、不動産賃貸管理会社（管理会社）と言います。
管理会社は、不動産の管理を行うための報酬として、賃貸管理手数料を徴収します。
一般的な相場は次の通りです。
家賃の4～5%または3,000円/戸 + 税
管理手数料は、誰にでも一番わかりやすい費用であるため、管理手数料の安さを強調する管理会社がいます。
うちでは3%ですよ？
戸あたり1,000円＋税ですよ？
といったイメージです。
管理手数料が安い会社には、注意が必要です。
何事も「安い」にはリスクがありそうだしね~
Contents
賃貸管理手数料とは？
管理手数料とは、不動産の管理全般（入居者募集、クレーム対応、設備故障対応、その他）を仕事としている管理会社に支払う手数料です。
結論からですが、管理手数料をケチると、痛い目にあいます。
管理手数料の安さに惹かれて不動産の管理を委託すると、失敗します。
管理手数料の安さを押し出してくる管理会社に管理を委託すると、結果的に管理手数料が安い会社の方が、ランニングコストが高くつく、という事象に陥るのです。
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例えば、管理手数料が1%安い！と言われても、その差はたかだか数百円から千円ほどでしょう。
賃貸管理手数料は、誰もが一番わかりやすく、目につきやすいこの費用を少し下げる代わりに、見えない費用を高額にしてきます。
それだけではありません。
なんと、入居者が付きにくくなるケースもあるのです。
微々たる管理手数料数の差をケチることの代償は、非常に大きいのです。
賃貸管理手数料1,000円です
管理手数料3%です
というような、賃貸管理手数料の安さをウリにする不動産業者は、危険です。
但し、自社が販売した物件の管理をそのまま委託するケースでは、管理手数料が安くなります。
理由は簡単です。
自社が持っている不動産をオーナーに売った時点で、数百万円以上の転売益を得ているため、管理手数料のような小さな費用を安くすることなど、痛くもか痒くもないのです。
以下の記事に詳しく載せています。
さて、管理手数料をケチると、どのような目に合うのでしょうか。
ボクはケチりそう・・・
入居者募集費用（新規客付け手数料）
新規客付け手数料、と言われて、何を指すかわかりますか？
実は、新規客付け手数料が不動産の管理で最もランニングコストを左右する重要な項目なのです。
新規客付け手数料を知らなければ、既に黄色信号です。
新規客付け手数料とは、簡単にいうと、新しい入居者が見つかった場合、管理会社に支払う報酬を指します。
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新規客付け手数料の相場は、家賃の0.5カ月～1ヵ月です。
家賃6万円のアパートであれば、入居者が新しく決まると、手数料として賃貸管理会社に6万円支払う必要があります。
大きな金額であり、保有戸数が増えてくると、この負担も大きく感じるようになります。
管理会社のコストについて、一番最初に比較する項目が、新規客付け手数料です。
1ヵ月取られるのか、０カ月なのか、では、天と地の差が出てきます。
弊社提携管理会社では、0か月で対応しています。
新規客付け手数料は、0.5か月であれば合格ラインです。
0か月でやってくれる賃貸管理会社があれば、大切にしておいた方が良いでしょう。
契約書に必ず記載されているため、よく確認してください。
オーナーにはあまり馴染みのない費用が裏では存在しているから注意が必要だよ！
2年に1回入れ替わりがあるとします。
すると、2年に1回、新規客付け手数料が発生します。
家賃6万円の物件であれば、24カ月間で6万円かかる計算になり、毎月に割り戻すと、2,500円です。
毎月2,500円かかる費用となれば、インパクトを理解いただけると思います。
賃貸管理手数料の安さを強調する会社の問題点
賃貸管理手数料の安さを強調する会社には、どのような問題点があるのでしょうか。
賃貸管理会社の管理手数料は、本来大切な収益源です。
大切な収益源を簡単に放棄して値引きするということは、どこか別のところで帳尻を合わせている、ということです。
賃貸管理手数料が安い会社の懸念は、次の通りです。
入居者募集費用（新規客付け手数料）
既に解説した、新規客付け手数料です。
1か月分請求される契約になっていると考えられます。
新規客付け手数料を1ヵ月請求する契約にしていれば、毎月の管理手数料を数百円安くしても、ペイします。
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自社のみで入居者を募集（情報を公開しない）
新入居者を募集する際、オーナーとしては、できるだけ情報を公開して早く入居者が決まってほしいものです。
賃貸管理会社は、自社で入居者を探してきた場合、入居者から仲介手数料を得ることができます。
他社が入居者を付けてきた場合、手数料はもらえません。
賃貸管理会社は、入居を決めても、以降オーナーから徴収できる賃貸管理手数料が少ないため、できるだけ客付けを自社でやろうとします。
すると、情報が広く公開されず、空室期間が長くなります。
例えば、東京23区駅徒歩10分以内であれば、私の経験上、3割ほどは内覧前に決まり、長くても2ヵ月以内には、入居者が決まります。
上記期間内で決まらない場合は、情報公開範囲を疑うべきでしょう（家賃が相場より高すぎるなど設定条件そのものに問題があるケースは除きます）。
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賃貸管理手数料を安くする条件に、自社で募集してきた入居者に限る、という文言があるケースもあるので、よく確認してください。
幅広く情報公開しているように装っていても、結局は自社の関連会社しか物件の取り扱ができない、ということはよくあります。
情報公開範囲が狭くなると、空室リスクが高くなるのは当然です。
最悪の場合、情報を公開しておき、問い合わせが他社からあると、勝手に断ってしまうこともあるのです。
管理手数料は毎月家賃の数%ですが、自社で客付けすれば、家賃1か月分（100%）の手数料を確保できます。
管理会社にとってみれば、数か月～1年空室になろうと、自社で募集して家賃1か月分の手数料を徴収したほうが、メリットがあるのです。
空室期間が、エリア平均より長いと感じた場合は、情報公開範囲を疑ってください。
修繕費
管理手数料の安い会社は、修繕費が高額になる傾向があります。
理由は簡単です。
オーナーの多くは、修繕費用に無知だからです。
上乗せし放題です。
管理手数料の安さは、ここで帳尻を合わせてきます。
修繕費とは、設備故障であったり、入居者が退去した時にかかる室内の費用です。
不動産投資を長年やっている大家であればわかると思いますが、修繕費用は想像以上に高額になる場合があります。
入居者から費用を請求できる場合は、入居者に過失があって汚くなった場合のみです。
通常利用による経年劣化などの費用は請求できず、オーナー負担になります。
このようなタイミングでかかる費用は、管理会社によって違います。
原価はあまり変わりませんが、原価に対する上乗せ率は、管理会社で変わります。
原価に対する利益が10%であれば、良心的です。
また、不必要な修繕まで混ぜ込んで利益を出す管理会社もいます。
やらなくていいところも強引に修繕提案してくるんだね・・・
最も不透明かつオーナーが丸投げになる箇所なので、管理会社としては、利益を抜きやすい箇所になります。
管理手数料の安い会社の修繕費用は、高額になっている場合が多いでしょう。
弊社提携管理では、原価を明示します。
原価に対して、10%を利益として徴収します、という形で原価を見せています。
原価を見せたうえで、なおかつ利益率は10%と明示しています。
これは珍しい取り組みだと思っています。
入居者から費用をぼったくり
これは直接オーナーに金銭的な関係はないものです。
しかしながら、これにより空室期間が圧倒的に長くなります。
管理会社は、募集をする際、できるだけ多くの利益を得ようとします。
具体的には、入居者から余計な費用を徴収するのです。
入居者が一般的に負担すべき費用は、敷金礼金や前家賃以外では、以下の通りです（ワンルームで家賃6万ほどと考えます）。
【最低限】
・保証会社費用（家賃の1/2）
・火災保険加入費用（1.5万前後）
・24時間サポート費用関係（1.5万前後）
・クリーニング費用
合計：約9万
【ぼったくり管理会社例】
・保証会社費用（家賃の1/2）
・火災保険加入費用（2万前後）
・24時間サポート費用関係（1.5万前後）
・クリーニング費用
・消臭関連費
・事務手数料
・〇〇設定費
・鍵交換費用
合計：約20万
鍵の交換は必須と思われている人もいますが、任意です。
一般的には8,000円前後で交換できますが、これを2万以上請求したりします。
同じように、余計な費用を重ね、結果として入居者は諸経費として20万以上を請求されることも珍しくありません。
さてここで問題です。
諸費用9万の物件と20万の物件では、どちらに入居が付きやすいと思いますか？
当たり前ですよね。答えは明白です。
私自身は長年不動産投資をしていますが、入居時の諸費用を徹底的に削ってくれる管理会社の担当に委託しているため、空室が2か月を超えたことは一度もありません。
最大55部屋所有して不動産賃貸業を長年していても、2か月空かないのが普通です。
それ以上空いている経験があるのであれば、上記を疑うべきです。
管理手数料が安いと募集時に利益を取る必要があるので、空室期間が無駄に長くなってしまうのです。
どちらが本当に運用面で利益となるのかは明白です。
月数百円程度の管理手数料で数か月の家賃を失うのはばかばかしいはずです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
そもそも、管理会社のコストを比較する時に見るのは、管理手数料ではなく、新規客付け手数料です。
しかし、多くの人にとって、新規客付け手数料は馴染みがなく、管理手数料で判断してしまいます。
管理会社を比較する時は、新規客付け手数料を最重要項目とし、比較してみてください。
また、管理手数料が安い会社は注意が必要であるため、4%～5%（区分マンションの場合は、4%~5%または3,000円+税の低いほう）はしっかりと払う、と決めておいた方が失敗しないでしょう。
自分自身の大切な物件をしっかりと管理してくれる管理会社に対して適切なフィーを支払う！
双方にとって気持ちの良い契約にしておく方が、良い結果を生むでしょう。
