購入編

集金代行契約、賃貸管理契約、管理業務委託契約とは?知らないと損する契約のポイント

不動産を購入してオーナーになると、不動産の管理をすることになります。

自分で管理することもできますが(自主管理と言います)、手間がかかるので、お勧めしません。

保有している不動産の管理を担う会社を、不動産賃貸管理会社と言います。

不動産賃貸管理会社と結ぶ契約を、以下のように呼びます。

書類の名称は各社バラバラであり、決まりはありません。

集金代行契約

・建物賃貸管理契約

・管理業務委託契約

集金代行契約、賃貸管理契約、管理業務委託契とは

賃貸管理会社に、物件の管理を委託すときに締結する契約を指します。

呼び方はそれぞれ違いますが、内容は基本的に同じです。

不動産は、管理が重要です。

内容をしっかりと確認してから契約してください。

契約内容の中でも、特に大切な部分に触れていきます。

不動産業者は、シレっと自社に有利な契約内容にしている場合もあるので、確認してから契約を締結するようにしましょう。

解約予告と解約条件

よほど信頼関係のある賃貸管理会社がいない限りは、解約の条件を緩くしてもらうことをお勧めします。

オーナー業を開始して、賃貸管理会社に問題があると、ストレスになります。

その時は、柔軟に解約できるようリスクヘッジしておくべきです。

また、解約条件が厳しいような賃貸管理会社であれば、契約しないほうが良いでしょう。

まずは解約予告についてです。

2ヶ月~3か月前予告で違約金無し

この解約条件は、相場です。

2か月~半年前予告が多くありますが、付き合いの深くない賃貸管理会社であれば、最大でも3か月前予告にしてもらうべきです。

解約予告については、基本的に柔軟な対応が可能です。

その際、違約金が無いことを必ず確認してください。

違約金の設定は、悪質です。

違約金があるような賃貸管理会社であれば、契約を締結しない以前に、金輪際関わらない方が良いでしょう。

所有権移転時は無条件に解約可

不動産を売るときは、無条件で解約できるということです。

買主は、基本的に買主側で管理を委託するため、現状の賃貸管理契約解除を購入の条件にしてきます。

その際、賃貸管理会社が足を引っ張るようでは話になりません。

売るときは解約、という流れは基本であり、契約書に明記しておくことをお勧めします。

会社によっては、明記が難しい場合もあります。

その場合は、信頼関係を重視してください。

一般的な賃貸管理会社であれば、所有権移転時の管理会社変更は仕方がないため、受け入れます。

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賃貸管理手数料

家賃総額の4%~5%が相場です。

それ以上の手数料であれば、減額交渉できます。

賃料の振り込みから物件の管理ならびにクレーム対応、新入居者の募集など、多岐にわたる仕事を行ってくれる代わりに支払う費用です。

ここをケチると、痛い目にあいます。

例えば、家賃の1%は、たかだか数百円です。

賃貸管理手数料は、誰もが一番わかりやすく、目につきやすいこの費用を数百円値下げる代わりに、見えない費用を高額にしてきます。

賃貸管理手数料の重要度は、低いのです。

賃貸管理手数料1,000円です!

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というような、賃貸管理手数料の安さをウリにする不動産業者は、危険です。

自社で物件を売っていることが多く、物件に多額の利益が乗っているので管理手数料を安くすることができるのです。

入居者募集費用(客付け手数料)

さて、ここが一番重要です。

集金代行契約書上は、わかりにくい表記になっている場合もあります。

簡単にいうと、新しい入居者が見つかった場合、どの程度の費用がかかるのか、ということです。

新入居者募集にかかる費用は、家賃の0.5か月~1か月分が相場です。

家賃6万円のアパートであれば、入居者が新しく決まると、手数料として賃貸管理会社に6万円支払う必要があります。

大きな金額であり、保有戸数が増えてくると、この負担も大きく感じるようになります。

弊社提携管理会社では、0か月で対応しています。

弊社提携管理会社の条件

但し、ここは0.5か月であれば合格ラインです。

0か月でやってくれる賃貸管理会社があれば、大切にしておいた方が良いでしょう。

契約書に必ず記載されているため、よく確認してください。

賃貸管理手数料の安さを強調する会社の問題点

前述しましたが、賃貸管理手数料の安さを強調する会社には注意してください。

問題だらけなので、金輪際関わらないことをお勧めします。

本来、賃貸管理会社の収益源の大半は、賃貸管理手数料です。

そこを放棄するということは、別で利益を出そうとしていることになります。

問題点は次の通りです。

入居者募集費用(客付け手数料)

1か月分請求されるでしょう。

1か月分は、相場の範囲内ではありますが、高めです。

0.5か月分で交渉しましょう。

自社のみで入居者を募集(情報を公開しない)

新入居者を募集する際、オーナーとしては、できるだけ情報を公開して早く入居者が決まってほしいものです。

賃貸管理会社は、自社で入居者を探してきた場合、入居者から仲介手数料を得ることができます。

他社が入居者を付けてきた場合、手数料はもらえません。

賃貸管理会社は入居を決めても、以降オーナーから徴収できる賃貸管理手数料が少ないため、できるだけ客付けを自社でやろうとします。

すると、情報が広く公開されず、空室期間が長くなります。

賃貸管理手数料を安くする条件に、自社で募集してきた入居者に限る、という文言があるケースもあるので、よく確認してください。

修繕費

上乗せ率が高いだけでなく、不要な修繕まで提案してきます。

入居者入れ替わり時に行う修繕は、賃貸管理会社の利益になるところです。

自社物件のみに適用

自社が販売している物件の管理を、安く請け負う、というものです。

自社で販売している以上、その時点で多額の利益が乗っています。

また、収支計算書上も、管理手数料が安いとキャッシュフローが良く見えます。

結局は、以下記事に該当するような物件を売っている会社になる、ということです。

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まとめ

集金代行契約、賃貸管理契約、管理業務委託契約を甘く見てはいけません。

一度署名捺印をすれば、契約は成立です。

あとから内容が理不尽であることに気が付いても、時すでに遅しです。

・解約予告

・解約条件

・賃貸管理手数料

・入居者募集費用(客付け手数料)

これらは必ず確認し、納得の上でサインしてください。

賃貸管理会社に不安がある場合は、解約予告と解約条件を緩くして契約できるように交渉してください。

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