この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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結論から書きます。
普通の不動産業者から不動産を買うと、損をする可能性が高くなります。
いきなり難しいことを書きましたが、本当に良い不動産業者は、あまり目にする機会はないのです。
表舞台に出てこないということです。
皆さんが簡単に目にすることができる不動産業者は、たいした物件を扱っていません。
インターネット上で広告を出しているような不動産にアプローチすると、確実に失敗します。
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などはその典型です。
インターネットからの資料請求も厳禁です。
こんな不動産業者からであれば買ってもいい！
こんな不動産業者であれば、物件の売却を任せてもいい！
という、良い不動産業者の見分け方と選び方を紹介します。
本物は目にする機会があまりないよね
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Contents
こんな不動産業者は危険！6つのポイント
まずは危険なポイントを整理します。
次の6つのうち、いずれかに該当する不動産業者であれば、あまりお勧めしません。
・「営業」が存在する
・従業員が多い
・売上が急激に伸びている
・広告などで集客をしている
・無料セミナーを開催している
・メルマガで物件情報を配信しまくっている
それぞれを簡単に解説します。
【営業が存在する】
良い不動産は、営業しなくても売れます。
営業マンを雇うこと自体が固定費であり、無駄です。
営業している時点で、その不動産が良いものではないでしょう。
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【従業員が多い】
後術の「会社経営を考えると危ない不動産業者がわかる」を参照願います。
会社の規模が大きければ大きいほど、参加者（買主）にとって条件の良い物件が出てくる確率は低くなります。
これは経営の観点から考えたら当たり前です。
従業員が多いと使えないのが混ざるからね
【売上が急激に伸びている】
売上が急激に伸びているということは、
・売り方を変えている
・売るものを変えている
・人を増やしている
に分類されます。
今まで売っていないものを売っているのであれば、危険です。
従業員を増やしているのであれば、これまた危険です。
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【広告などで集客をしている】
良い不動産業者であれば、口コミだけで成立します。
広告や特別な集客は、不要です。
テレビ、タクシー、街中で広告を目にするような不動産業者であれば、関わらないほうが良いでしょう。
また、やたらとネットやユーチューブなどの媒体で登場する不動産業者もやめておいた方がいいでしょう。
【無料セミナーを開催している】
これはアウトです。
そもそも無料でセミナーなどしません。
無料にしているということは、そこを入口として、バックエンドで自社の物件を買わせることが目的と言えるでしょう。
無料はダメ！笑
【メルマガで物件情報を配信しまくっている】
メルマガで配信される物件は、余り物の可能性が高いです。
メルマガ配信の量が多いということは、自社の優良顧客で売れずに残った物件が多くあるということです。
通常非公開系の物件であれば、メルマガ配信までして不特定多数に情報を公開したりしません。
そのことを理解しつつ、相場観を身につけるために活用するのはOKです。
最近ではSNSやAIその他の発展により、今までよりはデジタルでの情報が増えています。
よって、メルマガ=必ず悪 とも言えなくなってきている現状はあります。
物件情報と自社顧客に差があり、物件情報の方が多い業者はメルマガが必然的に多くなります。
これら総合的な点を理解しつつ、メルマガ物件と向き合うと良いと考えます。
会社経営を考えると危ない不動産業者がわかる
会社経営の基本を考えると、危ない業者がわかります。
自分自身で会社を立ち上げることを考えてみてください。
2つのタイプの会社を比較してみたいと思います。
従業員を雇わない会社
従業員は、自分だけです。
オフィスも自宅です。
固定費はかかりません。
売上がなければ、最悪自分が生活する稼ぎがないことになります。すると、貯金を切りくづして頑張るといったところでしょうか。
軌道に乗せることができなければ、どこかの会社に就職したりすればそれで解決しそうですね。
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従業員を雇う会社
それでは、従業員を雇う場合で考えてみます。
事務所を月5万円で借ります。従業員は2名で、それぞれの給与は月20万円です。
どうなりますか？
・事務所代：5万円
・人件費：40万円（20万円×2名）
合計45万円が、毎月最低かかる固定費になります。
一人の時より責任感が重く、リスクは高いとは思いませんか？
簡単にやめて、自分だけ別の会社に就職して終わり、というわけにもいきませんね。
従業員を2名雇っているのですから。
人を雇う
↓
事務所を構える
↓
固定費が上がる
↓
稼がなくてはいけない方向に走る
↓
顧客主義ではなく企業の利益優先になる
というスパイラルに陥ります。これは、不動産業界に限った話ではありません。
「会社の規模がある」ということは、その会社はどこからか利益を稼がないといけません。
その利益は、誰から稼ぐのでしょうか。
間違いなく、顧客であるあなたです。
見えてきましたでしょうか。
それでは、どんなところから不動産を買えば良いのでしょうか？
答えは簡単です。
人件費は高い・・・
不動産は規模の小さい不動産業者から買え！
こちらも結論から書きます。
・区分マンション・ワンルームの不動産業者であれば、従業員は5名前後まで
・1棟物件の仕入から建築まで行なっている会社であれば、従業員は30名前後まで
それよりも多い従業員を抱えている不動産業者は、危険です。
良い不動産業者は、少数精鋭です。勿論、全ての少数精鋭業者が良いわけではありません。
しかし、規模が大きい会社に良いところはない、ということです。
少し正確に書くと、規模が大きい会社が扱っている物件の中に、高値で販売されていないまともな物件は極めて少ない、ということです。
しかし、少数精鋭の優良不動産業者を見つけるのは簡単なことではありません。
あなた自身がしっかりと知識を身に着け、行動することにより、出会える可能性が出てくるでしょう。
良い不動産業者は、表舞台にはあまり顔を出さないという特徴があります。
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さて、あなたが不動産を買った会社の従業員はどのくらいいますか？
多ければ多いほど、危険です。
簡単ですね。
従業員数を見れば、その瞬間にダメな不動産業者を排除できるのです。
これが一つの基準です。
「大手だから安心！」
という人がいますが、会社経営の根本を理解していない証拠です。
その会社は、なぜ大手なのでしょうか。
よく考えればわかることです。
顧客であるあなたから多額の利益を上げ、大手になっているのです。
「上場企業」は、最低ワードです。
上場企業などから不動産を買ったら、アウトです。
また、急成長している会社も極めて危険です。
十分に注意してください。
上場企業・急成長企業はアウト
—書籍より抜粋—
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【中古】 不動産投資の嘘 ／大村昌慶(著者) 【中古】afb
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大手不動産業者だから「安心」ということはない
実際のところ、「どんな不動産業者と付き合えばいいのか」と迷われる投資家も多くいるのが現実です。
大手だから安心とは限らないのが不動産業界です。
「大手ほど安心」という常識が、不動産業者に限っては、全く通用していません。
まとめ
・区分マンション・ワンルームは従業員5人前後まで
・1棟は、従業員30人前後まで
とだけ覚えておいてください。
その上で、
・営業していないか
・売上が急激に伸びていないか
・無料セミナーで集客していないか
・広告を目にしないか
・メルマガで物件情報を送りまくっていないか
を確認してみてください。
もちろん、従業員が少ないのに過度な利益追求をしている結果、大幅な価格の上乗せをしている会社も沢山あります。
しかし、従業員が多い時点で、その不動産業者とは、取引をしてはいけないことは明白です。
大手：アウト
中堅：アウト
少数精鋭：要注意
といったところでしょうか。
少数精鋭でも、その中からの見極めを怠ってはいけません。
「不動産業者は基本的に危険である」ということを忘れないでください。
勿論、全てが全て100%危険とは言い切りませんが、危険である確率は極めて高い、ということです。
会社が大きいから安心！というような、会社単位で見ることは避けてください。
必ず「物件単位」で判断しましょう。
