この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資で失敗する人は、共通しています。
不動産投資の世界では、素晴らしく資産を増やせている人と、
上手くいっている人は、不動産が生み出すプラスキャッシュフローだけで生活できています。
キャッシュフローとは、ローンや税金を支払った後で残る手残りです。
上手くいっていない人は、不動産を高く買い過ぎているが故に、キャッシュフローだけで生活するなど夢物語になっている人です。
不動産のややこしいところは、失敗していても、大半の人がそれに気が付いていないことです。
今回は、不動産投資で失敗する人の特徴をまとめます。
不動産は、投資です。
投資である以上、勝ちにこだわる必要があります。
勝つ上で重要なことを理解していない人が、不動産では負けます。
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自分で物件の良い悪いが判断できない
簡単に言うと、人任せのタイプです。
最初から、良い物件と悪い物件を判断することはできません。
不動産の良い悪いは、価格と立地のバランスで決まるため、この判断はなかなか難しいものです。
いざ不動産の資料を出されても、
不動産は、
価格が高すぎると、場所が良くてもダメな物件に該当します
価格が安くても、需要の乏しいエリアでは、
価格と立地両面から、
難しい！
と思った人は、危険です。
難しいと思う理由は、たったの１つです。
それは、あなた自身の不動産投資に対する本気度が低く、
不動産は、数を見ていけば相場が分かるようになります。
努力を重ねることで、
物件の判断を第三者に委ねたり、
投資脳が育っていない
不動産に限らず、お金を増やそうと試みるアクションを、投資と呼びます。
投資である以上、当然リスクがあります。
しかし、
大きな借入をする、
FXや仮想通貨も同様です。
よくわからない事業投資も同じです。
リターンに比例してリスクは高くなるものです。
投資した資金が減る
投資した資金が消える
投資した資金が消えた上に借金だけ残る
ということは、実際によくある話です。
投資なのですから。
投資するということは、自分自身で全ての責任を背負い、損をする覚悟を持って真剣に挑むものです。
営業マンが言ったから、では、あまりに無責任すぎます。
不動産を買うのは、あなた自身です。
資金を投じるのは、あなた自身です。
投資の責任は100%自分にあるということを理解できていないと、失敗するでしょう。
保証に安心する
家賃保証や買取保証を指します。
保証されているので大丈夫です！
と言われて、安心しているようでは、不動産投資で失敗します。
空室が怖いな、
どんな投資でも同じです。
元金は保証します！
しかしリターンは確保します！
という投資は、危険なものしかありません。
不動産投資においても、
決めつけがある
例えば、次のように考えていませんか？
考えていたら、不動産投資で失敗する可能性の高い人になります。
不動産投資をするのであれば・・・
20㎡以上が良い
価格は安い方が安全である
3点ユニットはダメ
南向きが良い
築浅が良い
旧耐震を買ってはいけない
駅から徒歩10分以内が良い
5階建てエレベータ無しはダメ
自分が住めると思える物件が良い
事故物件はダメ
借地権は避ける
という、何らかの決めつけがある人です。
不動産投資は、どのような物件であっても、
賃貸需要があるということは、大前提です。
10年、20年後も多くの人が欲しい！と思えるエリアであることが重要です。
20㎡以下でも、家賃が相応に安ければ人は入ります。
駅徒歩10分以上も、3点ユニットに関しても同じです。
トイレ風呂別のほうが、部屋としては良くても、家賃とのバランスを考えて割高であれば、割安な3点ユニットを買った方が、勝てることをあるのです。
また、自分が住みたいかという観点は、一切不要だと断言しておきます。
私自身も最大55部屋所有していましたが、自分が住みたいと思う物件の数は、0でした。
不動産投資は、投資です。
投資である以上、自分が住む観点は必要ありません。
—書籍より抜粋—
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【中古】 フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください！ ／寺尾恵介(著者) 【中古】afb
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※対談式※
■3点ユニットは見送るべきか？
レントロールのチェックポイントは理解できるのですが、間取りの方でたとえば3点ユニットだった場合は購入を見送るということなのでしょうか。
いや、それは違う。全ては価格（利回り）との兼ね合いだよ。どんなに低いスペックの物件であっても、それを補う利回りが確保できていれば、購入を検討することはできる。
だとすると、和室だったり脱衣所がなかったりしても大丈夫なんですかね。
たとえば3点ユニットバスの物件は一般的に不人気だと言われているよね。
そうですね。
でも、実際に3点ユニットの部屋に住んでいる人もたくさんいる。その理由がわかるかい？
うーん・・・それは、3点ユニット以外の物件が見つからなかったか、予算の関係で我慢したかじゃないでしょうか。
その通り！3点ユニットは、家賃の関係で妥協して選ぶものだよね。もちろん、セパレートのバス・トイレを妥協したくない場合は、予算オーバーでも我慢するか、エリアとか部屋の広さの方を妥協することになる。だから、ある程度良い場所にあって、セパレート物件に比べて十分に安い賃料で募集すれば、予算の関係で仕方なく住んでくれる人は出てくるもんだよ。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
もし自分はいずれかに該当しているかも！
と思ったら、注意してください。
不動産業者にカモられる可能性があるためです。
人任せにしない
投資だと理解する
責任は100%自分で背負う覚悟で挑む
決めつけやバイアスで判断しない
是非念頭においてみてください。
