売却編

初めてでも簡単!安心して不動産を売るために知っておくべき不動産売却の流れ

不動産を売りたい!

と思っても、何から始めて良いのか、どうやって売ったらいいのか、など、分からないことが沢山あると思います。

不動産を売るときの流れと注意点について、解説していきます。

 

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銀行一括返済の違約金を確認

いくらで売れるのか?

が気になるところではあると思いますが、その前にやることがあります。

それは、売却により一括で残債を返済した場合、銀行に違約金を支払う必要があるのか否かです。

違約金がかかるのであれば、いくらかかるのか確認が必要です。

融資を受けるときに銀行と交わした契約書に、一括返済(繰り上げ返済)に関わる事項があります。

その内容を確認してください。

一括返済(繰り上げ返済)を行う場合、

違約金として残債の2%を支払う

というような内容の契約もあります。

違約金がかかる場合、予めかかる金額を把握しておかないと、いざ売るときに想定外の出費が発生することになってしまいます。

集金代行契約・サブリース契約解除内容の確認

自分自身が住んでいる物件の売却であれば、当確認は不要です。

オーナーチェンジ物件の場合、入居者が住んでいます。

管理会社と締結している集金代行契約またはサブリース契約の途中解約について、確認が必要です。

集金代行契約の場合、解約予告が3ヶ月〜6ヶ月程度が一般的であり、中には違約金が発生するものもあります。

サブリース契約の場合、解約には厳しい縛りがあることが多く、多額の違約金がかかるケースもあります。

通常、買主は買主側の管理会社に不動産管理を委託することが多いため、既存の契約を解除することが購入の条件になる場合があります

このような場合、現状の賃貸管理に伴う解約でどのようなペナルティーがあるのかは、事前に確認しておくべきです。

残債と最低売却価格を確認

不動産を売ろうとしても、

残債>売値

では売却できません。

売却しても、純粋な借金が残るためです(このような状況では銀行の売却許可を得ることはできません)。

残債が2,000万円あるとします。

不動産の売却には、仲介手数料や司法書士報酬など、別でかかる費用を見込んでおく必要があります。

ザックリ売却価格の4%程度です。

すると、80万円です。

これに、最初に確認した銀行一括返済における違約金と賃貸管理契約解除に伴う違約金を追加します。

銀行一括返済の違約金を50万円とします。

賃貸管理契約解除の違約金を5万円とします。

売却費用80万円+銀行違約金50万円+賃貸管理解除違約金5万円で、合計135万円になります。

残債+これら費用以上で売れないと、売却時に手出しが発生してしまいます。

すると、

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この物件は、2150万以上で売れないとダメなんだな、

ということがわかります。

これを最低売却価格としておきます。

想定売却価格を確認

持っている不動産がいくらで売れそうなのかは、気になることころです。

この時、多くの人は、不動産業者が行なっている売却価格査定を活用すると思います。

しかし、不動産業者が出す売却査定価格を鵜呑みにしてはいけません。

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信頼のおける不動産業者がすでにいる場合は別ですが、そうで無い場合は、複数の不動産業者に査定を依頼し、最も低い査定価格を出してきた不動産業者と契約を締結すべきです

本来、自分自身の持っている物件は過大評価するものであり、出来るだけ高く売りたいと思うものです。

しかし、ここには罠があります(詳細は、上記別記事参照)。

一番低い査定価格を出してきた不動産業者が、一番信頼できる可能性が高いのです。

逆に、一番高い査定価格を出してきた不動産業者とは、契約を締結すべきではありません。

また、不動産を売るという話をした時に、仲介手数料の値引きちらつかせてくる不動産業者には注意してください。

売却価格に占める仲介手数料率は微々たるものであり、手数料をしっかりと支払って少しでも高値で売れるような活動をしてくれた方が、結果として売主が得します。

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媒介契約を締結する

ここまでくると、ようやく実際に売りに出す活動に進むことができます。

まずは、不動産業者と媒介契約を締結します。

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まだ信頼のおける付き合いの深い不動産業者がいない場合は、複数の不動産業者と一般媒介契約を締結することをお勧めします。

不動産業者は専任媒介を希望してきますが、しっかりとした会社であれば、一般媒介でも問題なく対応してくれます。

どうしても専任媒介ということであれば、期間を1ヶ月にして契約するようにしてください。

何も言わないと3ヶ月の契約になってしまいますが、万が一不動産業者を気に入らない場合でも、3ヶ月契約解除ができないのは長すぎます。

これではリスクがあるので、1ヶ月ごとの更新にすれば良いでしょう。

契約期間は、最大3か月、なので、必ずしも3か月の契約にする必要はないのです。

媒介契約を締結する際は、売出価格も合わせて決めます。

売出価格は、媒介契約を締結する不動産業者と相談しながら決めていけば問題ありません。

申し込み後に銀行連絡をする

買付が入り、買主の融資に問題がなさそうだと判断できれば、その旨を、融資を受けている銀行に伝えます。

売買契約書を締結した後は、売買契約書の写しを送るようにしてください。

銀行には、

不動産の売却が決まったので、抵当権の抹消手続きをお願いします

と伝えます。

こうすることで、銀行は抵当権の抹消手続きに着手します。

売買を担当する司法書士の連絡先も合わせて伝えておくと良いでしょう。

あとは銀行の担当者と司法書士が手続きを進めてくれます。

決済

買主の融資が確定したら、引き渡し日が決まります。

後は、各種書類に署名捺印していくだけで終わります。

決済時には、売主が立ち会うことも多く、日程の調整がつくのであれば、立ち会うことをお勧めします。

当日立会いが困難な場合は、予めその旨を不動産業者に伝えてください。

委任状など別途書類を揃えるなど、事前準備が必要になるためです。

決済が終われば、その瞬間に買主サイドから入金され、即座にローン残債が引き落とされます。

差額が現金として残り、終了となります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産の売却は、買うときよりも簡単であり、費用もそこまでかかりません。

売る時に肝心なのは、しっかりとした不動産業者に売却の依頼ができているのか、です。

よろしくない不動産業者と契約してしまうと、なかなか売れなかったりします。

良い不動産業者のヒントは次の通りです。

・売却査定価格が最も低い

・過度な仲介手数料の値引きがない

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