初心者編

仲介手数料無料のからくり~不動産投資中古マンション購入の落とし穴~

なぜ仲介手数料を無料にすることができるのか、ご存知ですか?

何事も、無料の裏には必ず何かが潜んでいます。

仲介手数料無料物件には罠が潜んでいる可能性が高く、注意が必要です。

なぜ仲介手数料を無料にできるのか

そもそもの話ですが、不動産に限らず「無料」は要注意です。

民間企業は、ボランティアではありません。

無料にできる、ということは、その裏に何かが潜んでいます。

「無料」ときたら、

なぜ無料にできるのか

をよく考えてみるようにしてください。

無料の裏には、バックエンドが潜んでいます。

仲介手数料とは、不動産の売買が成立したとき、売主または買主から売買価格の3%+6万円を上限として不動産業者が受け取ることのできる報酬です。

本来であれば、仲介手数料が不動産業者の収益における生命線です。

収益の生命線である仲介手数料を無料にできる、ということは、別のところで利益を確保していることになります。

それでは、不動産業者は、どこで利益を確保しているのでしょうか。

それは、販売時(転売)です。

自社で新築を建てて売るときは、販売価格に利益が乗っています

中古マンションを販売する時は、相場から値段を上乗せして販売しています

売主Aから安く仕入れ、買主Bに高く売ります。

不動産業者が提示する価格には、既に利益が乗っているため、仲介手数料を無料にすることができるのです。

仲介手数料無料 = 不動産業者の利益が販売価格に乗っている

勿論、利益が乗っていること自体を否定はしませんが、乗せられている金額が、常識とはかけ離れた金額であることも多く、注意してください。

不動産業界の利益構図詳細ついては、以下の記事で解説しています。

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仲介手数料無料のパターン

仲介手数料を無料にして販売している不動産のパターンは、大きく分けて3つです。

新築分譲

シンプルなので詳しく書きませんが、不動産業者は相当の利益を乗せて新築物件を販売しています。

自社で建てて売っているため、仲介手数料は無料になります。

都内付近だと1,000万円の上乗せ

関西方面では600万円ほどの上乗せ

が相場です。

自社売主による転売(中間省略)

中古市場から、売主Aさんが販売している区分マンションを不動産業者Bが1,500万円買います。

それを、不動産業者Bが抱えている自社の顧客Cに、2200万円で販売します。

すると、700万円の転売益が確保できます。

非常に単純な転売ですが、最も頻繁に行われている取引です。

ワンルーム販売業者の常套手段です。

よく行われる方法を、中間省略と呼びます。

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顧客は、「相場価格」が分からないため、2,200万円で出された物件を、そのまま買ってしまうのです。

不動産の価格が周りに見えていないという、情報格差を悪い方向に利用した取引です。

自社再生(リノベーション)

リノベーション物件も単純転売に似ています。

しかし、単純転売よりも、さらに多くの利益が乗せられています。

再生型物件(リノベーション)の特徴は、築が古めということです。

また、単純転売とは異なり、平米数が広くなる特徴もあります。

これは、実需(投資用ではなく、自分が購入して住む)をターゲットにしているからです。

築が古いため、仕入れ価格も安くなります。

売主Dが販売している、55㎡の区分マンションを不動産業者Eが1,800万円で仕入れ、300万円かけてフルリフォームし、買主Fに3,200万円で販売します。

すると、リフォーム代を差し引いても1,100万円の転売益が確保できるのです。

1棟投資用アパートも要注意

リノベーション再販物件については、1棟も要注意です。

買ってはいけません。

古めの物件を安く仕入れ、手直しをして再販します。

不動産業者が一番儲かるのはこの手法です。

築が古い物件を購入しているため、売るときには、築がさらに古くなっています。

よく考えてみてください。

築25年のリノベーション1棟アパートを、5,000万円で購入したとします。

その時、同じような築25年のアパート相場は、3,000万円です。

リノベーションの時点で、不動産業者の利益が乗ているので、相場より高値で購入していることになります。

10年が経過し、売りたいと思いました。築は35年です。

その時の相場は、2,300万円でした。

さて、10年前にリノベーションした物件が、相場2,300万円のところ、購入価格を基準にして4,300万円で売れるでしょうか。

残念ながら売れません。

リノベーションは、修繕履歴という観点ではプラス評価になるので、2600万円では売れるかもしれません。

しかし、リノベーションされたが故に上乗せされた価格ほど高くは売れません。

買主から見ると、築35年の物件にすぎないのです。10年前にリノベーションしたかどうかは、多少の評価増にしかなりません。

リノベーション物件は、売るときに高く売れるわけではない

まとめ

無料の裏には罠が潜んでいます。

何事も、安さが前面に出ている商品は怪しいと思ってください。

不動産の仲介手数料は、物件価格の約3%です。

それが無料になる代わりに、30%-50%ほど高値で物件を買わされているということになるのです。

手数料で3%得し、価格で50%損しているのです。

合計47%の損失です。

これが現実です。

何でもそうですが、目先の「安さ」に魅力を感じてしまう人ほど、何をやっても失敗します。

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