購入編

【保存版】自己資金・属性から買える物件価格の目安と種類を把握する《不動産投資》

買える物件の価格と種類を把握していますか?

「何が買えるのか」

を把握できていないと、買えもしない物件を求めてしまうことがあります。

少し極端ですが、自己資金100万円の人が、3億円の不動産を買えるはずがありません。

3億円の物件を希望しても永遠に買えず、時間の無駄です。

このように、身の丈に合わない物件を要求してくる人は、不動産業者から嫌われます。

ここでは、今のあなたの状況から、買える物件を判定していきます。

不動産を購入する時の、目安にしてみてください。

※これから記載する基準は収益物件の基準となります。マイホームではありません。また、担保提供できる資産や家系優位性をアピールできる場合などの外部要因は、考慮していません。融資は経済状況により異なるため、あくまで目安です。

銀行の融資条件と審査基準で重要な4つのポイント

年収

不動産投資の融資は、会社員が有利です。

不動産投資を開始しても良いとされる一般的な年収は、500万円以上です。

500万円以下の場合は、利用できる銀行が限られます。

金利が高い場合もあり、注意が必要です。

自営業の場合は、自己資金が物件価格の30%ほど(諸費用込み)必要になると思って下さい。

今の時代、女性も稼げます。

配偶者(妻)を連帯保証人にするなど、契約に混ぜることができると、合算した年収で考慮してもらえることもあります。

契約社員やパートなどは難しく、正社員である必要があります。

年齢

属性が良くても、年齢の問題で融資期間が短くなる場合があります。

多くの銀行が、完済年齢を80歳前後にしています。

すると、60歳であれば20年しか融資期間が取れないことになります。

融資期間が短いとキャッシュフローが悪化するため、高齢の方ほど、若い人に比べて自己資金を投入する必要があるということになります。

不動産投資は、若い方が有利です。

自己資金

不動産投資で、現金に勝るものはありません。

自己資金が多ければ、あまり細かいことを気にせず融資は通ります。

不動産投資の融資審査では、年収よりも自己資金が鍵を握ります。

自己資金とは、見せ金ではなく、実際に頭金として投入する資金を指しています。

区分マンションであれば、年収が500万を超えていれば、自己資金が100万以下でも購入できます。

1棟物件の場合は、最低でも300万円の自己資金がないと、難しいと思ってください。

簡単に言うと、自己資金300万円未満の人は、ほぼ区分マンションの選択肢しかありません。

・立地が良くなればなるほど、自己資金が必要

・築が浅くなればなるほど、自己資金が必要

使える自己資金と相談しながら、買える物件の妥協点を見つけていきます。

既存借入

個人名義で収益不動産を既に購入しているまたは住宅ローンを組んでいる場合です。

年収の8倍~10倍ほどを、借入の上限にしている銀行が多くあります。

ここを超えるような場合は、

・土地値物件のように、銀行評価と物件価格が同じケース

・相応の自己資金を投入し、借入額と銀行の評価を等しくするか

になります。

要するに、銀行が出す評価までの融資を受けることはできるが、それ以上の融資は難しい、という状態になるのです。

区分マンションのように、銀行評価が出ない物件は、限界に達します。

診断

どのような物件が買えるのか、年収と自己資金別に診断します。

物件は基本的に東京、神奈川、千葉、埼玉の、資産価値があるとされるエリアを想定しており、格安オンボロ1棟などは、対象にしません(数字だけが良くて将来の需要が不透明なエリア)。

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診断の結果は、次の3タイプの物件に分けています。

・区分マンション

・土地値1棟物件(※)

・築浅1棟物件

(※)土地値1棟物件

不動産の販売価格と銀行の評価額がほぼ等しい物件を指します。

土地自体に評価が出ている点で、年収ではなく、土地評価を優先して融資の承認が下りる可能性のある物件です。

このような物件は、既存借入に関係なく融資が出ます。

但し、築古かつエリアはやや微妙なところで出ます(東京23区内徒歩10分、という次元は、まず無理です)。

年収500万円未満

不動産投資の最低年収ラインは、500万円です。

年収が500万円に届いていない場合は、買える物件が限られます。

【自己資金300万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

残念ながら、区分マンションしかチャンスはありません。

区分マンションでも、使える銀行が限られます。

金利が高くなる場合があり、注意が必要です。

また、頭金を要求される場合もあります。

【自己資金300万円~1,000万円】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

物件価格2,000万台~3,000万台ほどであれば、フルローン評価が出た場合に限り、諸費用のみで土地値1棟が買える可能性が出てきます。

【自己資金1,000万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件

自己資金が1,000万円を超えてくると、物件の価格次第では、築浅の1棟物件も視野に入ります。

築浅1棟物件の自己資金目安:諸費用込みで物件価格の30%前後

1,000万円の自己資金であれば、3,000万前後の物件購入が可能で、必ずしも銀行の評価が同等に出ている必要はありません。

よって、築浅でもターゲットになります。

年収500万円~700万円未満

年収500万円未満との違いは、区分マンションであれば、多くの銀行のテーブルに乗る、ということです。

それ以外は、年収500万円未満と変わりません。

【自己資金100万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

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年収が500万円以上であれば、既存借入の状況によっては、諸費用込みのフルローンで区分マンションが買えます。

このため、求められる自己資金は、0円~70万円ほどです。

※それ以外の自己資金は、「年収500万円未満」と同じです。

年収700万円~1,000万円未満

年収が700万円に達していると、物件価格の90%前後で、築浅1棟物件の融資承認が下りるケースもあり、必要になる自己資金は年収700万円未満と比べて少なくなります。

築浅1棟物件が、より狙いやすくなるということになります。

【自己資金300万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

【自己資金300万円~700万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

【自己資金700万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件

築浅1棟物件の自己資金目安:諸費用込みで物件価格の10%~20%前後

年収1,000万円~1,400万円未満

築浅1棟物件でもフルローンが出る水準であるため、必要になる自己資金は、さらに減ります。

但し、銀行によっては、まだ年収不十分と判定され、頭金を求められる可能性も残ります。

【自己資金200万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

【自己資金200万円~500万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

年収が1,000万円を超えていると、築浅1棟物件でもフルローンが出る可能性もあり、そのような場合は、自己資金がこのレンジでも築浅1棟物件が買える可能性もあります。

【自己資金500万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件

年収が高くなると、物件購入に必要な自己資金が減ってきます。

年収も高いに越したことはありません。

築浅1棟物件の自己資金目安:諸費用込みで物件価格の5%~15%前後

年収1,400万円超え

築浅1棟物件のフルローン水準です。

年収が1,400万円を超えてくると、不動産投資では選択肢が格段に広がってきます。

【自己資金200万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

自己資金が200万円未満でも、土地値1棟物件が買えるケースも出てきます。

【自己資金200万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件

フルローンが出れば、自己資金が200万円超えで築浅1棟物件が買える可能性があります。

より少ない自己資金で1棟物件に手が届く状態になります。

築浅1棟物件の自己資金目安:諸費用込みで物件価格の3%~10%前後

参考例

さて、高い物件を買える人の順序はどうなっているでしょうか。

【1】

年齢:37歳
年収:750万
自己資金:1,000万

50歳以下、年収700万以上という条件から、自己資金1,000万円で6,000万前後の物件を検討できます。

【2】

年齢:58歳
年収:1,350万
自己資金:700万

既に58歳であるため、融資期間は、22年前後になります。自己資金が年齢の割には少ないため、土地値1棟物件の検討になります。物件価格も、2,000万台~3,000万台が限界です。

【3】

年齢:31歳
年収:1600万(個人事業)
自己資金:1,000万

個人事業(自営業)ということで、自己資金は30%近く必要になります。自己資金1,000万円を逆算すると、3,000万前後の物件が妥当になります。年収1,600万円でも、今後時代の流れとともにビジネスの形が変化し、その年収を維持できるのかは不透明、というのが銀行のスタンスです。

【4】

年齢:28歳
年収:300万
自己資金:2,400万

自己資金が豊富なので、8,000万前後の物件に手が届きます。若くして多くの自己資金を所持している方は、評価されます。

【答え】

買える物件の値段順序は、
4>1>3>2
になります。

まとめ

現在どの程度の物件が買えそうか、わかりましたか?

少ない自己資金でとにかくフルローンを引いて買いたい!

と思っている人は危険です。

フルローンは、

・罠が仕掛けられている

・地方・エリアの悪い需要のない積算評価ベース

・金利が高く危険

・複数のローンを組み合わせて返済比率が異常に高い

など、危険が潜みます。

資産の拡大を焦るような不動産投資は、危険です。

自己資金が不足しているのであれば、まずはそこを貯める努力や工夫が先です。

まずは、自分自身の置かれている立場と状況を客観的かつ正確に把握し、どのような不動産が買えるのか、を把握すると良いでしょう。

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