この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
| 水面下で取引される 「非公開物件情報」はこちら （メルアド登録のみ） |
家を借りるときの初期費用は、誰でも簡単に安くできる裏技があります。
知りたい！
知っているか知らないかだけです。
ポイントは、
「家賃」と「管理費 or 共益費」
です。
内容を5分動画にしました！
↓ ↓ ↓ ↓
諸費用の値引き交渉をダイレクトに行うのではなく、この裏技を使って交渉することで結果として諸費用が安くなるのです。
その方法とは？
【21日間で学べる不動産投資メルマガ！】
メールアドレスだけで登録完了！
21日間、毎日夕方配信！
不動産投資初心者の方、検討中の方は必読！
不動産業者と対等に会話ができる知識が身に付きます。
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
管理費 or 共益費とは？
マンションを借りる時、必ず意識するのは「家賃」だと思います。
ほとんどの方が一番気にするポイントではないでしょうか。
家賃を見ずに家を借りる人ってほとんどいませんよね。
物件の募集情報をよく見ると、
・「管理費」
・「共益費」
など、「家賃」以外の名目がある事に気が付く人も多いはずです。
管理費と共益費とは何なのでしょうか。
実はこの費用、意味がないのです。
結局は、家賃と同じと解釈して問題ないということです。
そうなんだね！
【簡単な机上査定で不動産価値を知ろう！】
60秒の入力作業でお持ちの不動産価値がわかります。
マンション、戸建て、なんでもOK！
全国対応！
お勧めの査定会社はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
物件を所有しているオーナーは、
家賃＋管理費 or 共益費
の合計が収入になります（一般的にいう家賃収入です）。
【パターン1】
家賃：7万円
管理費：1万円
【パターン2】
家賃：8万円
管理費：0万円
これら2パターンの賃貸物件があったとき、オーナーに入ってくる月の家賃は両方とも8万で変わりありません。
オーナーの匙加減で、管理費と共益費（家賃以外の項目）が決められていると思ってください。
管理費というと、マンション自体を管理するために支払う管理費と勘違いする人がいます。
勿論、マンションを持っているオーナーは定められている管理費を毎月納める必要があります（厳密には管理費と修繕積立金です）。
不動産投資の経験がある人であればわかると思います。
しかし、オーナーが実際に管理費として納めているものと、賃貸で物件を出すときの管理費にはなんら関連性はないのです（実際に収めている管理費を家賃を決める際の管理費と同額に設定しなくてはいけないルールなど存在しない）。
さて、それではどうやって家を借りる人が初期費用を下げることができるのでしょうか。
家賃と管理費 or 共益費の比率変更を交渉する、というのがポイントになります。
ふむふむ・・・
管理費 or 共益費の割合を変更するとどうなるのか
結論から書くと、
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・更新料
は、「家賃」に対してかかる、ということです。
何をすると初期費用が安くなると思いますか？
それは、
管理費 or 共益費の割合を高くする
ということです。
【非公開物件情報！】
楽待、健美家などの不動産投資サイトよりはるかに安い！
登録はメールアドレスのみ！
一都三県の水面下で取引される非公開物件情報をお届けします！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
【例】
敷金2カ月
礼金1カ月
更新料1カ月
の物件を借りる場合で比較してみたいと思います。
支払う賃料総額は変わらず、家賃を1万下げて管理費を1万上げるように変更した結果で検証します。
《交渉前》
家賃：8万円
管理費：1万円
敷金：16万円（家賃2か月分）
礼金：8万円
仲介手数料：8万円
更新料：8万円
【交渉後】
家賃：7万円
管理費：2万円
敷金：14万円
礼金：7万円
仲介手数料：7万円
更新料：7万円
敷金は、退去時にほとんど戻りますが、諸経費と考えれば少ないに超したことはありません。
さて、家を借りる人が支払う総額は、毎月9万円（家賃＋管理費）で変わりません。
それなのに、管理費 or 共益費の比率を変えるだけで、初期費用が4万円安くなりました。
これは大きいね！！
更新料も1万円安くなるので、更新時はお得です。
たったこれだけです。
管理費と共益費はオーナーや管理会社によってその名目が違うだけで、実質同じ意味です。
損をするのは誰？
家賃の比率を下げ、管理費 or 共益費の比率をあげることで借りては得をしました。
それでは誰が損をするのでしょうか？
答えは、不動産仲介業者とオーナです。
しかしながら、オーナーの痛みはほぼなく、損の大半が不動産業者と思って良いです。
不動産業者は家賃に対して報酬を得ているため、家賃の比率はできるだけ高いほうが良いのです。
このため、交渉はできるだけ話が進んできた中盤以降にしてください（但し、このあたりはそこまで厳密でなくても大丈夫です）。
内覧後、申込書を記入します。
申し込みをするタイミングで交渉して良いと思います。
オーナー側の痛手は前述の通りほとんどなく、家賃と管理費 or 共益費のバランスはそこまで重視しません（少なくとも私はよほど極端でない限りは重要視してません）。
確かにオーナー側が取れる礼金は1万円減りましたが、オーナーは入居者が決まることを最優先しているので、よほど人気が集中しているエリアでない限り、家賃と管理費 or 共益費の比率変更は承認してもらえるでしょう。
不動産仲介業者の報酬都合でNOを言わせないため、申込時に交渉するがベターです。
交渉の理由はなんでもいいと思います。
両親が、家賃は7万円まで、と言っているので、管理費を2万円にして家賃を7万円にしてほしい、という形です。
それ以外の理由でも良いです。
払う手数料や礼金が下がるので、ということはあまり言わない方が良いでしょう！
【ラインで学ぶ不動産投資の裏側！】
登録者20,000人超え！
数日に1回程度、不動産の知識に関する情報を配信！
業界情勢を瞬時にキャッチできます！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
まとめ
同じ家を借りるのに、「家賃」と「管理費」or「共益費」の割合を変更してもらうことで、支払うお金を減らすことができてしまうのです。
意外に知られていません。
皆様も物件を借りる際は、是非交渉してみてください！！
万が一ダメでも、別に損はしません。
交渉はただです！
比較的規模の大きな法人が貸主になっている場合は交渉自体難しいケースもあるので、ダメならダメで諦める。
交渉だけはやってみる。
くらいのスタンスで挑むと良いでしょう！
