初心者編

高いキャッシュ利回り実現!~レバレッジは不動産投資最大の魅力~

不動産投資の利回りは、実は定期預金の100倍にもなることをご存知でしょうか(2018年現在)?

レバレッジを効かせることで、少ない自己資金でも大きな額の運用が可能になります。

自己資金に対して何倍もの借入ができる投資は、不動産以外に見当たりません。

少ない資金で大きな利益を確保することで、キャッシュ利回りを高めることが可能になるのです。

レバレッジとは?

レバレッジとは、不動産投資の世界では、ローンを組む行為です。

不動産は大きな買い物になるため、ほとんどの人がローンを組んで購入します。

ローンを活用することで、効率よく資産を増やす事が可能になります。

【例えば】

物件価格:5,000万円

自己資金:1,000万円

ローン:4,000万円

上記条件で物件を買ったとします。

本来、自己資金が1,000万円しかないのに、5,000万円の買い物をするのは不可能です。

そこで、不足している4,000万円を銀行から借ります。

これがレバレッジです。

1,000万円の自己資金で、5,000万円の買い物をしています。

本来買えるはずの、5倍の買い物をしているので、レバレッジは、5倍です。

5倍のレバレッジを効かせているので、リターンも約5倍に跳ね上がります。

不動産投資では、このように、銀行から借入をして物件の購入ができる点で、自己資金から計算して高い利益率を確保することが可能なのです。

レバレッジを有効活用すると、キャッシュ利回りが上がります。

過度なフルローン・オーバーローンには注意が必要

キャッシュ利回りとは?

手元の現金(自己資金)に対して、どれほど利益を出したかを表します。

レバレッジ無し

レバレッジを活用していない場合です。先ほどの物件の例を使います。

物件価格:5,000万円

自己資金:5,000万円

ローン:0万円

物件が生む年間の利益:350万円

自己資金5,000万円を使って、350万円の利益を得ています。

利益 ÷ 自己資金 = 7% です。

キャッシュ利回りは、7%の投資となります。

7%でも十分ですが、不動産は、上手く買えばこんなものではありません。

レバレッジ有り

今度はローンを使います。

物件価格:5,000万円

自己資金:1,000万円

ローン:4,000万円

物件が生む年間の利益:350万円

自己資金1,000万円を使って、350万円の利益を得ています。

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利益 ÷ 自己資金 = 35% です。

キャッシュ利回りが、35%の投資となります。

年間35%のキャッシュ利回りと聞くと、非常に利益が出ているような感覚になると思いますが、不動産投資では十分に狙える数字になります。

キャッシュ利回り7%の時よりも、レバレッジを活用することで、35%に伸ばすことができました。

定期預金が0%台だとすると、不動産投資で定期預金の100倍ほどの利回りを実現することも不可能ではないのです。

ローンを活用することでキャッシュ利回りを高める

なぜ銀行は多額の貸し出しができるのか?

不動産に高い資産価値があるため、銀行はその評価の範囲内であれば、積極的に融資します。

不動産には担保力があり、その点他の貸し出しとは違うのです。

【例えば】

5,000万円で売れそうな不動産に対し、3,000万円貸してほしい、とお願いされたとします。

銀行は、万が一返済に困ることがあれば、5,000万円で売れるであろう物件を売却し、その中から資金を回収できます。

非常に安全なのです。

逆に、カフェを開業したいので、500万円貸してほしい、とお願いされたらどうでしょうか。

カフェの経営が順調であれば、返済していけると思います。

しかし、そうでなかった場合、500万円はどこから回収したら良いのでしょうか。

カフェを開業するという行為自体には何の担保力もありません。

貸し手からすれば、非常にリスクの高い貸し出しとなります。

不動産の場合は、物件自体に担保力があるため、銀行も安全に貸し出しが行えます。

しかし、銀行も民間企業です。

物件評価 < 融資額 というような、物件評価以上の融資をすることも珍しくありません。

このため、銀行が融資するから絶対に安全、という勘違いは起こさないようにしてください。

銀行が融資する = 安全 ではない。過度な信用は禁物

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まとめ

不動産投資最大の魅力は、レバレッジにあります。

不動産自体に大きな担保価値があるため、銀行も大きな金額の融資が可能なのです。

これを使わない手はありません。

しかし、過度なレバレッジは禁物です。

レバレッジにより、資金を借り入れること自体は、リスクであることを忘れてはいけません。

・金利が上昇する

・空室が続く

・思わぬ修繕費がかかる

など、不動産投資には様々なリスクがあります。

借入と自己資金のバランスをコントロールし、資産を増やすよう心がけてください。

自己資金をできるだけ使わず、とにかくフルローンがいい!という人は注意が必要です。

勿論、手元に十分な資金があって、あえてフルローンを組んでるのであればいいのですが、フルローン希望の人は、大半が自己資金不足である傾向があります。

▼参考書籍▼

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融資を受ける前に、知るべき心構えに触れています。

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