購入編

神奈川・埼玉・千葉のアパート・物件購入で注意する3つのポイント

東京23区は、土地の値段が高く、アパートの利回りは2017年現在、総じて低くなっています。

このため、不動産業者は、神奈川・埼玉・千葉の田舎で物件を勧めることが多くなってきています。

田舎になればなるほど、利回りが良いのは当たり前です。

数字だけに惑わされないよう、注意してください。

築古の場合は、さらに注意が必要です。

神奈川・埼玉・千葉でもエリアが微妙であれば、十分「地方」レベルに該当します。

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なぜ神奈川・埼玉・千葉なのか?

理由その1:都会と勘違い

神奈川・埼玉・千葉は首都圏と言われ、不動産投資では都会の部類に該当すると思っている人がいます。

しかし、エリアを相当絞らないと、今後大変なことになります。

神奈川・埼玉・千葉は、エリアによって、格差があります。

購入しても良いエリアも沢山ありますが、そうでないエリアの購入には慎重になるべきです。

利回りという数字だけに惑わされないでください。

人が入らなけれ机上の空論です。

神奈川といっても、随分外側になれば、かなり田舎です。

同じことが千葉と埼玉にも言えます。

賃貸需要の確認はするようにしてください。

理由その2:頭金がなくても数字が出る

サラリーマンの多くは、頭金が多くはありません。

サラリーマンは、安定した年収(今の時代はそう思いませんが)を背景に、融資が組みやすくなっています。

頭金を入れることができない場合、フルローンまたはオーバーローン(諸費用もローンに組み込む)になります。

※2019年現在、フルローンやオーバーローンは原則難しいと心得る必要があります※

ある程度の利回りが確保できないと、フルローンではキャッシュフローが厳しくなります。

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区分マンションとは違い、キャッシュフローの悪化は、即影響が出ます。

神奈川・千葉・埼玉であれば、賃料と価格のバランス的に頭金がないサラリーマンでも収支計画書上キャッシュフローをプラスに見積もることが可能なのです。

田舎になれば、表面上の利回りは高くなるので、収支計算でも返済比率50%台!というような謳い文句で販売できるのです。

需要のあるエリアであれば問題ありませんが、そうでない場合は、注意が必要です。

理由その3:価格帯が無難

神奈川・埼玉・千葉は土地が安く、アパートは比較的安価に建築できるため、サラリーマンが買えそうな価格帯である2,000万前後から1億円未満前後でも販売されています。

1億円を超えるようなアパートになると、サラリーマンでも買える対象は限られてくるので、買いやすい2,000万~1億未満での販売数が多くなっています。

なんとなく買いやすそうな価格だな、と思う結果、手を出しがちなのです。

特に初心者の人は、値段とリスクが比例していると勘違いしているので、価格は安いほうがなんとなく安心だ、と思ってしまいます。

必ずしもそうではありません。

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逆に、値段が低いほうが買える人が多く、需要が高いのです。

需要が高いと、値段は上がります。

需要と供給の世界では自然な流れです。

初心者で、頭金がほとんどなくても、低い価格帯であれば買える可能性があるため、不動産業者としては、価格の低い神奈川・埼玉・千葉の物件は狙い目なのです。

本当に頭金が全然ない人に対しては、危険な諸費用ローンまで組ませて無理やり買わせるケースもあるので気を付けてください。

初心者・頭金がない人は注意してください。カモられます。

まとめ

残念ながら神奈川・埼玉・千葉にも、賃貸経営不適切エリアは存在します。

出される収支計画の数値は良く見えたりしますが、今後10年、20年先まで考えて購入してください。

出口が見えなければ買うべきではありません。

更地にしてどの程度価値があるのか、どの程度需要があるのか、はよく考えてから購入してください。

次に需要があるような場所でないと、売れません。

売れない築古は、不動産ではなく負動産です。

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