購入編

【不動産投資】マイソクとは?をわかりやすく解説~確認ポイントを整理~

「マイソク」とは、物件や部屋の写真その他概要が記載されている1枚の紙です。

不動産を購入する時は、基本的にマイソクを目にします(活字ベースの概要書しかない場合もある)。

マイソクの見方が分かれば、それだけでダメ物件を排除できるようになります。

区分マンションのサンプルをベースに、マイソクで確認すべきポイントを整理していきます。

マイソクで確認すべきポイント

【マイソク】
15.マイソク説明.png

①販売価格

売主が売却を”希望している”価格です。

あくまで希望しているだけなので、値引き交渉は可能です。

実際、販売価格でそのまま成約する可能性の方が低いでしょう。

ダメ元でも交渉してみる価値はあります。

②最寄駅

物件の最寄り駅と、駅から物件までかかる徒歩の時間です。

この距離は、信号など一切考慮されておらず、単純に80mを1分換算しています。

現地調査で実際に出向くと、この表記より遠く感じることがほとんどです。

物件までの道のりは、必ず自分で歩いて確認してください。

途中で思わぬ嫌悪施設があったり、意外にお店が近くに沢山あって便利そうだったりと、発見が多くあります。

③マンション名

マンションの名称です。

④所在地

マンションの住所です。

現在は住所をインターネットで入力すると、どのような道路に面しているかおおよそ把握できるので、現地調査の前に調べてみることをお勧めします。

ストリートビューなども使えます。

道一本挟んで区が違う程度でも、どちらの区に属しているかで値段は随分変わります。

○○区

○○市

のブランドですね。

⑤土地の情報

区分マンションでは、そこまで重要ではありません。

土地の面積になるので、記載されている㎡が大きければ大きいほど土地も広いということになります。

1棟物件の場合は、土地面積は大変重要です。

土地の大きさがそのまま資産価値に反映されます。

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⑥建物の情報

区分では、この専有面積が重要です。

販売価格に直接影響のある面積です。

バルコニーの面積は、基本的に無視してかまいません。

区分マンションにおいて、バルコニーは専有面積の扱いを受けないため、原則物件価格に反映されません。

区分マンションは、専有面積に応じて価格が決まる傾向が顕著です。

⑦建物の情報

管理費や修繕積立金の記載は極めて重要です。

不動産投資のキャッシュフローにも直接影響があるため、この価格は必ずチェックするようにしてください。

分譲会社や施工会社などは、倒産していないか程度を確認しておけば十分です。

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⑧備考

備考に書いてあることは様々ですが、大事なことが書いてあることが多いので確認してください。

今回のサンプルでは管理費と修繕積立金の内訳ならびに賃料の内訳が書いてあります。

管理費と修繕積立金の内訳は、費用という観点では同じでも意味合いは全く異なります。

⑨間取り

部屋の間取りです。

チェックのポイントは以下です。

・1Kなのか1Rなのか(部屋とキッチンの間に扉があるかないかです)

・洗濯置き場

・冷蔵庫置き場

・クローゼットの有無

⑩利回り

ほぼすべてのマイソクに、利回りの表記はあります。

表面利回りは無視してください。

どうでもいい数字です。

確認すべきは、実質利回りです。

実質利回りとは、家賃から必要な費用(管理費や修繕積立金)を引いた後の利回りになります。

表面利回りしか記載がない場合は、必ず管理費と修繕積立金を加味した実質利回りで検討してください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マイソクを見るだけで、現地に出向く価値があるのか否か、判断ができます。

マイソクには、販売元が自身のある事項を全面に押し出す傾向があります。

逆に、記載のない事項については注意が必要です。

不都合があるから載せていない、ということはよくあります。

物件情報