購入編

【不動産投資】個人名義購入でキャッシュフローを最大化する方法~確定申告のやり方~

個人名義で購入した不動産(1棟、ワンルーム、戸建てなど)において、どのようにキャッシュフローを最大化するのかご存知でしょうか。

知っていると知らないでは、随分と差がつきます。

同じような不動産を購入しても、その後のノウハウ次第で収支の結果は変わってくるのです。

今回は、個人名義で購入した1棟、ワンルーム(区分マンション)、戸建てなどについて、そのキャッシュフローをどう最大化するのかお伝えします。

ポイントは、確定申告における不動産所得です。

不動産所得は、単純なキャッシュフローの視点とは違います。

税務面での理解が少し必要になる分野です。

キャッシュフローが年間20万円の黒字だった!

ということで、不動産所得も20万の黒字!

というのは誤りということです。

キャッシュフロー ≠ 不動産所得

ここで大前提のお話をしておきます。

多くの業者は、単月の収支も、合計収支も、大赤字の物件を提案してくることがほとんどです。

それでいて、不動産の収支は大赤字ですが、節税により税金は還付されるので大丈夫です、というトークです。

しかし、本来不動産はまともにやっていれば、納税になっていくのです。

「納税により収支が悪くなるけどそうしたらいいかな~」

という悩みは、極めて健全で、そのような物件を購入すべきといえます。

逆に、

「毎年大赤字なので、すごく節税になるぞ!」

という発想での不動産購入は危険といえます。

是非、納税が視野に入る物件購入を検討されてください。

不動産投資所得の計算

不動産投資では、毎月のキャッシュフローも重要ですが、支払う税金も大きな影響を与えます。

毎月しっかりと黒字が出ていても、納税額が大きければ、せっかくの黒字を吹き飛ばします。

このため、税務に対する理解は重要であり、できるだけ支払う税金は抑えたいものです。

まずは不動産所得の計算についてです。

不動産収入 - 経費 = 不動産所得

【不動産収入】

・家賃

・更新料

・駐車場代

・自動販売機収入

など

 

【経費】

・管理費

・修繕積立金/修繕費

・賃貸管理手数料

支払い利息

減価償却費

・広告費

・各種税金(取得税や固定資産税)

・その他不動産賃貸業に関連する経費

など

 

不動産収入から経費を差し引いた残りに対して、税金がかかります。

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逆に、不動産所得が赤字であれば、税金が還付されるのです。

ワンルームなどの場合、不動産所得は決して大きな黒字にはなりません。

すると、経費計上の仕方によっては、不動産所得を赤字にすることが可能であり、本業で支払っている一部所得税、住民税などの還付を受けることができたりもするのです。

収入はコントロールできませんが、支出は、解釈の違いによって増減するのです。

ここがミソです。

確定申告のポイント

確定申告で重要な役割を占めるのが、

・減価償却費

・支払い金利(銀行への利息)

・その他経費

です。

例えばワンルームなどでは、減価償却費が大きくなります。

2,000万前後の区分マンションであれば、年間40万円前後が減価償却費になると思います。

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次に、支払い金利(銀行への利息)です。

ローン全てが経費になると勘違いしている人もいますが、違います。

ローンの支払額を10万円とし、うち利息が4万円であれば、経費計上できるのは4万円の利息のみです。

残りの6万円は、元金に対する支払いになるので、税務の観点では資産と見なされ、経費計上の対象ではありません。

最後に、「その他経費」です。

これが一番コントロールできる経費です。

不動産投資に関わる経費を計上できます。

・飲食代(お茶代など含む)

・新聞書籍代

・交通費

などが挙げられます。

領収書をとっておき、確定申告の時に経費計上すれば、計上する経費の額によって不動産所得が赤字になり、本業の給与所得で差し引かれていた各種税金の一部が還付されます。

年収により変わりますが、数万円~10万円以上還付されることもあるでしょう。

毎月のキャッシュフローの黒字に加え、税金が還付されれば、不動産投資における恩恵は大きくなります。

 

1棟に関しては、黒字が大きくなるため、資産管理法人で物件を管理していることにするという手もあります。

個人で受け取っている家賃が50万円とします。

資産管理法人で管理手数料10%にて物件を管理していることにすれば、50万円のうち、5万円を法人に計上することができるため、個人の家賃収入を10%圧縮することができます。

1棟を個人名義で所有されている人は、検討の価値があります。

新たに法人を設立する場合は、損益分岐の計算は必要ですが(法人もランニングコストがかかるため)、既になんらかの事業で法人を持っている人であれば、管理手数料を個人の物件から徴収するのはアリです。

まとめ

毎月の黒字キャッシュフロー + 税金の還付

という状況が作れると、トータルでのキャッシュフローはかなり強くなります。

例えば区分マンションで考えてみます。

毎月のキャッシュフローの黒字 = 1万円

⇒年間12万円の黒字

固定資産税 = 4万円

⇒12万円 - 4万円 = 8万円の黒字

これに対し、経費計上により不動産所得を赤字にした結果、7万円の税金が還付されると・・・

8万円の黒字 + 7万円の税金還付 = 15万円の黒字キャッシュフロー

になるわけです。

上手に経費計上を行い、支払う税金を低くしたいものです。

不動産は、売った時に最も現金回収ができる投資です。

現金回収する売却までの運用期間においては、計上できる経費は計上し、収支面と税務面の合計で黒字運用ができると、理想だといえるでしょう。

専門的なことであったり、どの程度まで経費が計上できるかなどは、税理士に相談すると良いでしょう。

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