初心者編

メガ大家にド素人が多い理由~メガ大家は破綻寸前の状況にいる~

メガ大家と聞いて、どんなイメージを持っていますか?

メガ大家とは、総資産10億円以上の不動産を所有している大家さんを指しています。

10億の物件を持っているのだからすごい!

なんでもよく知っている!

と思ったら大間違いです。

メガ大家の多くは、不動産投資のド素人です。

そもそも総資産は全く重要な指標ではありません。

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失敗しているメガ大家の特徴

2019年現在は、融資が厳しくなり、メガ大家の誕生は難しくなりました。

しかし、数年前は、信じられないような無茶苦茶な融資が通りました。

不動産投資経験者であればご存知の通り、スルガ銀行が絡む、無茶苦茶な融資であったり、1棟1法人スキームという、1棟を購入するごとに法人を新設するという特殊な買い方をすることで、1年で10億円の不動産を買うことすら可能でした。

法人名義で購入することにより、金融機関によっては、個人信用情報に借入の情報が載らないため、2棟目を購入する時に、1棟目の借入が見えず、これを繰り返すことで買い増しが可能になりました(全て違う銀行)。

問題の主役となったスルガ銀行は、家賃収入を年収カウントするという無茶苦茶な融資基準を設けていたため、年収がそこまで高くなくても、例えば5億円の融資を簡単に受けることも可能でした。

※2019年現在、1棟1法人スキームは完全に通用しなくなりました。スルガ銀行も従来のような融資はしなくなりました※

これにより、素人メガ大家が誕生しました。

しかし、メガ大家の多くは、はっきり言って失敗しているようにしか見えません。

失敗しているメガ大家の特徴は、次の通りです。

超短期間で不動産を急激に購入

フルローンの連発(自己資金を全然入れていない)

・高金利で融資を受けている

地方都市の購入(東京23区などの都心ではない)

築古を購入(RCだと最悪)

簡単に書くと、失敗している人のほぼ全員が、10億円の不動産を所有していても、借入が10億円ある、ということです。

純資産は、驚くことにゼロに近いのです。

自己資金が無い人に対しても、数年前は無茶苦茶な融資が通っています。

そもそもある程度資金力がなければ、不動産投資での1棟購入などありえません。

にも関わらず、不動産業者の言われるがままに、割高でどうしょもない地方都市の物件をフルローン(厳密にはオーバーローンが多い)でつかまされている素人なのです。

危険極まりない購入方法であり、遠くない未来に厳しい状況に追い込まれるでしょう。

特に、地方都市に古めのRCを購入していたり、借入金利が高い場合は、なお危険です。

せめて東京23区に持っているということであれば、資産価値が維持できるかつ出口が取れる(売れる)ので逃げ道もありますが、地方だとそうはいきません。

人口減少により、明らかに衰退している不動産賃貸業において、エリアが微妙な場所を、次欲しい人がいません。

スルガ銀行が融資しない今、地方物件の融資は伸びません。

出口が取れない爆弾を大量に抱えているのが、メガ大家の正体です。

エリアが非魅力的なだけではありません。

そもそも不動産業者に三為行為(転売)をされて購入しているので、買値は間違いなく高いでしょう。

それが故に、売値よりも残債の方が大きいケースが多く、売りたくて物理的に売れない、という状況なのです。

悲惨の一言です。

今所有している1棟がどのくらいで売れそうなのか?

把握できてない人は以下リンクを使って売値レンジを確認しておくと良いでしょう。

数日で複数社から査定レポートが返ってくるので役立ちます。

一括査定はこちら

 

結局のところ、不動産投資を開始しようと思ったときに自己資金がなく、自己資金が無い人でも買える地方都市を大量購入するしか方法がなかった、ということです。

良い物件を選ぶ能力はそもそもないので、融資の付く物件を選択する、という方法しかなく、土地が広めで評価の出る物件を買うしかなかったのです。

当初流行った地方の築古物件を三為業者(転売屋)にまんまとはめられて買わされているのがメガ大家です。

東京23区は、自己資金が必要になるので、ある程度資金力のある人でないと購入はできません。

自己資金が無いのに、不動産投資に参入してきたド素人は、地方を大量に購入する以外の選択肢はなく、素人が故に、不動産業者にババをつかまされたのです。

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なぜメガ大家が危険なのか

不動産は、売らないと勝ったのか負けたのかわからない投資です。

売れないような地方都市に物件を持っているのは、それだけで危険です。

築年数が古ければ、次にだれが買うのでしょうか。

非魅力的な場所を持っているだけでも怖いのですが、実はもっと危険な状況です。

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高額な修繕費用

RCはランニングコストが高いだけでなく、修繕費も高額になります。

エレベーターがあるとなお最悪です。

壊して再建築!というのも簡単にはできません。

解体費も高額だからです。

メガ大家の多くは、銀行評価の出る物件という観点から、RC系の物件を所有しています。

RCの大型物件は、大規模修繕の費用が1,000万円を超えることも珍しくありません。

古くなればなるほど、修繕費用のサイクルは早くなるため、修繕費は増えます。

しかし、地方の物件になれば、面積あたりの賃料も低くなるため、家賃と比較して修繕費が高額になるのです(家賃は3万円しか取れないのに、部屋の面積が30㎡で修繕費が15万かかるなど)。

RCの築古、がはめられている人のお決まりのパターンです。

出口がない

売れない、ほど恐ろしいことはありません。

永久的に保有するのは、非現実的です。

ましてや人口が減少するような場所を所有していると、空室が増えて修繕費が増え、収支は悪化します。

資産価値も下落し、良いことなしです。

そのような物件を、次にほしい人がいないのです。

それでけではありません。

昨今問題が表面化したスルガ銀行の融資が消極的になったことにより、地方の不動産に融資する銀行がなくなりました。

現金であえて不人気な地方を買う人はまずいないでしょう。

融資を受けて買うのですが、融資が受けられなければ、そもそも買えません。

欲しい人がいない

融資してくれる銀行がない

というダブルパンチにより、メガ大家所有物件は売れないでしょう。

築古物件を30年の融資期間で融資を受け、それが売れないほど恐ろしいものはないでしょう。

キャッシュフロー率が悪い

短期で急激に物件を増やしたメガ大家は、素人が多く、結果として、「よくそんな物件買ったな」と思えるような物件を買っている人が多くいます。

不動産投資は、価格と立地のバランスです。

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「よくそんな物件買ったな」と思える物件とは、場所が微妙で古いのに、利回りが低い(価格が高い)というものです。

場所が悪く、築が古ければ、相応のキャッシュフローが出ないと厳しくなります。

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にも関わらず、低いキャッシュフロー率になっていることが多くあります。

キャッシュフロー率とは、物件価格から逆算するキャッシュフローです。

年間1,000万円のキャッシュフローを生む物件が、3億円だったとします。

キャッシュフロー率は、1,000万円÷3億円=3.3%になります。

この比率が低すぎるのです。

年間キャッシュフローが2,000万もでている!

と言っても、所有している物件が10億円であれば、キャッシュフローはわずかに2%です。

これで地方の築古なら最悪の状態と言えるでしょう。

しかし、キャッシュフロー2,000万円、という響きだけ聞くと、毎年2,000万円も現金が手に入るのか!と羨ましく聞こえますが、実態は違います。

また、キャッシュフローとは、税引き前であることが多く、実は税金で30%ほどもっていかれるのです。

すると、最終的なキャッシュフローは、2,000万円-600万円(税金)=1,400万円です。

10億円の借入をしている結果が、わずか1,400万円のキャッシュフローなのです。

良い価格でしっかりと不動産が買えていれば、東京23区内の築浅でも、キャッシュフロー率で3%台を確保することは難しくありません。

にも関わらず、東京23区の築浅と比較してはるかに劣る、地方の築古でキャッシュフロー率が2%台という信じられない状況の人が多いのです。

地方の築古であれば、この比率が4%でも低く、6%でもまだ検討に値しないでしょう。

そのくらい、地方の場合は、表面の数字が出ていないと危ないのです。

地方はそもそも満室で長期回すことが難しいのです。

空室を常にいくつか抱えての運用になります。

新規で入居者を募集する時も、ADといって、広告費を家賃の数か月分付与しなくてはならず、これもキャッシュアウトの要因です。

表面上2%しか出ていないのであれば、実際に運用してみるとほとんど手残りはないでしょう(地方の表面利回りと実質利回りは著しい乖離がある)。

メガ大家の仕事

メガ大家の多くは、素人で不動産投資を開始し、不動産業者の言われるがままに、フルローンを連発して場所が微妙なところの不動産を大量購入しました。

しかし、少し経ってみた時に、今の自分がまずい状況にあることに気が付きます。

そこで、彼らが見つけた仕事があります。

それは、メガ大家コンサルタントです。

不動産投資に興味のある人や購入意欲のある人に、コンサルタントとして近づき、価値のないアドバイスをするのです。

ちょぼい物件の仲介もします。

これにより得た手数料で、自分の危険を少しでも回避しなくてはいけません。

「ちょっと前に、メガ大家と言っている人に不動産を勧められたのですが、全然良くないのに、今買った方がいい、と急がされたんですよね」

というような人が増えてきました。

ド素人メガ大家が、どうでもいいと思っているお客さんに対し、とにかく手数料が欲しい故にいい加減な不動産を勧めるというのは、よくある話です。

巷では大変横行しており、注意が必要です。

本物の大家を見分ける方法

本物の大家の特徴は以下です。

不動産投資歴が長い

・純資産が多い(フルローンの連発ではない

・精通したエリアで所有している

・東京23区で所有している

出口を何度も経験している

・借入金利が全て1%台

地方の不動産投資を全面的に否定するつもりはありませんが、そのエリアに精通していない人がやるには危険すぎます。

香川県に住んでおり、香川に精通していて、地元の業者も管理会社も良く知っている。だから香川で不動産投資をする!

という人は、問題ありません。

しかし、数字だけで地方に行くのは素人のやることです。

ましてやフルローンで買えるから、という理由で買うのは論外です。

プロの不動産投資家であれば、やはり借入を起こすことのリスクも考えるはずです。

すると、総資産も大切ですが、純資産にも目が向くようになります。

フルローンが連発できるという理由だけで、危ない地方のフルローンを組みまくる、ということはしません。

借入額が大きくなれば、その分リスクも上がることを理解しているからです。

また、東京23区で物件を持っているのかも重要な要素です。

東京23区はある程度お金がないと買えないため、23区でどの程度1棟物件を所有しているのかは一つの目安になります。

資金力のある人は、やはり都心に絞って購入している傾向が強く出ています(数百人規模の会社経営者、大企業役員、開業医など)。

また、借入金利に着目するのも良いでしょう。

成功している大家や本当の意味での資産家であれば、借入金利はどこで借りても1%台が多いでしょう(大手不動産業者にはめられて購入している提携ローンは除く)。

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そして最後に、出口を経験しているかです。

不動産は、売らないと勝ったのか負けたのかわからない投資です。

一度も売ったことがない大家は素人です。

区分の経験だけでも不十分でしょう。

買うことだけに執着し、出口が経験できていなければ、本当の意味で利益が出たのか判断できないためです。

私が知っている大家の中で、この人は上手くいっている人だ!と思える現役メガバンクの行員がいます。

完全東京23区特化型で、東京23区だけで23棟を購入し、9棟を売却して現在14棟所有しています。

キャッシュフロー率も健全であり、成功者の典型です。

この人は、本物です。

東京23区に特化しているだけでなく、23回も購入を経験し、9回も出口を経験しているからです。

資産背景も非常に健全です。

まとめ

メガ大家には素人が多い、と思ってください。

勿論、中には本物もいますが、本物よりも偽物の方が圧倒的に多く、注意してください。

メガ大家が変な不動産の売買仲介や、怪しげなコンサルティングをやっている場合は、なお注意です。

素人が自分の不動産保有状況に危険を察して、手数料の荒稼ぎを企んでいるからです。

メガ大家に会ったら、

自己資金はどのくらい入れていますか?

東京23区に何棟持っていますか?

地方の築古ではないですか?

借入金利は全て1%台ですか?

と聞いてみると良いでしょう。

ほぼフルローンで買っているような大家であれば、当記事で取り上げた大家で間違いありません。

偽物メガ大家の意見に耳を傾け、不動産投資をすると、失敗に終わるでしょう。

彼らが窮地に立たされ、自己破産しなくてはならない日が、近づいています。

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