購入編

【不動産投資】中間省略(三為)の物件は買わないほうがいいって本当?

中間省略(三為)の物件は買いたくない!

という声を聞きますが、必ずしもそうではありません。

中間省略(三為)とは、簡単に言うと業者の転売モノです。

転売モノであるため、割高だと思われがちですが、業者の仕入れ値が安ければ、転売モノでも購入に値する物件は沢山あります。

何を見て物件の良い悪いを判断するのでしょうか?

不動産投資でカギを握る相場観

不動産投資は、相場で買えればなんとかなります。

相場より高く買えば、損する確率が上がり、相場より安く買えば利益を出せる確率が上がります。

要するに、大切なのは不動産の商流ではなく、相場より安いのか、高いのか、だけなのです。

仮に不動産業者の転売モノでも、相場通りまたはそれより少しでも安そうであれば、十分に検討の余地があるのです。

不動産を格安で購入することは、個人レベルの人では極めて難しいといえます。

安い不動産は、任意売却系、相続系の物件などを、直接持ち主から購入できるようなルートをもっていないといけません。

相続が発生している家庭を直接知っており、その方から相談を受け、うちであれば〇〇万円で即金で買います!

という話ができる立場にある人または業者しか不動産を安く購入することはできません。

まずローンを使う人は論外です(不動産を安く買う現場では現金取引が基本です)。

 

これは、ハッキリ言ってかなり難しいのです。

すると、業者が安く仕入れたものを相場より気持ち安いくらいで譲ってもらうのが、一番賢い選択になるのです。

このようなケースは、業者から物件を譲ってもらうので、転売モノになるのです。

相場と比較して、それが少しでもお買い得であれば、売主が個人だろうが業者だろうが、関係ないのです。

悪徳三為業者

転売モノでも、相場より少しでも安ければ検討の価値はあります。

しかし、残念なことに、2015年~2018年ごろまで流行ったサラリーマン大家の不動産投資においては、相場観がないが故に、悪徳三為業者に、相場よりはるかに高い金額で不動産を買わされました。

その多くが、高金利である金融機関で、代表的であったのが当時のスルガ銀行です。

メルマガ登録

スルガ銀行を使って業者の売り物を買った人は、ほぼ確実にやられているでしょう。

不動産業者の三為が横行しまくった時代の記憶があるので、多くの方は、

三為物件 = 危険

という発想になっていますが、そもそもポイントは販売価格と相場の比較です。

相場より安ければ検討の価値あり!

相場より高ければ検討の価値なし!

です。

三為が流行った時期は、相場観に乏しいサラリーマンがターゲットにされ、

自己資金が少なくても1棟が買えますよ!

という魅力的なトークでだまされました。

遠くない将来、窮地に追い込まれるでしょう。

三為で買わされた物件の特徴は、

・高金利

・立地が微妙(積算重視)

・築古

です。

まとめ

転売モノも悪くないのです。

重要なのは、相場より安いか高いかだけです。

自分自身が格安で不動産を買うことは、よほどのことがない限り不可能です(このような美味しそうな話をしてくる人がいたら要注意です)。

業者の転売モノだろうと、個人の売主がレインズ(不動産業者サイト)に載せているものだろうと、関係ないのです。

・検討している物件が、相場と比べてどうなのか

・提示されている価格で購入して総合的に勝てるのか

それだけです。

物件情報