不動産投資に関係の無い人であれば、マイホーム購入のリスクを承知の上、適切な価格で、適切なエリアにマイホームを購入すれば良いと思います。
しかし、不動産投資をしたいのであれば、マイホームの購入はできるだけ避けておくべきです。
不動産投資用ローンを組むには難しい属性であれば、自宅を買って住みながらローンを返済して資産を作っていくという考え方でも良いでしょう。
しかし、不動産投資が本格的に検討できるような人である場合、自宅購入は慎重に行うべきでしょう。
内容を5分動画にしました！
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勿論、
家族で自宅を優先する！
という考え方には賛同します。
家族ができたらマイホームが欲しくなるのは普通のことだと考えます。
あくまで、不動産投資をする上で、マイホームがどのような評価を受けるのか、ということについて解説します。
マイホームは夢だよね~
なぜマイホームを買わないほうが良いのか？
マイホームの購入に伴う住宅ローンは、銀行から見るとマイナスです。
この話に尽きます。
自分の給与から支払いをしなくてはならない点が、投資用とは大きく異なります。
確かに自分の手取りからローンを払うよね。
不動産投資は、
他人の家賃からローンなどを返済し、さらに手残りが増えていくものです。
自分で支払うことはないのです。
ぼったくり同然のワンルームを買わされて赤字運用になっているケースは別ですよ・・・
銀行は、
・年収に対してどの程度の借入があるのか
・評価額とローンの残債にマイナス乖離がないか
をチェックします。
住宅ローンでも、購入からかなりの年数が経過していれば、
銀行評価額 ＞ ローン残債
になっている可能性もありますが、購入して間もないと、
銀行評価額 ＜ ローン残債
になるでしょう。
不動産投資で物件の数を増やしたい場合、マイホームの購入は自分自身のバランスシートを傷つけてしまうのです。
マイホームは評価されないのか？
マイホームの購入でも、銀行から見て評価されるケースもあります。
それは、前述した通り、銀行評価上の資産額が、ローン残債を上回っているケースです。
勿論、完済済みのマイホームを保有している場合は、評価ポイントが更に上がります。
区分マンションでマイホームを所有している場合、ローン残債が購入価格の半額以下ほどにまで減っていないと評価の対象にならないことが多いでしょう。
区分マンションは、原則銀行から評価されないものと考えてください。
土地が自由に使えない区分マンションは、販売されている価格の半値以下ほどの評価しか出ません。
東京23区でも同じです。
区分マンションの銀行評価は、驚くほど低い
一戸建ての場合は、土地評価になります。
築年数が経過してきたら、建物はあまり評価されないと思ってください。
土地評価額と、ローン残債の比較になります。
土地評価額がローン残債を上回れば、プラス評価となります。
銀行がマイホームを評価しているときは、融資の条件として、マイホームを共同担保に入れる提案をしてくることもあります。
自分自身のマイホームだけでなく、時にはご両親のマイホームを担保に入れることはできないか、とも聞いてきます。
親に相談するか！
世代が上がれば、ローン残債のないマイホームを保有している可能性も高くなるからです。
マイホームに限らず、物件を共同担保に入れることができる場合は、
銀行評価額 ＞ ローン残債
のプラス乖離分を、自己資金とみなしてくれるケースがあります。
但し、共同担保に入れると、共同担保に入れている物件単体では売却できなくなります。
共同担保に入れて物件を購入する時は、共同担保に入れる物件の計画をしっかりと立ててからにしてください。
まとめ
不動産に興味はなく、マイホームを買ってそこに住むだけであれば問題ありませんが、収益物件数を増やしたいと考えている場合、銀行から見ると収益を生まない、支出だけがある住宅ローンはマイナスになり、融資は不利になることが多くあります。
あなたが描く中長期的な不動産への投資スタンスをしっかりと計画した上で、マイホームは購入されることをお勧めします。
不動産投資の経験を積み、金融資産が大きくなってからの購入であれば銀行取引歴もできているので問題ないケースはでてきます。
しかし、最初の段階からマイホームを購入していると、不動産投資では不利になることがあるので念頭に置いておくと良いでしょう。
不動産投資で大きな成果を出してからマイホームを購入するのでも遅くないでしょう。
人生100年時代！資産を大きくしてからマイホームを買うのでも遅くなさそうだね！
銀行の中には、物件単位で収支を判断したり、頭金の割合が高ければ融資が通るところもあります。
住宅ローンを抱えている場合は、このような銀行で融資を打診するのが良いでしょう。
逆に、収益物件を持っていると、それが住宅ローンの審査に影響するケースがあることも、忘れてはいけません。
将来マイホームが欲しいな！
と思っているのであれば、収益物件を買ったうえで、本当にマイホームが買えるのかはしっかりと調べておくべきでしょう。
※フラット３５の制度改正が2020年の4月にありました。これにより、区分マンションを多く持っている人の住宅ローンが通りにくくなったので、注意が必要です。
