購入編

不動産投資で新築分譲マンションを絶対に買ってはいけない~騙されないための知識~

不動産投資で、新築分譲マンションだけは絶対に買わないでください。

これだけは覚えておいてください。

とにかく値段が高いことに尽きます。

不動産業者の利益がたっぷりと乗っています。

一番やってはいけない、典型的な失敗のパターンに陥ります。

新築分譲マンション販売のパターン

・頭金なし(または10万円など)

・収支計画が毎月赤字またはトントン

・サブリースが付与されている

・税金の還付が前提になっている

これらは全て、不動産投資を失敗へと導く悪魔の売り方です。

買ったら最後です。後戻りできません。

新築を勧めてくる不動産業者の営業マンに聞いてみてください。

なぜご自身で買わないのですか?」と。

その営業マンは、

・老後の年金対策

・節税対策

・生命保険の代わり

など、魅力的なワードを並べて物件の購入を勧めてきてはいませんか?

仮に、夢のような話ばかりである新築マンションであれば、なぜ自分自身で買わないのでしょうか?

そんなに儲かる商品を、なぜ命の恩人でもないあなたに紹介してくれるのでしょうか。

新築分譲マンションは、割高です。

それは、中古物件を比較すれば簡単にわかります。

以下に実例を掲載しているので確認してみてください。

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新築は、買った瞬間に中古になります。

売るときには、当然中古マンションとして市場に出回ることになります。

新築を買うと、割高であるため、買った値段よりも随分低い値段でしか売れない場合がほとんどです。

ローンの残債が売値を超えてしまうため、売ろうにも売れません。

完全な超過債務なのです。

新築分譲マンションは買ったら最後。超過債務人生を歩むことになる。

不動産投資は、売るときが全てです。

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売値を意識しない人は、不動産投資で資産を増やすことはできません。

不動産投資で資産が増える流れを正確に理解できてない人が、新築に魅力を感じたりするのです。

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新築分譲マンションを購入して利益が出た人もいる?

不動産も、他の経済指数と同じように、景気の変動で価格が動きます。

買える人が増えると価格が上がり、買える人が減ると価格は下がります。

区分マンション(ワンルーム)の場合は、多くの人が購入できる価格帯ということもあり、不動産の中では最もボラティリティ(変動幅)が高いという特徴があります。

このため、新築分譲マンションを購入した後、幸運にも市場全体の相場が上昇した場合、利益を出せる可能性も0ではありません。

しかし、本来着目すべきは、その時新築を購入していた人と、しっかりと中古を購入していた人の利益幅です。

新築を購入した人

購入価格:2,380万円
5年後に売却した価格:2,580万円
利益:200万円

※簡素化するため、諸費用や税金は考慮しません

中古を購入した人

購入価格:1,780万円
5年後に売却した価格:2,280万円
利益:500万円

新築を購入していた人は、利益が200万円出たと喜びます。

買ってはいけない新築を購入して利益が出ているのですから、運が良かったケースになります。

ここで喜んでいるような人は、自分が起こした行動による結果しか見えていない人であり、他の選択をしていたらどうだったのか、という分析できない人です。

今回のケースでいうと、中古を買っていれば、その利益幅は500万円だったのです。

新築は常に割高なのです。

例外はありません。割高なので買わないでください。

マイホームも例外ではない

新築のマイホームにあこがれる人は多いのではないでしょうか。

新築が割高である、という話は、マイホームでも同様です。

新築分譲マンションは割高であり、買った瞬間に資産価値は落ちます。

割高で購入しているため、買ってから当面の間は、「売れる価格 < 残債」という超過債務状態が続きます。

自分自身で買って住むことを考えると、割高を容認して新築を購入する方もいるでしょう。

それ自体は否定しません。

新築は高いので、中古マンションに比べて損をする可能性が極めて高い、ということを理解して購入するべきでしょう。

まとめ

最近は、

「新築分譲マンションを購入してはならない」

ということが少しずつ広がってきているように思います。

不動産業者から見ると、新築の販売は一番利益幅が大きいので、面白くない話です。

中には、新築と中古を比較し、メリットとデメリットを並べたうえで、新築も悪くない、と結論付けているような記事も見かけます。

新築分譲マンションは、いかなる場合においても、絶対に買うべきではないのです。

とても簡単ではないでしょうか。

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