保有編

不動産を所有している人がやるべき2つの確認~出口と収支改善に向けて!~

近年不動産投資が流行っており、非常に多くのかたがオーナーになりました。

不動産を所有しているけど、

・思ったより上手くいっていない気がする

収支が当初の想定より悪い

・もしかしたら失敗したかもしれない

・不正を犯しているかもしれない

と思っている人もいれば、

・収支がいいので買い増したい

・手元資金が潤沢なので次の1手を考えたい

と思っている人もいるでしょう。

不動産を所有している人がやるべき2つの確認について記載していきます。

所有物件の売値レンジの把握

まず、自分が買った物件の「適正価格」を把握していますか?

買った値段が、必ずしも適正であるとは限りません。

不動産業者が価格の上乗せをしており、高値で購入しているケースが多くあります。

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所有している物件の売値が、買値に近い場合は、相場で買えていることになりますが、売値 < 買値の場合は、その分、購入した不動産業者が価格の上乗せをしていたことになります。

今持っている不動産がいくらで売れそうなのかがわかると、ローンの残債と比較して、売りに出せるのか、出せないで保有するしかないのか、わかるようになります。

以下のリンクから、査定をしてください。

一括査定サイトはこちら

複数の会社から売れるであろう値段の査定が届きます。

売れそうな価格レンジを把握することで、次のアクションに移れます。

査定価格 = ローン残債 であれば、売却が視野に入ります

査定価格 > ローン残債 であれば、その分売却時に現金を回収することができます

査定価格 < ローン残債 であれば、残念ながら売れないので保有になります

※上記リンクで査定を行う際の注意点ですが、電話営業などを嫌う場合は、備考欄に「連絡はメールのみでお願いします」と一言加えてください。

売れそうな値段がわかれば、残債と比較し、「あと〇〇年後には売れそうだな」が分かるようになります。

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いつ出口が取れそうなのかを理解しておくことは大切です。

なんとなく買ってみたものの、

いくらの価値があるかわからない

いつ売るのか考えていない

ではなく、現状を把握して未来の計画を立てれるようにしておきましょう。

物件管理の確認

所有している物件の管理は、管理会社に委託しているはずです。

その条件を正確に把握できていますか?

賃貸管理業務契約書、集金代行契約書、サブリース契約書、など、契約書の呼び方は各社様々ですが、オーナーと管理会社の間で締結している契約書になります。

基本中の基本になる契約書ですが、この契約書すらしっかりと締結しない管理会社もあるので要注意です(そのような会社とは即縁を切ってください)。

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契約書で確認するポイントは、次の通りです(記載の数字は、相場です)。

・賃貸管理手数料:家賃4%~5%または3,000+税/戸

新規客付け手数料:家賃1ヵ月前後

・解約予告:3か月~6か月(サブリースの場合は違約金が付与されている場合が多い)

ここで重要なのが、新規客付け手数料です。

新規客付け手数料とは、新規で入居者が決まった場合、管理会社に支払う費用を指します。

礼金1ヵ月、家賃1ヵ月など、記載は様々です。

礼金1ヵ月と書かれている場合は、1ヵ月分の費用がかかると思ってください。

礼金は、通常オーナーが全額受け取れるものです。

にも関わらず、礼金1ヵ月が費用、になっている場合、実質新規客付け手数料が徴収されていることになります。

弊社提携管理会社では、新規客付け手数料を徴収しておらず、管理コストの改善につながる可能性もあります。

弊社提携管理会社の条件はこちら

まとめ

売値のレンジを把握することで、今売れるのか?売れないのであればいつごろ売れそうなのか?がわかるようになります。

売れない場合は、管理で改善を図り、売れる時期を待つことになります。

含み益がある場合は、売却して1棟を買うなど、新しい戦略も見えてきます。

少なくとも今の状態を知ることは重要です。

不動産管理の影響も、不動投資では大きいため、現在の管理コストが最善であるのかの確認もしておくと良いでしょう。

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