初心者編

サラリーマンの給与所得+不動産所得は最強~サラリーマンが秘める可能性~

サラリーマンという属性は、恵まれています。

サラリーマンを辞めて、独立した瞬間、不動産投資の道は遠のきます。

会社員が銀行から評価されているため、融資が引きやすくなっています。

会社員のうちに、不動産所得をしっかりと作っておけば、会社員の給与所得+不動産所得の実現が可能になります。

これほど安全な所得の組み合わせは無いでしょう。

—書籍より抜粋—

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できるだけ有利なローン条件を引き出すために、金融機関から見て属性のいい人は、できるだけそのアドバンテージを活かして低い金利で大きな額を借りることだ。

私はよく「会社員であることのアドバンテージを活かせるのは、合コンと住宅ローンぐらいしかない」と冗談を言う。

金融機関にとって会社員、特に大手企業勤務の会社員の信用度は高い。

一部上場企業に勤める会社員なら、安定してローンを引き出せる。

それだけ、一度勤めたらやめないと思われているのだ。

不動産所得だけで食べるのは難しい

不動産投資を不労所得だと思い、不動産所得が増えたら、いつか自由に暮らせる!と思っていませんか?

夢を壊すようで申し訳ありませんが、それは非常に難しいのが現実です。

不動産投資を実際にやってみると、入居者募集費用、フリーレント、修繕費、各種税金、空室期間など、様々な要因で当初予定していた満室時のキャッシュフローを得ることが難しい事に気がつきます。

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キャッシュフローが比較的出やすい物件は、利回りの高い地方か築古です。

今後年数が経過すると、今と同じようなキャッシュフローを得ることは難しくなります。

年間で得ることのできるキャッシュフローは、様々な理由で減ります。

さらに、規模が大きくなると、修繕でかかる費用も考慮が必要になります。

特に、RCの修繕費は高額です。

満室時キャッシュフロー月50万円!という謳い文句で売り出された物件を購入してみると、なかなかキャッシュフローが想定していた50万円に届かないと考えておいた方が良いでしょう。

さて、不動産投資からのキャッシュフローだけで生活しようと思ったら、満室時年間2,000万ほど必要です。

年間2,000万と聞くと、多く感じるかもしれません。

しかし、これは満室時の話であり、前述した通り、様々な理由で、結果的に満室時想定で回り続けることはないのです。

キャッシュフローから、生活費、教育費、家賃などを支払い、その上で将来のための貯金をします。

さらに、突発的な修繕費用として、貯金とは別の現金を確保しておく必要もあります。

また、このような状態を今後20年、30年キープしていく必要があるのです。

年間2,000万円のキャッシュフローを得るためには、総額6億円~8億円の不動産が必要になるります(頭金の割合で変動しますが、90%以上の融資を受けて購入する前提とします)。

簡単に実現できる数字ではありません。

この水準を目指してしまうと、身の丈に合わない無理な融資を受けて失敗する可能性も高くなります。

フルに近いローンを組み、がむしゃらに総資産を増やしにかかる行為は、危険です。

特に、地方高利回りRC物件などには注意してください。

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本業所得のプラスアルファを狙う

不動産投資は、本業の所得にプラスアルファを与える事は十分に可能です。

中長期的に成功できれば、本業と同等の所得を安定的に得ることも十分に可能です。

サラリーマンの比較的安定した地位を使い、不動産所得を味方につけることができると、収入の柱が増えるため、精神的にも安定してきます。

サラリーマンとして働く本業に対する依存度が薄れます。

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多少給与が下がっても、好きなことをやってみる

少し休んで行きたかったところに行ってみる

など、人生の選択肢も増えてきます。

無理にストレスを抱えてまで、昇進する必要もなくなります。

年功序列の日本企業は、役職が上がるにつれて、責任と給与が比例しなくなります。

昇格は、労働の観点(時給)からして、非効率的になる可能性が高いという現実があります。

役職が上がると、責任が重くなるだけでなく、それに比例して労働時間も長くなります。

その見返りが、少額の給与差(昇給)なのです。

日本の会社では、次長や係長職から部長職になると、1,000万の昇給があったりすることはないでしょう。

せいぜい100万~300万程度です。

大手企業では、このような昇給スタイルが主流です。

昇進しなくても、残業をしなくても、不動産所得がその分をカバーできれば、開放的になれるのではないでしょうか。

不動産投資は、それを十分に達成する力があります。

そして、正しく不動産投資を理解できれば、難しくもありません。

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サラリーマンの給与所得+不動産所得で資産増加ペースを加速させる

労働の対価で得る所得には、限界があります。

しかし、不動産投資のように、お金がお金を生むスキームを作ることができると、限界はなくなります。

労働で得る収入の何倍もの収入にもなるでしょう。

不動産所得が入ってきたからといって、その分支出が増えるようではダメです。

むしろ意識的に支出を減らしてください。

次の不動産を買うためには、無駄使いをせず、自己資金を貯めるようにしてください。

会社員からの給与を今まで通り貯金に回し、不動産投資からの収入を合わせると、資産拡大のペースは何倍にもなります。

無駄使いはせずに貯めることを心がけてください。

浪費家は金融機関からも嫌われます。

家賃収入が引き出され、使われている。

これが繰り返されていると、金融機関としても次の融資を躊躇したくなります。

金使いの荒い人に、お金を貸したくないのは、当たり前の話だと思います。

サラリーマンという未だに安定しているとされる所得からしっかりと貯金

不動産投資のキャッシュフローからしっかりと貯金

この二刀流で自己資金を増やすことができれば、資産拡大のペースは加速していくでしょう。

いきなり不動産所得だけでリタイアしてやる!ではなく、不動産投資を自分の収入源の一つとして考えてみるところから始めることをお勧めします。

まとめ

サラリーマンは、銀行の融資を受けようと思うと、最高の属性です。

独立して年収2,000万!よりも、会社員で年収700万円のほうが評価されます。

それほど、不動産投資における会社員の属性は有利なのです。

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サラリーマンは、不動産が買える属性であるが故に、不動産業者にカモられたりもします。

不動産投資の世界は甘くありません。

自分自身でしっかりと勉強してください。

勉強した上で不動産投資に挑めば、会社員の給与所得+安定した不動産所得を合算させることが可能になります。

毎月の手取り収入は増え、安定した将来が描けるようになるでしょう。

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