購入編

【不動産投資】「弊社独自の」は危険~「AI」・「管理手数料が安い」は要注意~

弊社独自の○○なので安心ですよ!

このような営業トークを聞いたことはありますか?

結論から書きますが、不動産投資は、会社独自の何かで勝負するものではなく、市場(マーケット)で勝負して勝ちに行くものです。

弊社独自の○○

は、不都合な事実を隠蔽するための言葉という認識をしてください。

AIによる物件選別

流行りの言葉なのか、

「AI」を使って物件の選別をしています!

という会社が出てきました。

何が基準になっているのか、どんなアルゴリズムで選別されているのかはわかりませんが、AIが選別したから良い、なんてことは、当然ありません。

不動産は、そもそも価格と立地のバランスで良い物件が決まります。

AIが優れた立地のマンションを選別したとしても、価格がそれに見合うのかは、別物です。

立地だけで判断するのであれば、

東京都港区青山

東京都港区赤坂

など、東京都港区から選べばそれで良いだけです。

立地が良くても、販売価格が高すぎてはダメです。

販売価格が安くても、立地が悪ければ要警戒です。

その場所における相場がいくらで、その物件が相場よりも安いのか、高いのか、で判断しなくてはいけません。

「AI」を販売文句に使っている不動産業者で、まともなところに出会ったことがありません。

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「AI」と聞いたら要注意!危険キーワードである!

賃貸管理手数料1,000円+税

賃貸管理手数料が1,000円+税です!

業界最安値です!

こんなうたい文句を聞いたことはありませんか?

管理手数料が極めて安いケースは、次の2つしか当てはまりません。

ぼったくり同然の値段で販売された物件の管理をする場合

・自社でしか客付けしない場合

まず、不動産業者のカモとなり、不動産を相場より高値で販売する業者であれば、販売時に多額の利益を得ているので、管理手数料を極限まで安く出来ます。

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また、管理手数料を安くすることで、少しでも販売時の収支計算書を良く見せることが可能になってきます。

管理手数料を安く設定すれば、本来の管理手数料で赤字になる物件を、黒字に見せることができるのです。

不動産投資をよく理解できていない人は、

毎月○○プラスだから

と、最後の収支にしか目がいきません。

収支計算書とは、不動産業者が都合の良いように書き換えもできてしまうのです。

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簡単に言うと、偽造までできてしまいます。

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安易に信用して不動産を購入すると、後でこんなはずじゃなかった!という状況に陥るでしょう。

収支計算書や、シミュレーションは、不動産業者の都合の良いように書き換えられて作成されています。

鵜呑みにすると失敗するでしょう。

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次に、自社でしか客付けしない場合に、賃貸管理手数料を安くします。

物件の客付けを自社で行うと、入居者から仲介手数料が取れます。

そして、オーナーからも報酬が取れます(ADが付与されている場合は、ADも)。

客付けを行う段階で十分な利益が確保できる場合に限って、管理手数料を安くすることができるのです。

但し、オーナー側から見れば、自社募集ではなく、広く募集して早く入居者を見つけてほしいものです。

管理会社の勝手な都合で、入居者の募集範囲を狭くしてほしくはないはずです(空室期間が長引く)。

このように、管理手数料の安さを全面的に押し出してくる管理会社または不動産業者には、十分注意が必要です。

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賃貸管理手数料が安い会社に、まともな会社はない

買取保証

「買取保証」は悪質な販売手法です。

買取保証とは、物件を販売する際に、○○年後に○○万円で弊社が買い取ります

というような、未来の保証をするものです。

本来、市場で勝負していれば、不動産業者の買取に関する保証など不要です。

なぜ買取保証をうたうのでしょうか。

それは、買主を安心させるためです。

「保証」に安心しているようでは、不動産投資に限らず、投資自体しないほうが良いでしょう。

「保証」にまともなものはありません。

買取保証をうたう不動産業者が販売している物件は、間違いなく相場より高値になっていることでしょう。

サブリース(家賃保証)と同じくらい危険キーワードです。

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まとめ

弊社独自の○○など必要ありません。

自分でしっかりと適正価格を見極め、その物件が○○年後、いくらで売れるのかまでシミュレートした上で購入すべきです。

独自の何かをうたう会社が出てきたら、高値で転売されているのではないか?と疑ってかかってください。

その会社独自の何かに依存している場合、会社が倒産したらどうなるのでしょうか。

必ず市場(マーケット)への意識を忘れず、市場で勝負して勝つという気持ちを持って不動産投資に挑んでください。

今回は、独自のサービスの中でも、特に危険な

・管理手数料が安い

・買取保証

をご紹介しました。

このような営業トークが出たら、まずアウトだと思ってください。

ぼったくられるな、と思って間違いないでしょう。

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