コラム

【不動産投資】新型コロナウイルスで不動産を売った方がいい人・売らないほうがいい人

新型コロナウイルスの影響で不動産が暴落する!

急いで売らないとヤバい!

なんて話を聞くことがあるのですが、なぜ売らないといけないのですか?

今すぐに売らないと破産しますか?

私個人でいうと、約5億円分の不動産を所有していますが、新型コロナウイルス発生以降、何も変わっていませんし、何も困っていません。

このような状況の中で、売らないといけない理由はどこにあるのでしょうか?

一度冷静になって考えてみましょう。

5分動画にまとめました!
↓↓↓

新型コロナウイルスの影響について

新型コロナウイルスの不動産における影響は様々です。

不動産投資と言っても、住居用の賃貸経営であったり、商業ビル系だったり、民泊や簡易宿泊所に加え、ホテルなどもあります。

色々な種類がある中で、影響が出ているジャンルもあれば、そうでないジャンルもあります。

影響が出ているジャンルで言うと、わかりやすく今回の新型コロナウイルスの影響で、賃料収入が激減したものです。

例えば、あなた自身が行っている不動産投資の物件で、賃料が劇的に下がりましたか?

住居系のオーナーであれば、影響はほとんどないでしょう。

特に、サラリーマン大家層が行っている不動産賃貸業での影響は少ないと言えます(住居系中心のため)。

なので、もしあなたが住居系の不動産投資を実践しているサラリーマン層の大家であれば、今回の騒動で慌てる必要などないでしょう。

それでは、顕著に影響が出たのはどのジャンルでしょうか。

民泊、簡易宿泊所、ホテルは、観光客が激減したことで、売上は0に近くなっています。

影響大です。

これ以降の詳細は以下の記事を参照願います。

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新型コロナウイルスで不動産を売らなくてはならない人

新型コロナウイルスで、不動産を売らないといけないのはどのような人でしょうか。

前述した通り、私であれば、満室経営は変わっていませんし、家賃も下がっていません。

収支もコロナウイルス前とは変わらず、何も困っていません。

困っていないので、別に売る必要もありません。

 

不動産を売らなくてはいけない人は、大きく次の通りです。

1.不動産以外の別の事業で影響が出ており、資金回収が必要

2.民泊、簡易宿泊所、ホテルなどの投資をローンで行っている

3.商業系のビルが軒並み解約または空室になり、ローンの支払いが厳しくなっている

4.過度な仕入れをしてしまった不動産売主業者

1.

不動産以外の別の事業が本業というような会社では、本業が新型コロナウイルス問題で苦しくなり、所有している物件を売却して現金回収を試みるケースはあります。

これは、あくまで不動産以外の事業で影響が出た結果、持っている不動産を手放して現金を確保したいという狙いがあるものです。

売り急ぎのため、相場より少し安く販売されるケースはあります。

但し、この手の情報は水面下で動くので、業者間または資金力のある優良顧客で取り引きは終了すると思ってください。

 

2.

次に、一番苦しいと思われる、インバウンド需要頼りの投資です。

民泊、簡易宿泊所、ホテルです。

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これらは、確実に厳しい時期を迎えているでしょう。

ローンを組んでこれらに投資している場合は、売上が0でもローンの支払いがあります。

少なくとも今回の騒動が落ち着くまでは、ローンの支払いだけが発生するという状況に陥るでしょう。

資金力のある人であれば、問題ないと思いますが、ギリギリの預金で投資をしている人であれば、苦しくなり、最悪の場合は返済が滞るでしょう。

このような物件は、買い手にとってチャンス物件として出てくる可能性があります。

資金力のある人であれば、購入を狙っていると予想します。

 

3.

商業系ビルのオーナーです。

飲食店などを筆頭に、店舗系の経営は自粛により厳しくなっており、家賃の減額交渉や解約が入るでしょう。

これにより一時的に収入が減ることは間違いなさそうです。

保証会社が付いているケースも多くありますが、店舗の解約は痛手で、騒動が落ち着くまでは、新規で入居付をするのも苦戦が予想されます。

但し、商業系のビルオーナーは資金力のある人が多く、この程度では、わざわざ安くでも売りに出す必要はないと考えられます。

今回の騒動で、商業系のビルよりは、やはり住居系だ!ということで、住居系物件の人気が増す可能性はあると感じます。

 

4.

不動産業者は、銀行融資の優先度が下がっている関係で(コロナ融資優先)、売買件数が減っています。

売買件数の減少は、利益減になります。

過度な仕入れを行っていた業者であれば、それを少しでも売って現金を回収しておきたいと思うケースはあるでしょう。

このような場合は、多少安くでもいいから売りさばいてしまおうという心理は働くと考えられます。

仕入れを大量に行い、在庫が想定以上に増えている不動産業者からは、物件が少し安く出てくる可能性はあるでしょう。

新型コロナウイルスで不動産を売らなくていい人

サラリーマン大家を筆頭に、ある程度まともなエリアとある程度まともな価格で住居系不動産が購入できている人たちは、不動産を売らなくていい人です。

そもそも

需要が乏しい地方都市を買っている

購入価格が高すぎた

などは、今回のコロナウイルス騒動云々以前の話です。

ある程度しっかりと不動産投資ができている人であれば、今回の騒動で急いで売る理由などどこにもないのです。

サラリーマンであれば、そもそも会社から給与を得ていますし、リスクを取ってビジネスをしているわけではないので、コロナウイルスにより、事業が苦しくなって資金回収をする必要などありません。

出社規制により残業手当が減ったり、基本給がカットされたりと、給与が減ることはあると思いますが、それは不動産投資をしている、していないで変わるものではありません。

不動産賃貸業でまずいことが起き、急いで売らないと破産してしまう、という状況ではないのです。

まとめ

不動産投資をしていて、新型コロナウイルス以降、不動産賃貸経営に劇的な変化はありましたか?

もしないのであれば、あなたは不動産を売る必要のない人です。

不動産の価格全体が暴落していく、という話もあるようですが、不動産投資のプレーヤーは2012年ごろから激増しており、価格を下支えする要因になっています。

不動産の価格が落ちるときは、銀行の融資が厳しくなる時です。

頭金100万円で買えていた不動産が、頭金1,000万円ないと買えなくなるときです。

買える人が減れば価格は落ちます。

不動産の価格は、金融政策で動くのです。

そこが変わらなければ、価格にも大きな変化はでてきません。

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