初心者編

売主と買主の立場はどちらが上?~不動産で過度な指値が通らないシンプルな理由~

販売価格3,800万円に対し、2,800万なら買います!

というような初心者は、不動産投資では成功しません。

確かに、地方で買い手が付かずに困っているようなケースでは、鬼の指値が通る場合はあります。

但し、ある程度需要の見込めるエリアでの過度な指値は、自分自身が素人であることを露呈するだけでなく、不動産業者にも嫌われます。

但し、それなりの指値が認められる買主もいます。

どのような買主でしょうか。

それは、現金で買える人です。

不動産では、現金に勝るものはなく、現金購入者が不動産業者に好かれます。

売主も、現金購入であれば融資が通らないなどで契約が白紙に戻るリスクもなく、計算できる点でメリットがあります。

現金で買えもしないのに、強引であり得ない指値をするような人は、買主である自分の方が上の立場であると勘違いをしています。

買主と売主の立場はどちらが上なのでしょうか。

売主の立場

売主は、何らかの理由で不動産を売りたいはずです。

相続のように、安くてもいいから現金化を急ぎたい!

というような、通常より割安で手に入る物件は、手前で業者が買うので、のんびりと一般投資家が目にするようなレベルでは出てきません。

一般の投資家が見るような物件は、

・相応の相場で出てきている物件

・高値で業者から買ってしまった人が苦し紛れに高値で出している物件

のいずれかしかありません。

相応の相場で余裕を持って出してきている人は、そもそもしっかりと回ているため、過度な指値を受け入れてまで売るような状況にありません。

相場が3,800万円くらいなので、そのくらいで売れるのであれば、売ってもいいかな、程度が多いのです。

そこに対して、2,800万円なら買います!と言われても、それは無視です。

2,800万円で売る必要がないからです。

 

それでは、高値で買い過ぎて収支が苦しい人であれば過度な指値が通るのではないか!

と思われるかもしれませんが、違います。

この手のタイプは、買値が高いので、組んでいるローンも多く、指値が入ると残債を消せません。

相場3,800万円の物件を4,800万円で買っており、残債が4,500万円残っているので、4,500万円で物件を売りに出している、という状態です。

そもそも相場である3,800万円でも売れる状況ではないため、指値も何もありません。

売主の立場が弱く、すごくラッキーな物件を手に入れたい!

と思う気持ちはわかりますが、前述した通り、本当にすごくラッキーな物件は、手前で不動産業者が購入して終了するので、一般のマーケットに流れてきている時点で、過度な指値など通らないのです。

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まずは、このような売主の立場を理解しておかないと、空気の読めない指値で不動産業者に嫌われるでしょう。

過度な指値が通る物件は、一般投資家が参加する市場ではほぼ無いと理解する

買主の立場

買主には、大きく分けて3種類います。

・ローンを組んで属性的と自己資金を加味してギリギリ買えるか際どい人

・ローンを組むが、属性と自己資金を加味して余裕で買える人

・現金で買える人

当たり前ですが、「買える」買主は不動産業者からも好かれます。

現金で買える人は、ベストです。

このように、ほぼ確実に買える、という買主であれば、比較的強気に出れる権利があると言えます。

「買える」買主以外は、弱いと考えてください。

・過度な指値

・空気の読めない発言

素人丸出しの高利回り好立地物件の要求(存在しません)

買えるか分からないレベルの属性で、上記のような傾向があります。

・投資家としてプロ

・資産家

であれば、上記のようなことはないでしょう。

お金をしっかりと稼げている資産家(お金に全く困っておらず、お金が行動の動機になっていない人)は、やはり理解力も早く、不動産投資は素人でも、物分かりが良いのでポイントを抑えてきます。

よって、このような人たちには、不動産業者から嫌われる発言などもなく、気持ちよく取引できる傾向があります。

金持ちは、金持ちになっている理由があると感じます。

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まとめ

買主と売主の立場について、どちらが上でどちらが下、ということはないのです。

絶対的に売らないといけない理由がある売主は、売り急ぎますが、相場より安い値段でもいいという売主の物件であれば、相談を受けた不動産業者がその段階で買います。

よって、市場に出てきません。

売り急いでいても表に出てくる物件は、割安ではなく、相場になります。

買主については、現金で買える人が重宝されます。

現金で買える属性であれば、良い物件が不動産業者から先行して回ってくる可能性が高く、結果として安く買えることはあります。

特に、銀行が融資を渋っている(融資が厳しい時期)は顕著です。

多くの人が買えない時期に、現金で買える買主は、そのタイミングにおいては優位性があると言えるでしょう。

時々強気になっている、融資を使って不動産を買う際どい属性の買主に出会いますが、これは完全なる勘違いです。

買主が強いということもなければ、売主が強いということもありません。

立場は平等だと理解し、謙虚で不動産業者からも好かれるような振る舞いをしておいたほうが、今後良い物件が買える可能性も上がるでしょう。

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