不動産投資は価格と立地のバランスが重要～良い物件を選ぶたった一つの方法～

不動産投資は、価格と立地のバランスが重要です。

ということは、ないのです。

このように、価格やエリアだけでリスクを判断しているような人は、危険です。

内容を動画にまとめました！
↓↓↓↓

このような「決めつけ」をしている人は、危険です。

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「決めつけ」がある場合は、「決めつけ」をしている人が何をしている人なのか確認してみてください。

都心のワンルームを買うべきだ！

といっている人または不動産業者は、都心のワンルームを売っているでしょう。

地方の高利回りを買うべきだ！

と言っている人は、地方の不動産を売っている人でしょう。

 

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結局自分が売っているものを、良く言っているだけで、この手の人の意見は信用できません。

なぜなら、こんなレベルの「決めつけ」で良い不動産は判断できないからです。

不動産業者に限らず、FPやコンサルタントにも要注意です。

FPやコンサルタントは、ほぼ不動産素人です。

自分で本格的に数億円、数十億円の取引をしてきているようなプロに近い経験者はほぼ皆無でしょう（ポイントは、自分自身でやりこんでいて多くの売買経験があるかどうかです）。

残念ながら、なんとなく適当に紹介料を得ているレベルが大多数です。

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不動産投資は、投資である以上、勝ちにこだわる必要があります。

勝つために重要なのは、前述した決めつけではなく、価格と立地のバランスなのです。

価格とは、単純に1億だから高い、1,000万だから安い、という話ではありません。

価格とは、相場を意味します。

何らかの決めつけではなく、価格、利回りや需要などのバランスから算出される相場で考えるべきです。

相場を意識した上で、

買って　⇒　貸して　⇒　売って

勝てる投資なのかどうかを分析して購入するのです。

立地に関しても同じことが言えます。

東京都港区か千代田区しか買わない！

というのは間違いです。

立地だけでの決めつけは大変な機会損失（時間だけが過ぎていく）だけでなく、不動産投資で負ける確率が高まる思考でもあります。

立地だけでは判断できない

立地が良ければ、価格が上がるのは当然です。

賃貸需要があり、欲しい・住みたいと思う人が増える結果、家賃も高いからです。

立地が悪ければ、価格が下がるのは当然です。

賃貸需要が微妙であったり、取れる家賃が低くなるため、価格は下がります。

私の場合、東京都港区に長らく住んでいますが、港区内で物件を買ったことは一度もありません。

購入している1棟で考えれば、練馬区、江戸川区、神奈川県の川崎市。

そして一番好立地で北区です（但し、借地権）。

今でも別に港区が欲しい、であったり、必ずしも好立地が欲しいとは一切思っていません。

なぜなら、それは、投資としての勝ち負けに関係ないからです。

価格と立地の両面を見ないと、投資として勝てるかは判断できません。

ポイントは、

ということです。

仮にこのマンションAとBのグレードや条件が等しかったとします。

みなさんは、どちらを選びますか？

東京都港区に決まってますね。

それでは、マンションBの販売価格が、650万円であればどうでしょうか。

すると、場所が気になりますよね？

東京都練馬区だったら、650万を選んだ方が、投資としては良いかもしれません。

不人気の僻地であれば、引き続き東京都港区を選択することになると思います。

価格が変われば、港区ではなく、練馬区の物件を選択する可能性が出てきました。

エリアは、間違いなく東京都港区が勝ります。

しかし、650万円であれば、練馬区の物件の方が買いなのではないか？

ということになるのです。

価格の要素が入ると、購入すべき物件が変わります。

複数の物件を比較検討する時、エリアが良いほうを当然選びたくなりますが、値段によっては、それが正解ではないのです。

都心 VS 地方都市　どっちがいいのか？

という議論も、価格と立地のバランスを加味して、どちらが投資として優れているかを競っているものです。

「私は、東京都新宿区、渋谷区、目黒区しか買いません！」

という発想は、実に勿体ないということです。

極端ですが、足立区に10円で売られいる築浅で素敵な区分マンションがあれば、買わないのですか？

ということです。

絶対買いますよね。

なので、足立区だから、板橋区だから、葛飾区だから、買わない、という決めつけは、あり得ないのです。

値段まで見ないと、良い悪いは判断できないからです。

エリアとして良くても、価格を加味した場合、必ずしも投資商品としてベストになるとは限らないということです。

過度にエリアだけにこだわらず、価格も加味して視野を広げることをお勧めします。

逆に好立地が出てきて飛びついたものの、相場より高く買ったら負けなのです。

価格に関しても、

「私は、2,000万以下しか買わない！」

という発想も勿体ないと言えます。

2,000万円以下の物件が安全とは限らず、2,500万円の物件の方が、価格と立地のバランスで勝っていることがあるからです。

需要（流動性）は必須

不動産投資は、入居者が入らなければ、全て机上の空論で終わります。

数字云々の前に、需要があるところを選ぶ必要があるのです。

ある程度の需要が見込めないと、入居者が確保できないだけではなく、土地としての魅力もないので、売れないこともあります。

需要のないようなエリアに不動産が欲しいでしょうか？

欲しくありませんね。

それは他のみなさんも一緒です。

物件の売買が頻繁に行われるような、流動性の高いエリアでないと、次に買う人が見つかりません。

出口が見えにくい投資は危険です。

私の考えになりますが、土地勘が無い場合、数字だけで判断して地方を購入しないほうが良いと考えています。

と思ったら注意が必要です。

世の中、儲かるけどリスクは低い、というものはありません。

利回りが高い、ということは、相応のリスクがあるということです。

立地が悪いとどのようなことが起こるでしょうか？

このように、苦労が多くなります。

今後10年、20年先を考慮し、需要があるな、と思えるエリアに絞るべきです。

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販売価格への意識

不動産業者が出してくる物件の価格は、適正であるとは限りません。

ここがとても怖いところです。

よくわからない人は、相場よりも随分高値で不動産を買わされてしまうことがあります。

販売価格への意識は、強く持っておいてください。

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という2つのタイプの物件が出てきた場合、2番目の物件の方が、投資商品として勝っている場合があるのです。

勿論、価格だけでの判断は厳禁です。

良い物件を選ぶ方法

ある程度需要があり、十分売れるだろう、と思うエリアを選ぶことは大前提です。

その上で、買おうとしている物件が、相場と比べてどうかを意識してください。

良い物件 = 相場より安い

です。

勿論、相場より安く買うのは極めて大変なので、相場通りで買う、と心がけてください。

相場と比較してどうなのか？

という視点が大変重要です。

価格が安い、高い、ではなく、その物件の価格が、相場よりも高いのか、安いのか、で判断するのです。

このような3物件がある場合、都心であっても物件Aは見送りです。

そして、一番買ってはいけないタイプが、物件Cです。

販売価格は950万円と安く感じますが、相場よりも高い物件になるので、一番手を出してはいけない物件となるのです。

相場よりも高い、というのは不動産投資で致命的です。

割高で購入してしまうと、売るときに損失を出す可能性があり、注意が必要です。

ここでは、物件Bの優先順位が最も高くなるでしょう。

ポイントは、相場が分かるのかどうかです。

不動産の価格は、多くの場合、利回りから逆算されて決まります。

このため、周辺の利回りは、参考になります。

調べて出てきた周辺の参考値と、買おうとしている物件の数値を比較します。

周辺相応または周辺より安そうであれば、購入を検討する価値があります。

相場通りでも、購入を検討する価値があります。

相場より高そうであれば見送るべきです。

相場より安い物件、と言っても、これを買うのは大変難しいのです。

特に、区分マンションのように、競合の多い分野は顕著です。

どんな人が相場より安く買えるのでしょうか。

それは、現金で買える人です。

1棟で考えると、不動産業者に、絶対買える人！と思われる人です。

年収3,000万円、自己資金8,000万円　という人です。

それ以外の人は、相場でしっかりと買うことを心がけてください。

失敗する人は、相場＋20%～100%ほど、高値掴みをしている人になります。

相場通り買えていれば、非常に負けにくいのが不動産投資です。

相場を知るための優れたツール～ウチノカチ～

ここまで「相場」がいかに大切かについて触れてきました。

「相場」といっても、株価のように簡単に誰でもパッとわかるものではありません。

そこで、不動産の相場を簡単に調べられるツール（ウチノカチ）をご紹介しておきますので、活用してみてください。

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まとめ

不動産投資は、価格と立地を間違えなければ、安全な投資になるでしょう。

このような状態にならないよう、価格と立地を意識して不動産を選ぶようにしてください。

両方のバランスなのです。

どちらが欠けても、不動産投資で利益を上げることは難しくなるでしょう。

また、決めつけもダメなのです。

なんてことはないのです。

決めつけでモノを語る人は疑ってください。

結局あなたがその「決めつけ」物件売ってるでしょ？

ってことです。

改めて、不動産業者に限らず、FPやコンサルタントにも注意してください。

というのは両方間違いです。

物件が相場より高くないのか

です。

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