初心者編

不動産投資は価格と立地のバランスが重要~良い物件を選ぶたった一つの方法~

不動産投資は、価格と立地のバランスが重要です。

値段が安いからいい!

値段が高いから危ない!

ということは、ないのです。

むしろ、このように価格だけでリスクを判断しているような人は、危険です。

全ては、価格と立地のバランスで、良い物件が決まってきます。

参考にすべきは、価格ではなく、相場です。

立地だけでは判断できない

立地が良ければ、価格が上がるのは当然です。

賃貸需要があり、欲しい・住みたいと思う人が増える結果、家賃も高いからです。

立地が悪ければ、価格が下がるのは当然です。

賃貸需要が微妙であったり、取れる家賃が低くなるため、価格は下がります。

ポイントは、

・必ずしも好立地が良いというわけでもなく、また微妙な立地が悪いわけでもない

・価格が低いから安全ということもなければ、価格が高いから危ないということでもない

ということです。

【マンションA】

エリア:東京都港区

販売価格:2,000万円

【マンションB】

エリア:都心以外

販売価格:2,000万円

仮にこのマンションAとBのグレードや条件が等しかったとします。

みなさんは、どちらを選びますか?

東京都港区に決まってますね。

それでは、マンションBの販売価格が、650万円であればどうでしょうか。

すると、場所が気になりますよね?

東京都練馬区だったら、650万を選んだ方が、投資としては良いかもしれません。

不人気の僻地であれば、引き続き東京都港区を選択することになると思います。

価格が変われば、港区ではなく、練馬区の物件を選択する可能性が出てきました。

エリアは、間違いなく東京都港区が勝ります。

しかし、650万円であれば、練馬区の物件の方が買いなのではないか?

ということになるのです。

価格の要素が入ると、購入すべき物件が変わります。

複数の物件を比較検討する時、エリアが良いほうを当然選びたくなりますが、値段によっては、それが正解ではないのです。

都心 VS 地方都市 どっちがいいのか?

という議論も、価格と立地のバランスを加味して、どちらが投資として優れているかを競っているものです。

「私は、東京都新宿区、渋谷区、目黒区しか買いません!」

という発想は、実に勿体ないということです。

エリアとして良いことは誰でもわかりますが、価格を加味した場合、必ずしも投資商品としてベストになるとは限らないからです。

過度にエリアだけにこだわらず、価格も加味して視野を広げることをお勧めします。

価格に関しても、

「私は、2,000万以下しか買わない!」

という発想も勿体ないと言えます。

2,000万円以下の物件が安全とは限らず、2,500万円の物件の方が、価格と立地のバランスで勝っていることがあるからです。

需要(流動性)は必須

不動産投資は、入居者が入らなければ、全て机上の空論で終わります。

数字云々の前に、需要があるところを選ぶ必要があるのです。

ある程度の需要が見込めないと、入居者が確保できないだけではなく、土地としての魅力もないので、売れないこともあります。

需要のないようなエリアに不動産が欲しいでしょうか?

欲しくありませんね。

それは他のみなさんも一緒です。

物件の売買が頻繁に行われるような、流動性の高いエリアでないと、次に買う人が見つかりません。

出口が見えにくい投資は危険です。

私の考えになりますが、土地勘が無い場合、数字だけで判断して地方を購入しないほうが良いと考えています。

・利回りが高くて魅力的だな

・価格が安くて魅力的だな

と思ったら注意が必要です。

世の中、儲かるけどリスクは低い、というものはありません。

利回りが高い、ということは、相応のリスクがあるということです。

立地が悪いとどのようなことが起こるでしょうか?

・売りにくい

・物件価格の下落幅が大きくなる可能性が高い(売却時に厳しい値引き交渉をされます)

・家賃の下落幅が大きい

・借り手探しに苦労する

このように、苦労が多くなります。

今後10年、20年先を考慮し、需要があるな、と思えるエリアに絞るべきです。

あわせて読みたい
地方で不動産投資をしてはいけない4つの理由~高利回りババ抜きゲーム~不動産投資のやり方に正解はありませんが、地方の不動産投資は、お勧めしません。 それでも圧倒的なキャッシュフロー率を誇り、半分が空室...

販売価格への意識

不動産業者が出してくる物件の価格は、適正であるとは限りません。

ここがとても怖いところです。

よくわからない人は、相場よりも随分高値で不動産を買わされてしまうことがあります。

販売価格への意識は、強く持っておいてください。

あわせて読みたい
【実例】ワンルーム不動産業者のぼったくり販売事例不動産業者は買主の無知に付け込み、とんでもない高値で不動産を販売してきます。 収益物件だけではありません。 マイホームも同様...

1.場所はいいけど価格が高い

2.場所は微妙だけど価格は安い

という2つのタイプの物件が出てきた場合、2番目の物件の方が、投資商品として勝っている場合があるのです。

勿論、価格だけでの判断は厳禁です。

良い物件を選ぶ方法

ある程度需要があり、十分売れるだろう、と思うエリアを選ぶことは大前提です。

その上で、買おうとしている物件が、どれほど相場より安いのかを意識してください。

良い物件 = 相場より安い

メルマガ登録

です。

相場と比較してどうなのか?

という視点が大変重要です。

価格が安い、高い、ではなく、その物件の価格が、相場よりも高いのか、安いのか、で判断するのです。

【物件A】

エリア:都心

価格:4,500万円

相場:相場よりもやや高い

【物件B】

エリア:可もなく不可もなく

価格:1,500万円

相場:相場よりもやや安い

【物件C】

エリア:微妙

価格:950万円

価格:相場よりも高い

このような3物件がある場合、都心であっても物件Aは見送りです。

そして、一番買ってはいけないタイプが、物件Cです。

販売価格は950万円と安く感じますが、相場よりも高い物件になるので、一番手を出してはいけない物件となるのです。

相場よりも高い、というのは不動産投資で致命的です。

割高で購入してしまうと、売るときに損失を出す可能性があり、注意が必要です。

ここでは、物件Bの優先順位が最も高くなるでしょう。

ポイントは、相場が分かるのかどうかです。

今の時代、パソコンかスマホ1台あれば、ほとんどのことはわかります。

不動産の価格は、多くの場合、利回りから逆算されて決まります。

このため、周辺の利回りは、参考になります。

調べて出てきた周辺の参考値と、買おうとしている物件の数値を比較します。

周辺相応または周辺より安そうであれば、購入を検討する価値があります。

相場通りでも、購入を検討する価値があります。

相場より高そうであれば見送るべきです。

 

相場より安い物件、と言っても、これを買うのは大変難しいのです。

特に、区分マンションのように、競合の多い分野は顕著です。

どんな人が相場より安く買えるのでしょうか。

それは、現金で買える人です。

1棟で考えると、不動産業者に、絶対買える人!と思われる人です。

年収3,000万円、自己資金8,000万円 という人です。

それ以外の人は、相場でしっかりと買うことを心がけてください。

失敗する人は、相場+20%~100%ほど、高値掴みをしている人になります。

相場通り買えていれば、非常に負けにくいのが不動産投資です。

相場で買えていれば負けにくい

まとめ

不動産投資は、価格と立地を間違えなければ、安全な投資になるでしょう。

●高く買い過ぎると・・・

・ローンの支払いが多く、毎月のキャッシュフローが悪い

・売るときに、売値<残債 になる

・利息の支払い比率が多く、元金が減りにくい

 

●場所が悪すぎると・・・

・売れない

・売るときに大幅な指値が入る

・家賃の下落が大きい

・入居者確保が難しい

このような状態にならないよう、価格と立地を意識して不動産を選ぶようにしてください。

両方のバランスなのです。

どちらが欠けても、不動産投資で利益を上げることは難しくなるでしょう。

・場所が良いからいい!

・価格が安いからいい!

というのは両方間違いです。

物件が相場より高くないのか

です。

▼参考書籍▼

不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい

中古価格
¥1,000から
(2016/10/26 00:18時点)

地方物件を勧める書籍をよく目にします。

当書籍でも、地方物件を勧めています。

私は地方より都心で購入しますが、不動産に正解はないので、多くの意見に目を通しておくと良いと思います。

会社員がゼロから稼げる! 融資フル活用不動産投資術~はじめてでもできる! 安全で賢いお金の増やし方~

中古価格
¥1,000から
(2016/10/26 00:21時点)


またまた地方推奨の書籍です。

都心と比較して、地方のほうが良いと語られています。

不動産投資の場合、書籍は営業で使われていることが多く、内容の鵜呑みは厳禁です。

不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法~投資初心者のための「マンション経営」~

中古価格
¥1,299から
(2016/10/26 00:34時点)


次は、都心の区分マンションを勧めている書籍です。

このように、書籍によって購入すべきとする物件は異なっており、正解がないことを物語っています。

できるだけ沢山の書籍に目を通し、その考え方など頭に入れておくと良いかと思います。

そして、自分の軸を持つことです。

物件情報