購入編

【不動産投資】区分マンションと1棟物件で価格が落ちやすいのはどっち?~価格の下落率を把握する~

区分マンションと1棟では、価値の下落率に差があります。

区分マンションの方が、築年数がかなり古くなると価格は下落しがちです。

特に、バブル時代に建設された、エリアがあまり強くないようなところでは顕著です。

1棟物件は、一定のところまで価格が下がると、下落は止まります。

なぜでしょうか。

区分マンションは実質利回りが低下する

区分マンションは、築年数が古くなると、価格が落ちてきて、利回りがかなり上がってきます。

利回り20%!

という物件を見て、魅力的!なんて思ってはダメです。

表面的な利回りでみると、確かに魅力的ですが、区分マンションは築年数が古くなると、実質利回りがかなり下がります。

そのカラクリは、家賃、管理費、修繕積立金の3つにあります。

 

特に、バブル期に建築された、

・専有面積が15㎡前後~20㎡

・3点ユニット

・エリアが微妙(東京都心部以外)

・取れる家賃が4万以下

という手のマンションは非常に注意が必要です。

神奈川、千葉、埼玉のそこそこ悪くなさそうなエリアでも、100万台になっていることはザラにあります。

利回りも20%前後ないと売れないような状態になっています(2020年現在)。

上記のような区分マンションを選択するのであれば、都心部に絞るべきです。

都心部であれば建て替えも視野に入りますし、旧耐震でも積極的に取引されていますが、そうでないと売るのも非常に大変になります。

勿論相場でしっかりと安く購入して回せれば良いのですが、これから挙げる実質利回りが低いだけでなく、売却時のキャピタルが狙いない点で、利益は想像以上に出ないでしょう。

 

区分マンションは、管理費と修繕積立金があり、定められた金額を支払う必要があります。

区分マンション投資の収入は、家賃です。

支出は、

・ローン

・管理費

・修繕積立金

・固定資産税

がメインで、入退去時に室内の修繕費用負担などがあります。

築年数が古くなると、家賃が下がります。

これは、不動産であれば全体的に言えることです。

しかし、支出項目である管理費は変わりません(稀に上がることすらあります)。

さらに、修繕積立金は、ほとんど間違いなく、上がります。

修繕積立金は、築年数が浅い間は低めに設定されており、最終的に上がっていきます。

最初から上げることを前提に修繕費が設定されているので、ほとんどの区分マンションの修繕積立金は、古くなると上がってしまうのです。

そうするとどうでしょうか?

家賃は下がるのに、管理費は変わらず、修繕積立金は上がるのです。

すると、収支は確実にかなり悪くなります。

【築浅】

家賃:65,000円

管理費:9,000円

修繕積立金:4,500円

固定資産税(月額):3,500円

ローン(月額):40,000円

家賃と支出の差額(CF):8,000円

 

【築古】

家賃:50,000円

管理費:9,000円

修繕積立金:12,500円

固定資産税(月額):3,000円

ローン(月額):40,000円

家賃と支出の差額(CF):▲14,500円

お分かりいただけましたでしょうか。

修繕積立金は、築浅と築古を比較した場合、築古では数倍になることも珍しくありません。

築浅で持っているときはプラスで稼働していたものの、古くなると、家賃の下落と修繕積立金の上昇というダブルパンチで、収支がマイナスに転じるのです。

 

多くの買主は、家賃から、各種支出を引いた金額で収支を計算します。

その金額を価格で割ると、実質利回りが出てくるのです。

支出が大きいと、物件購入の旨味が無いので、敬遠されるようになります。

よって、価格をどんどん下げないと買い手が付かなくなるのです。

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例えば次のような物件があった場合、どちらのほうが魅力的でしょうか(同じようなエリアの似たマンションとします)。

ローンは加味しません。

【物件A】

物件価格:600万円

表面利回り:10%

家賃:50,000円

管理費:9,000円

修繕積立金:12,500円

固定資産税(月額):3,000円

家賃と支出の差額:25,500円

 

【物件B】

物件価格:800万円

表面利回り:7.5%

家賃:50,000円

管理費:4,500円

修繕積立金:6,800円

固定資産税(月額):2,400円

家賃と支出の差額:36,300円

利回りは低く見える物件Bの方が、実は「家賃と支出の差額」は大きいのです。

よって、この場合、物件Bを買った方が、収支が良いという結果になります。

区分マンションは築年数が古くなってくると、物件Aのような状態に陥りがちです。

古くなると投資の旨味が減ってくるので、価格もその分落ちやすいのです。

 

価格が落ちやすいもう一つの理由は、融資が付かなくなることです。

1棟や戸建てであれば、土地に資産価値があるので、古くても評価が出て融資はつきますが、区分マンションだとそうはいきません。

よって、

買える人が限られる = 売れない = 価格が落ちやすい

ということになるのです。

2020年に神奈川県の築30年代のマンション売却をやりましたが、価格はなんと190万でしか売れませんでした。

利回りは22%です。

レインズベースでみても、このくらいの利回りがないと買い手がつかない状態なのです。

価格が安いからなんとなく安心!

と思っていたら危険です。

不動産のリスクは、価格ではなく相場で判断すべきです。

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1棟には土地の価値がある

1棟物件の場合、土地の価値があるので、その価値以降は値段が落ちなくなります。

戸建ても同じです。

土地値以降は、築年数が50年であろうが60年であろうが、値段に変化が出てこなくなるのです。

また、区分マンションとは違い、管理費と修繕積立金と言う重い項目はないので、収支もよくなります(但し、一定期間において、大規模修繕を実費で行う必要はある)。

1棟は、所有者の権限で取り壊しや建て替えができます。

古い建物であっても、再建築すれば新築に戻ります。

よって、土地の価値より値段は下がらなくなるのです。

勿論、再建築したいと思えるような場所であることは前提です(人口が減って需要がないようなエリアでは再建築のニーズもないので、土地はただ同然で取引されることもあります)。

また、古くなる時にかかる大規模修繕も、そのほとんどは火災保険でカバーできる点においても、1棟は意外に修繕コストがかからないのです。

例えば、

土地値:3,000万円

建物:4,000万円

という、総額7,000万円の新築1棟アパートがあるとします。

このアパートは、築年数が経過するごとに価格は下がりますが、3,000万円以下にはなりにくいのです。

土地の価値自体が3,000万円あれば、そこが価格下落の終着点となります。

土地に価値がある点で、銀行の評価が出ます。

よって、古くなっても融資は問題なくつくのです。

2020年にお客様が購入した事例でいうと、築47年の木造借地権の物件に、

・融資額80%

・融資期間25年

で融資が付きました。

古くても沢山のパターンで出口があるので、1棟は非常に安心なのです。

まとめ

区分マンションは、所有者が沢山いるため、建て替えは困難です。

建て替えのハードルは、かなり高いと理解しておくべきです。

エリアがかなり都心であれば、所有者は建て替えに積極的ですし、多くの場合で建て替えは実現します。

しかし、場所が微妙であればそうもいかないでしょう。

これに比べ、1棟であれば、本人の意思があれば建て替えられるので、古くなっても再建築が視野に入ります。

再建築したいハウスメーカーや業者も購入に参入してくるでしょう。

古くなっても流動性が保たれるのは、このような再建築が視野に入るからなのです。

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