購入編

不動産投資のゴールは1棟物件の購入~その理由とは?~

不動産投資は、大きく区分と1棟があります。

結論からですが、最後は1棟を狙いに行くべきなのです。

理由は、2つあります。

収益力

まず、区分と1棟では、収益力が圧倒的に違います。

私自身も、最初は区分から始めていますが、十分な自己資金が作れた時点で、1棟にシフトしており、現在は1棟しか保有していません。

今後区分を買うことは、ありません。

東京を例にして、区分マンションと1棟物件の比較をしてみたいと思います。

区分マンションの収益力

物件価格2,000万円の区分を購入したとします。

2019年現在、区分マンションは、フルローンで毎月のキャッシュフローが1万円前後から、多くて2万円に届くかどうかです。

仮に、1万円のキャッシュフローとします。

1年で12万円のキャッシュフローです。

ローン返済が進んでいるとはいえ、それを加味しても、毎年の利益はせいぜい15万円~25万円ほどでしょう(これはまだ良いほうです)。

1棟物件の収益力

物件価格1億円の1棟を購入したとします。

上記区分マンション5戸分です(2,000万円×5戸)。

1棟の場合、1億円に対するキャッシュフローは、200万円以上が見込めます。

ローン返済を加味すると、300万円は利益が出ていると言えます。

結果

区分マンションの利益を15万円とします。

5戸で75万円です。

1棟は、300万円の利益です。

同じ金額を使っても、収益力には、実に、4倍の差が出るのです。

実際は、もっと差が出るでしょう。

それほど、1棟物件の収益力は高いのです。

1棟を買えるだけの自己資金と属性があるのであれば、区分を買う意味はありません。

資産性

区分マンションは、土地の権利が自分にはないので、銀行の評価が極めて低いという特徴があります。

都心でも、売買価格の6割程度が銀行の評価になるでしょう。

すると、いくら売れそうな値段よりも残債が低く推移していても、銀行から見ると超過債務者なのです。

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銀行の目線で、

評価額 > ローン残債

になると、プラス資産を保有しているとみなされます。

区分マンションは、銀行評価が低いので、この状態を確保しにくいのです。

1棟物件は、土地が手に入るので、評価が全く変わります。

土地分の評価は、よほど周辺で変化がない限り、落ちにくいという特徴があります(特に、東京都)。

このため、

評価額 > ローン残債

という状態を保つことも十分に可能なのです。

このことは、不動産の買い増しにも影響してきます。

評価額 > ローン残債

という状態の不動産を保有している人の方が、その後の融資は通りやすいでしょう。

不動産をある程度増やしたいのであれば、1棟を狙うべき

1棟の弱み

入居者確保

区分マンションは、それなりの場所にRCで建てられているため、入居者の確保はしやすいというメリットがあります。

1棟になると、どうしても木造や鉄骨系が多く、RCでも総戸数が少なくなるので、区分マンションよりはグレードが落ちるでしょう。

しかし、場所をしっかりと選んで適正な家賃で募集すれば、入居者の確保は難しくありません。

私自身も最大で6棟55部屋を木造・鉄骨アパートで所有していましたが、空室で悩んだことは一度もありません。

自己資金

1棟物件は、区分マンションとは異なり、販売価格相応の自己資金が必要になります。

2,000万円の区分であれば、諸費用の数十万程度で買える物件も多く存在します。

しかし、1棟であればそうはいきません。

当記事で挙げた1億円の物件を購入するためには、高属性であっても1,000万円ほどは必要になるでしょう。

まとめ

不動産投資で不動産を買い進めたいのであれば、間違いなく1棟をお勧めします。

1棟物件を知ってから区分マンションには戻れません。

収益力が圧倒的に違うからです。

1棟を上手く買えば、毎月のキャッシュフローだけでも生活できる水準に到達することも難しくありません。

1棟を目指した上で、自己資金を作るための区分マンション購入であれば問題ありません。

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