・不動産投資を検討しているけど、よくわからない
・不動産投資を開始してみたけれど、今後どうしたらいいのかわからない
という人は大変多くいます。
不動産投資は、複雑なようで実は結構シンプルです。
なぜ複雑に感じるのでしょうか？
それは、
・人または業者によって言っていることが違う
・本によって書いてあることが違う
ということにより、結局何が正しいのか？がわからなくなってしまうからだと感じます。
自分で一生懸命調べようとする人であればあるほど、混乱しているのではないでしょうか。
迷ってしまうのではないでしょうか。
そして、時間だけが過ぎていき、結局変えずに半年、１年と経過しているのではないでしょうか。
まず結論から書きます。
不動産投資のやり方や進め方は人それぞれなので、正解を導く計算式はありません。
数学のように、答えが明確に存在するものではないのです。
不動産投資に、必勝法は存在しないのです。
にも関わらず、多くの人は存在しない答えや必勝法を求めようとします。
不動産投資は、「投資」であることを忘れてはいけません。
投資というジャンルにおいては、株式、投信、FXなどと同じです。
投資には、適切な「考え方」があります。
その「考え方」さえ理解できるようになれば、不動産投資は難しくなくなります。
ただし、開始する前から全てを完璧に理解はできないと心得てください。
実践せずに全てを理解することはできないのです。
これは、不動産投資に限らず、人生において、何事も同じだと思います。
ローンを組むということが怖いと感じる人も多くいますが、そのリスクを負った先にしか、「理解」もなければ、人生における「変化」もないのです。
ただし、不動産は、適切な価格で購入さえできれば、売ることでローンを完済できるのです。
このため、借金（しゃっきん）とは考え方が違います。
借りたお金だから自分で返さないと！
という発想ではないのです。
個人的には、売れば完済できちゃうので、不動産投資における借入が怖いと思ったことはありません。
正確には、完済できてしまうどころか、売るときに一番儲かるのが不動産なのです。
不動産は、買ったり売ったりを繰り返しながら資産を増やしていきます。
一度買ったら35年保有し続ける、という考え方は適切ではないでしょう。
売るときに大きな現金が回収できるので、売るときほどワクワクするものはありません。
なぜ売るときに儲かるのか？
は以下を読み進めていただければわかるようになります。
不動産投資は、ポイントさえわかれば、難しくない安全でかつ効率の良い投資です。
是非リスクを背負って、挑むという覚悟を持って、挑戦してみてください。
資産家で不動産を保有していない人はいない、といっても過言ではないほど、金持ちの絶対条件が不動産です。
不動産に勝る投資商品は世に存在しないと確信しています。
不動産では、最終的には1棟購入を目指してください。
1棟が購入できるようになれば、毎月のキャッシュフローの黒字が100万円に届くことも夢ではありません。
時間はかかりますが、一歩一歩進めば必ず1棟購入のチャンスはあるでしょう。
スタートは、若ければ若いほど有利です。
当ページでは、不動産投資の基礎から目指すべき姿までをまとめてみました。
内容別に記事のリンクを貼っているので、リンク内の記事を読むようにしてください！
ポイントがわかるようになるはずです。
１．不動産投資の基礎を学ぶ
まずは基礎からです。
そもそも不動産投資って、開始すると
・どんなメリットがあるの？
・どんなリスクがあるの？
という疑問があると思います。
不動産投資で資産が増える流れと、そのリスクについて解説します。
不動産投資の目的を理解する
不動産投資をなぜやるのですか？
不動産投資は、株式投資やFX、投資信託と同様、「投資」です。
投資の目的は何でしょうか？
当たり前の話ですが、純資産少しでも増やすことです。
不動産投資も、純資産を増やすための手段として行う投資です。
それでは、不動産を活用してどうやって資産が増えていくのかイメージができていますか？
なんとなく買って、35年のローンを払って、ローンを完済したら年金の代わりに家賃が入ってくる、なんて発想では、100%失敗します。
後述する、不動産投資の「闇」の餌食となるでしょう。
なぜなら、この発想は本来の不動産投資ではないからです。
まずは不動産投資の目的をしっかりと理解しましょう！
不動産投資でお金が増える流れとは？
不動産投資って、結局どこのタイミングでどうやって資産が増えるの？という問いに答えられますか？
答えられない人は、不動産投資で一番儲かるタイミングを理解していないと思います。
株で考えてみます。
株を買うとき、35年間保有する前提で買いますか？
おそらく35年もずっと持ち続ける！という発想で買う人は少ないと思います。
良い感じに株価が上がっていけば、どこかのタイミングで売却して利益を確定したいという思いが出てきます。
実は、不動産も同じなのです。
不動産投資は、売るときが一番儲かる投資なのです。
売るときに、想像以上の現金が回収できる、素晴らしい投資です。
そして、株式投資と同様、売らないと利益は確定しないのです。
今回は、不動産投資でお金が増える流れを理解しましょう。
不動産でいう売るとは、株とは違い、買った値段よりも上がったら売る、という考え方ではありません。
不動産投資では、
買って→貸して→売る
という流れが重要です。
35年持ち続ける、という発想ではないのです。
「35年間所有していただいて、ローンを完済したらその後は家賃収入が入ります！」
という説明をしている人がいたら、それ以上その人と関わらない方が良いでしょう。
あなたを陥れようとしてますよ。
不動産投資でお金が一番増えるタイミングと、その流れを理解しましょう。
不動産投資で意識すべきたった2つのポイント
不動産投資は、実は大変損をしにくい投資なのです。
細かいことを沢山気にする人はいますが、それは不要です（私なんて購入前に細かい計算など全然しません）。
以下２点でミスをしなければ、損する確率は極めて少なくなります。
・購入価格
・立地（エリア）
購入価格と立地です。
購入価格は、
相場よりも高く買わないこと
です。
ポイントは、〇〇万円という絶対的な価格の話ではなく、周辺相場と比べてどうか、という話です。
立地は、
人が住むところを選ぶ
ということです。
例えば、東京近辺であれば、その時点で立地はクリアしていますね。
国道16号の内側あたり（神奈川だと横浜市付近、東京だと八王子市付近、埼玉だと春日部市付近、千葉だと千葉市付近です）を選択しておけば、エリアとしては十分に勝負できるでしょう。
なので、
・都心6区しか買わない！
・都内しか買わない！
などという発想は、大変勿体ないのです。
なぜ上記発想が投資家として誤りなのかは当記事を読み進めていただければわかります（後述しています）。
ド田舎さえ選ばなければ、あとは購入価格面だけです。
人が入る所を相場に近い価格で買う
ということだけです。
実にシンプルです。
失敗する人のほとんどは、立地で問題なくとも価格でミスを犯しています（相場よりも高く買っている）。
リスクは、高値掴のみ、といえるほどです。
それさえしなければ、損はしにくいのです。
細かいことを気にしていたら、その時間が無駄です。
どんどんスタートして利益を得る方が、色々考えて何もできないより成功するでしょう。
ローンが怖い？
そんなことはありません。
上記に挙げた購入価格と立地さえ間違えなければ、売ることでローンは完済できます（なので、借りているという感覚はあまりなくなります）。
冒頭で説明した通りです。
２．不動産を具体的に検討する
不動産投資を具体的に検討し始めると、自分の頭の中で色々なことが出てきます。
その中において、不動産投資を投資として捉えた時に、余計な先入観があると、時間を無駄にします。
投資とは関係ない先入観を排除することで、具体的な購入に至れるでしょう。
不動産投資の成功を妨げる固定概念を捨てる
・購入するなら都心6区に限りますよね！
・バストイレは別のほうがいいですよね！
・築年数は浅い方がいいですよね！
・駅徒歩10分以内がいいですよね！
・自分が住みたいと思える物件を買うべきですよね！
上記は正しいと思いますか？
正しいでしょ！
と思う場合は危険です。
不動産投資は、投資です。
投資としての勝敗に、上記のような発想はありません。
例えばの話をします。
港区六本木駅徒歩10分に、3,500万で販売されているワンルームがあるとします。
次に、同じようなマンションが、港区六本木駅徒歩11分に、1円で販売されていたとします。
みなさんどちらが欲しいですか？
駅徒歩の差は1分ですが、片方は3,500万円、片方は1円です。
1円のマンションを買った方が、勝てそうじゃないですか？
ということなのです。
駅徒歩10分以内！
ではなく、11分でも、勝てる物件であれば購入の価値があるのです。
投資として、買って、貸して、売る、までの過程で、勝てそうかそうでないかを判断する上で、変な固定概念は捨てるべきなのです。
まずはその心得を学びましょう。
エリアは前述した通り、16号の内側付近を中心とし、その中で、価格と立地のバランスが優れていそうなものを探すのです。
23区しか買わない！
という発想で神奈川の物件を捨てるのは大変勿体ない行為です。
必勝法は存在しない！
こうやったら不動産は成功する！
というような、絶対的な法則はありません。
・都心のワンルーム！
・地方の１棟！
・積算重視！
・ボロ戸建て！
・RCのみ！
など、どれを買い進めれば成功するかなどは、人それぞれの状況で大きく変わります。
時期における購入価格や融資の状況でも変化してきます。
このため、必ず〇〇をすると成功する！というものは存在しないのです。
絶対にこれをやったほうがいい！
という断定的なことをいう人がいたら、十分に注意してください。
以下に書いてある記事に該当する人でしょう。
間違えても、不動産投資の正解、を求めて迷走しないでください。
答えが存在しない以上、一生答えにたどり着けません。
自分なりのスタイルは、経験を経て確立していくものです。
また、「身の丈」を理解しておくことは重要です。
ワンルームはあまり儲からないから1棟ですよね！
という人がいます。
勿論、1棟が買える資産背景と属性であれば問題ないのですが、そうでなければワンルームから堅実に資産を作るのも、当然アリです。
1棟が買える属性とは、
・年収700万円以上
・預金2,000万円以上
の両方を満たしている必要があります。
多くの人が、預金不足です。
2,000万円の預金がないのであれば、ワンルームからの検討が現実的でしょう。
理想の物件は存在しないと心得る
都心、風呂トイレ別、駅近、高利回り
というような、高望みをする人がいます。
自分が住みたいと思うような物件を求める人にありがちです。
このように、そんな都合のいい物件あるはずないじゃん、というものを「ファンタジー物件」と表現します。
存在しないものを求める = 無知
です。
無知で相場観の無い人ほど、ファンタジー物件を求める傾向があります。
例えば、2020年において、
利息が年間8%つく定期預金はありませんか？
というお客さんが銀行の窓口に相談に来たらどうでしょうか？
あるわけねーだろ
って話ですよね。
なぜこのような質問をするかわかりますか？
無知だからです。
少しでも定期預金に対する知識があれば、利息が8%も年間でつくものがないことはわかります。
しかし、定期預金に対して全くの無知であれば、そもそも今どのくらいのものが売られているのかすらわからないので、自分の理想のものを求めてしまうのです。
不動産でも同じです。
高望みは無知の極みであり、まずは現実的な目線で不動産を見ることができないと、永遠に購入に至りません。
ファンタジー物件を求めている期間ほど、無駄なものはないでしょう。
不動産投資は、「何か」を求める場合、「何か」で妥協する必要があるのです。
不動産投資は早く始めるが常に「吉」
不動産投資は、成功までに時間がかかります。
相場より高く買わずに堅実に運用できれば、それなりの利益が出る優れた投資です。
時間がかかる関係で、なるべく早く始めていた人の方が成果が出やすい投資でもあります。
悩んでばかりでスタートすら切れないタイプの人は、ハッキリ言って不動産投資に向いていないので、やめた方がいいでしょう。
始める前から正解なんてわかるはずないのです。
独立する前から成功するかなんてわかりませんよね？
実際に独立してみて、試行錯誤していく中で、成功へと近づいていくのです。
独立する前から答えが欲しい人は、色々考えて結局一生独立できない人です。
不動産投資も、このあたりの発想は同じです。
本気でスタートを切る思いで考え、実際の購入に向けたアクションを起こすようにしてください。
１年悩むよりも、１年で取れていた家賃収入のことを考えるようにしましょう。
やらない時間は単なる機会損失でしかありません。
やらないと、わかることなんてあるはずがないのです。
人生を左右するのは行動力です。
３．不動産投資の「闇」を知る
不動産投資の「闇」は、実はシンプルです。
やっていることはただ一つ。
相場より相当高く物件を売りつけて暴利を得る
というものです。
「かぼちゃの馬車」事件以降、1棟の融資は多少まともになってきました。
しかし、ワンルームでは未だに高値転売が大変横行しており、注意が必要です。
相場より高く不動産を売ることで、色々な狂いが生じてきます。
その狂いを、以下で挙げる「危険キーワード」を軸にして、ごまかしているのです。
不動産投資の世界は「千三つ」
「千三つ（せんみつ）」とは、1000の発言のうち、正しいのは3つ、という意味です。
不動産業者の話は、基本的に鵜呑みにしてはいけません。
嘘ばかりを並べてくる、ひどい業界です。
物件がよく売れる営業マンの特徴は、
・良い人に見える
かつ
・バカ
だそうです 笑
バカであることは大変重要みたいです。
ロジカルに数字にすべて落とし込んで合理的な分析ならびに解析ができてしまうと、不動産業者が販売している物件の価格が相場より著しく高く、買主が損をするだけであることに、気が付いてしまうからです。
要するに、金融リテラシーが高く、不動産投資を投資として分析できてしまうと、「これ全然儲からない提案なんじゃないの？」ということに気が付いてしまうということです。
そうではなく、会社で教えられたことを全て信じる、忠実かつ自分で論理的に考えることのできない、頭の弱い人が、営業マンとしては向いているという話をよく聞きます。
不動産投資の世界ではウソだらけなのですが、すべては物件を相場よりも高く売るためなのです！
横行する高値転売から逃れよ！
1棟物件の悪質な転売は、2018年に起きた「かぼちゃの馬車」事件でほぼ終焉を迎えました。
しかし、ワンルームは依然として横行しています。
不動産にも、株価と同じように相場があるのです。
500円で売り買いされている大和証券グループ本社の株があるとします。
これを、800円で買ったらどうですか？
負ける確率が圧倒的に高くなりますよね？
不動産では、このように、500円で買えるはずのものを800円で売る業者で溢れかえっているのです。
ワンルームの販売業者は、99%この手の悪質な転売をしているでしょう。
以下には、よく使われる、物件を高値転売する業者の悪質な謳い文句を並べておきます。
一つでも聞いたら、要注意ですよ！！
要注意ワード１：節税対策
不動産投資は、適切な値段で買えば、収支も不動産所得も黒字になり、結果として「増税」になります。
なぜ増税ではなく、節税になるのでしょうか。
節税になるのはどんな時か想像してみましょう。
要注意ワード２：老後の年金対策
不動産は老後のために始めるものではないのです。
なぜ不動産業者は老後というワードを出すのでしょうか。
とてもよく考えられているウソです。
答えは以下で見てみましょう。
要注意ワード３：生命保険の代わり
不動産投資は、生命保険の代わりにやるものではありません。
生命保険とは、団体生命信用保険を指します。
キーワードは、赤字の正当化、です。
要注意ワード４：新築分譲（デベロッパー）
ワンルームにおいて、いかなる場合も新築を購入してはいけません。
高すぎるの一言です。
「デベロッパーなので安く提供できるんです！」
なんてものは真っ赤なウソです。
絶対に購入してはいけません。
要注意ワード５：毎月赤字
不動産投資は、黒字を目指すものです。
赤字になるということは・・・
物件価格が高いが故に、余分なローンを支払っている、ということです。
要注意ワード６：繰上げ返済
繰上げ返済は、経営の観点では、×（バツ）です。
蓄積されたキャッシュフローを有効活用して次の購入を検討して財務健全化を図っていきます。
なで、本来×（バツ）であるはずの繰上げ返済を勧めるのでしょうか。
その前に待ってください。
繰上げ返済の原資はなんでしょうか？
毎月生まれているキャッシュフローの黒字から一部を繰上げ返済するという話ですか？
または、まさか繰上げ返済も自分の給与からコツコツやってください、という話ですか？
積み立てと同じです！
みたいな・・・
であれば大変危険です。
あなたは騙されているでしょう。
アドバイスを求めるべき人を誤るな！
アドバイスは、適切な人に求めないといけません。
まず、不動産業者の営業マンにアドバイスを求めても意味がありません。
自社の物件を売っている人へのアドバイスは無意味です。
故に他社の物件を批判してなんとか自社の物件を買わせようとします。
自分自身が売買を繰り返し行ってきている人が適任でしょう。
自分でやってもいないことがわかるはずもありません。
YouTubeを開始するのに、YouTubeをやったことない人に相談しても意味がないですよね？
同時に、結果を出せてない人に相談するのも意味がないですよね？
結果を出して、それで本格的に飯が食えている人に相談すべきです。
不動産投資でも同じです。
適切な人に相談できないと、否定されて終わるだけでしょう。
よくわからない = 否定しておく になるのです。
不動産投資で考えたら、ワンルームだけではなく、1棟も本格的に売買しているような経験値を持っていると理想だといえるでしょう。
買っているだけではダメです。
売却（出口）を数多く経験している人を探しましょう。
不動産は売ってこそ本当の利益がわかる投資です。
1棟も区分も沢山買って沢山売った経験があります！
という人が、不動産を理解している人の候補になるでしょう。
４．不動産投資で目指すべきは1棟
金持ちはみな1棟
といえるくらい、成功者は1棟です。
1棟が持てると、人生観も変わってくるでしょう。
そのくらいインパクトはあります。
毎月の黒字キャッシュフローだけでも生活は可能になってきます。
毎月30万の黒字！
くらいであれば、難しくありません。
30万円ほどの黒字が本業以外で出てくると、精神が徐々に安定してきます。
購入ハードルも高いのですが、是非目指してほしいところです。
身の丈に合ったところから一歩一歩階段を上がるようにしましょう。
1棟は、ワンルームなどとは違い、融資ハードルが格段に上がります。
それが故に、預金が乏しい人はワンルームからのスタートになるでしょう。
1棟の目安は、
・年収700万円以上
・預金2,000万円以上
の両方を満たしていることです。
年収のハードルはそこまで高くありませんが、預金にハードルを感じる人はいます。
預金が不足している場合は、ワンルームなどからコツコツと現金を作るようにしましょう。
なぜ1棟なのか
不動産投資における成功者といえる人は、1棟を複数所有しています。
勿論、1棟を複数所有しているからと言って、成功しているとは限りません。
しかし、成功している人で、ワンルームを沢山持っている、という人はいないのです。
1棟物件の購入にたどり着けると、毎月のキャッシュフロー（家賃から各種費用を引いた手残り）だけで会社員の給与を超えるのは、難しいことではありません。
ワンルームでは、ほとんど不可能に近いでしょう。
また、1棟物件は、土地も手に入るため、資産としての価値も高く、不動産の買い増しにも適しています。
時間はかかりますが、1棟を所有し、健全に運用し、残債を減らすことを繰り返せば、どんどん買い増しができます。
1億円、5億円、10億円と購入の幅を広げることもできてしまうのです。
ただし、1棟では非常に多くの自己資金が必要です。
2,000万以上の預金！
なんてものは当たり前の世界です。
1億円以上の預金がある人も、多く登場する市場です。
このため、多くの預金を持っていないうちは、ワンルームから堅実に資産を作ると良いでしょう。
そして、ゴールを是非1棟購入に置いてみてください。
1棟を購入できるようになると、見える世界は格段に広がります。
ワンルームから1棟への流れ
私自身もワンルームからのスタートでした。
ワンルームを堅実に運用し、資産を構築して1棟の購入をしています。
ワンルームからでも1棟購入は現実的です。
最終的に1棟を購入するまでの流れを頭に入れておきましょう。
・1棟購入するために、まずはワンルームからスタート！
・最終的には1棟を目指す！
というような、1棟を視野に入れた不動産投資まで理解できれば、初心者としては十分な知識を身に着けたといえます。
東京23区の1棟は不動産投資のゴール
1棟は、区分マンションとは違い、土地が手に入る分、資産価値を維持することができます。
ただし、土地を購入する分、価格は上がります。
立地が良くなればなるほど、それは顕著です。
立地が良くなればなるほど、必要な自己資金は増えます。
故に、資金力のない人が東京23区を購入するのは難しいでしょう。
しかし、1棟の売買現場で見ていると、資金力のある人は、東京23区に集中してる現象が見て取れます。
金持ちは好立地なのです。
出口まで見据えた上で今後を考えると、やはり目指すべきは東京23区の1棟だと考えています。
・多くの預金が必要
・多くの経験が必要
であり、ハードルは高いのですが、是非目指してみてください。
ワンルーム → 神奈川、千葉、埼玉あたりの1棟 → 東京23区の1棟
というフローで、しっかりと経験と自己資金を作っていけば、目指せると思います。
５．オススメの書籍
最後に、オススメの書籍を載せておきます。
しかし、冒頭で少し触れましたが、本を読んでも答えは見つかりません。
答えは、実践しながら探していくものなのです。
本に答えを求めて本ばかり読んでも、何も進みません。
それよりは、どんどん実践で経験を積んだ方が理解できるようになります。
本はあくまで参考程度！
ということを忘れないでください。
書籍は、単なる営業ツールとして使われることも多くあります。
・都心のワンルーム！
・地方の新築１棟
など、偏ったものを勧める場合は、疑ってください（ポジショントークをしている書籍は読む価値なしです）。
まとめ
不動産投資は、時間のかかる投資ですが、安全で効率の良い優れた投資だといえます。
時間を味方につけないといけないので、今の現状を踏まえ、高望みせずに、現実的な1歩を早く踏み出していく方が、将来的には勝てていくでしょう。
悩んでばかりで時間だけが経過するような状態では、自分自身の変化も見られず、何も変わらない人生を過ごすでしょう。
不動産は、売ればローンを完済できるものです。
故に借入も怖くありません。
ある程度の流れを理解できたら、あとは経験あるのみです。
1戸買ってからわかることがあります。
2戸買ってからさらにわかることがあります。
こうやって徐々に理解できるようになるのです。
多くの人が不動産を通じて、楽しい人生が歩めるように願っています。
不動産投資を早い段階から、上手くできているか否かで、人生は大きく変わるでしょう。
不動産投資が軌道にのれば、お金の悩みは消えます。
お金を考えて生活する必要がなくなるのです。
そのステージを目指して、頑張ってみてください。
人生自由で気楽でストレスフリーで楽しくなりますよ！
