保有編

【初心者向け】不動産投資の賃貸管理基礎~管理会社の役割と集金代行契約書~

不動産の賃貸管理会社とは、あなたが所有している物件の管理を行う会社です。

区分マンション全体の管理を行う、建物管理会社とは違います。

賃貸管理会社は、あくまであなたが所有している部屋の管理を行う会社です。

1棟物件の場合は、建物全体を管理する会社です。

空室が出たり、設備が交渉したら、管理会社とやり取りします。

不動産投資において、非常に重要なパートナーです。

賃貸管理で登場する関係者

まずは関係者を整理します。

オーナーが関わるのは、最初から最後まで、賃貸管理会社だけだと思って下さい。

面倒なことはあまりありません。

オーナーが入居者と直接やりとりをしたり、クレームの対応をしたり、設備を修理したりすることなどはありません(故障した設備の費用負担は、当然オーナーです)。

賃貸管理会社が、責任を持ってオーナーの所有している部屋の管理をします。

関係者は、次の通りです。

・オーナー

・賃貸管理会社

・設備故障・修繕業者

・客付け業者

・入居者

オーナーは、賃貸管理会社とのやり取りだけで完結します。

賃貸管理会社は、設備故障や修繕業者、空室時の募集で関りのある客付け業者、入居者などとやり取りが発生します。

その対価として、賃貸管理手数料をオーナーは支払うのです。

家賃の4%~5%が相場です。

賃貸管理会社の役割

賃貸管理会社は、オーナーに決める権利があります。

賃貸管理会社は、多くの場合、物件購入に関与した仲介業者が付き合いのある賃貸管理会社を紹介されるか、仲介業者が賃貸管理会社を兼任するかのいずれかです(仲介した不動産業者に賃貸管理部門があり、その会社がそのまま管理を行うケースです)。

賃貸管理会社選びは、大変重要です。

悪徳賃貸管理会社と契約してしまうと、物件の収支が悪化したりするので、予め諸条件の確認はしておくべきでしょう。

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賃貸管理会社を決めたら、賃貸管理会社と契約を締結します。

・集金代行契約

・管理業務委託契約

など、契約書の呼び方は様々です。

賃貸管理会社は、どのような役割を担うのでしょうか。

・入居者の募集に関する業務

・入居者からのクレーム対応

・各種設備故障対応

・家賃の振込と送金

・その他

基本的に、オーナーがコミュニケーションを取るのは、賃貸管理会社のみです。

賃貸管理会社以降の登場人物とのやり取りは、全て賃貸管理会社が担います。

このため、不動産は一度購入すると、あまり労力をかけなくても利益が生まれてくるのです。

但し、なんでも間でも丸投げは良くないでしょう。

良き相談相手として、業務を一緒に進めるパートナーという理解が適切です。

賃貸管理会社とオーナーのやり取りは、主に次のようなものが挙げられます。

・退去

・入居

・設備故障

・修繕

退去から入居までの流れ

入居者が入っているうちは、賃貸管理会社から毎月家賃が送金されてくる程度の関わり合いしかないでしょう。

しかし、退去通知を受けると、次の入居者募集に向けて、賃貸管理会社とのやり取りが発生します。

主には以下の流れです。

1)募集条件の決定

次部屋を募集するときの条件を決めます。

家賃、管理費、敷金・礼金・フリーレント・ AD(募集時の広告費)などです。

2)修繕費の相談

退去すると、修繕を行う会社から内装費用の見積りがきます。

これを元に、修繕の内容を確定させ、修繕依頼を出します。

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基本的には出てくる見積り通りに修繕する方が望ましいでしょう。

変にケチると部屋が中途半端に汚いままになったりします。

修繕費は意外にも高く、家賃1ヶ月分前後はかかります。

但し、多くの賃貸管理会社は、不必要な修繕まで提案してくる傾向があるので、よく確認してみてください。

3)申し込み

申し込みが入ると、入居者の審査をします。

どのような属性の方が入居するのかを教えてもらえます。

入居者が希望する入居開始日も教えてもらえるので、そこで合意が取れれば、そのまま契約に向かいます。

申し込みの時点では、その他家賃や敷金・礼金など、募集に関する条件の交渉がくる場合もあります。

ここまで終わると、以降オーナーがやり取りをすることはほとんど無くなります。

基本的な流れは、全て電話とメールで十分なレベルです。

そこまで手間もかかりません。

集金代行契約、賃貸管理契約、管理業務委託契とは

賃貸管理会社に、物件の管理を委託すときに締結する契約を指します。

呼び方はそれぞれ違いますが、内容は基本的に同じです。

不動産は、管理が重要です。

内容をしっかりと確認してから契約してください。

契約内容の中でも、特に大切な部分を公開します。

不動産業者は、シレっと自社に有利な契約内容にしている場合もあるので、確認してから契約を締結するようにしましょう。

間違えても、丸投げで契約するようなことはしないでください。

賃貸管理手数料

管理会社に支払う手数料です。

家賃総額の4%~5%が相場です。

安すぎるのは危険です。

相場をしっかりと支払う、と決めておいてください。

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新規客付け手数料

新しく入居者を募集したときにかかる手数料(報酬です)。

家賃の1か月分を報酬として請求されるケースが多いでしょう。

賃貸管理のコストで最もインパクトが出るので、必ず確認しましょう。

減額交渉も可能です。

解約予告と解約条件

よほど信頼関係のある賃貸管理会社がいない限りは、解約の条件を緩くしてもらうことをお勧めします。

オーナー業を開始して、賃貸管理会社に問題があると、ストレスになります。

その時は、柔軟に解約できるようリスクヘッジしておくべきです。

また、解約条件が厳しいような賃貸管理会社であれば、契約しないほうが良いでしょう。

まずは解約予告についてです。

2ヶ月~3か月前予告で違約金無し

この解約条件は、相場です。

2か月~半年前予告が多くありますが、付き合いの深くない賃貸管理会社であれば、最大でも3か月前予告にしてもらうべきです。

解約予告については、基本的に柔軟な対応が可能です。

その際、違約金が無いことを必ず確認してください。

違約金の設定は、悪質です。

違約金があるような賃貸管理会社であれば、契約を締結しない以前に、金輪際関わらない方が良いでしょう。

所有権移転時は無条件に解約可

不動産を売るときは、無条件で解約できるということです。

買主は、基本的に買主側で管理を委託するため、現状の賃貸管理契約解除を購入の条件にしてきます。

その際、賃貸管理会社が足を引っ張るようでは話になりません。

売るときは解約、という流れは基本であり、契約書に明記しておくことをお勧めします。

会社によっては、明記が難しい場合もあります。

その場合は、信頼関係を重視してください。

一般的な賃貸管理会社であれば、所有権移転時の管理会社変更は仕方がないため、受け入れます。

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まとめ

不動産投資は、購入したらあとは賃貸管理会社がほとんどの業務を行う形で完結します。

オーナーがすることは、非常に少ないのです。

良いとされる賃貸管理会社をしっかりと選別し、物件を任せることができれば、手間いらずで家賃を受け取ることが可能になります。

賃貸管理会社からの連絡には、迅速に回答するようにしてください。

賃貸管理会社は、勝手に物事を進めることができません。

オーナーの許可が必要なのです。

連絡が遅いと迷惑がかかるので、早めの連絡を心がけると良いでしょう。

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