保有編

不動産投資で自己破産する人が持っている物件の特徴

最近、1棟を複数所有していながら、収支が悪いという相談が多くなりました。

不動産は、本来安全水域(エリアにおける正常とされる返済比率)で所有していれば、安定してキャッシュフローが増え、資産が増え、その上でローンの残債が減ります。

現金増

ローン減

2面から資産が増え続けていくものです。

にも関わらず、なぜ収支が悪いという相談が来るのでしょうか。

ここでは、自己破産危機にいる人が所有している物件または買い方の特徴を伝えます。

実は、みなさんがすごいと思っている「メガ大家」系に、この手のタイプが多いのです。

何棟も所有している人ほど危険です。

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危険なオーバーローンで購入

オーバーローンはできますか?

はとてもよく聞かれます。

2019年現在では、オーバーローンなど存在しなくなりましたが、2015年~2018年ごろは、よく聞きました。

自己資金は乏しいが、1棟が欲しい

という人にとってみれば、諸費用すら負担しなくても良いオーバーローンは大変魅力的かもしれません。

しかし、ローンを多く組む、ということは、返済比率が上がるということです。

元金の減りも鈍くなるため、物件が少しでも古くなって収支が悪化するまたは当初想定していた黒字が確保できない場合は、危険です。

そもそも、多少の自己資金もない人が、多額のローンを組んで不動産投資をするなど危険なのです。

自己破産候補者の特徴その1:

オーバーローンで不動産を購入している

ローン金利が高い

具体的には、スルガ銀行、静岡銀行を使って物件を購入している人が危険です(最近では、日本政策金融公庫を使った物件も危険なものが増えてます)。

スルガ銀行は顕著ですが、どう考えても割高な物件に対して、平気で融資をしますし、その金利は4.5%であることが多いのです。

元金は全然減らず、利息の支払いだけで時が過ぎていきます。

物件は古くなり、家賃は下がり、入居率は下がり、修繕費はかかり・・・

しかし、ローンの返済額は一定です。

築30年の物件を30年ローンで購入していれば、ローンが終わるのは築60年の時です。

エリアがよければまだ売れますが、売れないような場所であれば、所有していても負動産です。

自己破産候補者の特徴その2:

ローン金利が高い(特にスルガ銀行は超危険)

地方物件

自己資金が少なくして購入ができるのは、地方の大型RCなどに見られた傾向でした。

銀行の評価軸の観点で、大きな土地に対して評価を出すようになっていたからです。

需要があるエリアであれば良いのですが、危険な物件の多くが、需要の強いところではない、ということです。

今入っている入居者が出ると・・・

次がなかなか入らない

ADが3か月以上必要

などなど、問題は沢山あります。

空室期間が長かったり、客付け時の広告費が高いということは、直接実質利回りを下げる要因になります。

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購入当初想像していた「満室想定」の収支は、大きく狂うのです。

出口が見えないことほど怖いことはありません。

不動産は、最悪売れればなんとかなります。

しかし、そもそも売れないような場所であれば、所有するしかないので、危険極まりないと言えるでしょう。

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自己破産候補者の特徴その3:

地方物件(特にRCは危険度高)

購入価格が割高

一言で言うと、収支が悪いのです。

収支の良い悪いは、エリア、築年数、売買価格から決まります。

例えば、東京23区の築浅であれば、物件売買価格の2%は最低でもキャッシュフローが欲しいところです。

1億円の物件であれば、年間200万円キャッシュフローの黒字がでていれば合格のラインでしょう(各種費用、税金など控除後)。

自己破産候補者は、なんと2%という水準で、地方を購入していたりするのです。

東京23区であれば、売買価格の2%キャッシュフローが出ていれば合格点ですが、地方では当然違います。

そもそも利回りが高いはずなので、例えば、売買価格の6%は超えていないと厳しい!というような判断になるのです。

収支上、1億円の物件であれば、600万円はキャッシュフローが出ていないといけないのです。

危険な人は、3億円の物件でキャッシュフローが年間200万、などです。

これでいて地方の築古であれば、たまったものではありません。

破産一直線でしょう。

無知な人は、自分が購入している3億円という物件ではなく、単純にキャッシュフローが年間200万円出ているからすごい、という勘違いをしています。

出ているキャッシュフローは、当然そのリスク(借入)から考えないといけません。

1億円の借入で200万の黒字なのか、3億円の借入で200万の黒字なのか、は天と地ほどの差があります。

ちなみに、大手の不動産業者(シノ○ン、レオパ○ス、MD○)などから買ってしまうと、売買価格の0.5%前後のキャッシュフローしか出ないようになっています(要するに、価格がベラボーに高いということです)。

高く買い過ぎると、売るに売れません。

残債 > 売値 になるからです。

自己破産候補者の特徴その4:

収支が悪い

まとめ

いかがでしたでしょうか。

該当する方は、非常に危険です。

数棟所有している人に多くみられる傾向です。

2棟をスルガ銀行、1棟を静岡銀行、というようなパターンです。

そして、当記事に掲載した古めの地方物件です。

地方は明らかに衰退傾向であり、割高で買ってしまっている物件は、手放すに手離せないでしょう。

収支は年々悪化し、5年もすればマイナスになってくるのではないでしょうか。

修繕費もかかります。

これらを全て自分の給与からカバーするのは大変です。

一刻も早く手を打つ必要があるでしょう。

自己破産候補者に該当する方は、すぐに有識者への相談をすべきです。

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