売却編

【不動産売却】査定価格・販売価格・成約価格の違いを知る

不動産を売りたい!

と思ったら、「いくらで売れるのか」気になると思います。

そこでまず登場するのが、査定価格です。

しかし、査定価格で売れることは、まずないと思ってください。

不動産を売るためには、次の3つの価格があり、違いを理解しておかないと、時間の無駄が生じます。

査定価格

販売価格

成約価格

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査定価格とは?

査定価格とは、売れそうな値段の”予想”です。

簡単にいうと、査定額はいくらでもいいのです。

予想に過ぎないからです。

不動産業者は、自社が査定した価格で物件を買い取る必要はないので、少し高く査定を出しても、安く査定を出しても関係ないのです。

ほぼ全ての不動産業者は、相場よりも高い査定額を出してきます。

なぜそんなことをするのか?

気になる方は以下の記事を参考にしてみてください。

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査定価格は、アテにならず、査定が高いからと言って、不動産が高く売れるわけではないのです。

実は、一番低い査定価格を出す不動産業者が一番信用できるのです。

査定価格とは、あくまで媒介契約を取りに行くためのものであり、実際に売れる価格とは乖離していることが多いと理解してください。

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不動産業者3社から物件の査定を取った結果、以下とします。

A社:2,500万円

B社:2,000万円

C社:2,300万円

ほとんどの方は、A社に任せたいと思うのではないでしょうか。

実は、これが時間の無駄を招くのです。

A社と媒介契約を締結するとします。

 

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以下最大6社から査定結果を受け取れます。

・三井のリハウス

・住友不動産

・東急リバブル

・三菱地所ハウスネット

・小田急不動産

・野村の仲介PLUS

販売価格とは?

媒介契約を締結した後は、不動産を売りに出します。

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スタートになる売値を、販売価格と言います。

A社の査定額は2,500万円だったので、販売価格も2,500万円になるでしょう。

販売価格は2,500万円と決めて、売却活動を開始します。

販売価格とは、あくまで売主が「この値段で売れたらいいな」と思っている値段に過ぎません。

不動産業界では、指値が一般的であり、販売価格でそのまま売れることは、あまりありません。

指値とは、値引き交渉のことです。

例えば、2,500万円で販売されている物件に対し、2,000万円であれば買います!という意思表示をする行為を指します。

500万円値引きしてくれたら買うよ、ということです。

よほど相場通りに出ている物件以外は、指値が入ります。

よって、売りに出す側も、最初から指値を考慮して販売価格を決めるのです。

もし不動産を購入する機会があれば、是非物件に対して指値を入れてみてください。

販売価格で実際に売れる不動産は少ない

成約価格とは?

成約価格とは、実際に売買が成立した価格を指します。

不動産で相場を見るときには、一番重要な価格となります。

成約価格こそが、本当に売れる値段となります。

成約価格は、不動産業者しか見ることのできないサイト(レインズ)にしか掲載されていません。

逆に言うと、不動産業者は最初から成約価格が見えているのです。

よって、成約価格をベースに査定価格を出してくる不動産業者は非常に良心的ですが、査定価格を低く出してしまうと、媒介契約を取れなくなるため、「本当は2,000万円くらいでしか売れなそうだけど、査定価格は2,500万円にしておくか!」という発想になってしまうのです。

A社は、2,500万円の査定価格を出していたので、販売価格も2,500万円でスタートします。

しかし、実は物件の相場は2,000万円であるため、2,500万円では売れません。

すると、A社は値下げの提案をしてきます。

これによって、徐々に相場である2,000万円に近づけていくのです。

査定価格を思い出してみてください。

B社の査定額が、2,000万円でしたね。

そうです。

査定額は、一番低い不動産業者が、一番信用できるので、そこに任せた方が、値下げするタイムロスを避けることができるのです。

不動産は、相場でしか売れません。

相場よりも高く売れる、という趣旨の発言をする不動産業者がいたら、売りを任せないほうが良いでしょう。

極めて不誠実だと言えます。

まとめ

高い査定価格が出て嬉しい気持ちはよくわかります。

しかし、査定価格で売れることはほぼありません。

不動産業者には、実際に成約した成約価格を出してもらった方が良いでしょう。

成約価格を並べてみると、なんとなく平均的に売れそうな値段が出てきます。

その値段を販売価格として売りに出せば、タイムロスは防げます。

不動産は、不動産業者によって高く売れることもありません。

形成されている相場でしか売れません。

査定価格と成約価格の違いを理解しておかないと、ぬか喜びになってしまいます。

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