コラム

【融資情報】三井住友トラストの物件評価が厳しくなっている~融資引き締めか~

最近、三井住友トラストの評価が厳しくなっています。

評価が厳しくなっているとは、

融資額が減る

融資期間が短くなる

ということです。

理由は、三井住友トラストで借入をしている人の中での延滞率が増えてきているからだそうです。

返済が滞っている人が出てきている、ということです。

返済が滞っている現状を踏まえ、審査を厳しくしているのです。

なぜ以前借入をした人の返済が滞っているのでしょうか。

三井住友トラストの特徴

積算を軸に評価するため、都心ではなく、

・築古

・土地が広い

ところが融資対象になります。

エリアが微妙だけれど土地が広いので積算が出る、というものです。

これだけ聞いて気になるのは、当然空室率です。

実際、空室率がひどくなっているので返済が滞ってきている人がいる、ということらしいのです。

空室率が高くなれば、家賃収入が減ります。

ローンの支払いは変わらないので、赤字になれば、返済が滞る人が出るのです。

積算価格に関しては、個人的に昔から少しクエッションでした。

私は、積算云々ではなく、買って→貸して→売る までの過程において、価格と立地のバランスを考えてリスクを判断しています。

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自分が購入している物件の積算価格など計算したことはありません。

ポイントは、積算価格ではなかったからです。

また、都内中心だと、積算価格と実際に売りに出されている価格には、著しい乖離があります(販売価格>>>>積算価格)。

勿論、積算で評価して融資をする、という指標自体は金融機関で異なって同然なので、戦略としてはアリだと思いますが、ここにきてボロが出てきているのかとも感じます。

不動産投資は、人が入らないと全てが机上の空論です。

積算が出るから買う、という発想は危険だと思います。

三井住友トラスト以外にも、積算ベースで評価している銀行はいくつかありますが、同じように返済が滞る人は出てくるのではないかと思います。

今後売れなくなる物件とは?

場所の悪い物件は、今後どんどん売れなくなるでしょう。

不動産投資は、衰退産業です。

場所を選ばないと大変危険です。

空室率が高いエリアで収支の悪くなったオーナーが滞納を始めると、やはり危険だな、ということで、融資基準に見直しが入るでしょう。

すると、今まで融資が付いたエリアでも、融資額が減額になったり、最悪は融資の対象にならないというケースも考えられます。

今後ますます場所の悪い物件は窮地に追い込まれるでしょう。

積算で評価して融資する、という考え方も見直されてくるかもしれません。

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まとめ

三井住友トラストは、共同担保を入れるとその分自己資金を投入せずに購入が可能です。

支払いが滞れば、共同担保に入れていた物件も取られる可能性があることを認識しておくべきでしょう。

自宅を担保に入れている人も多くいますが、今後の展開次第では、ローンの返済に苦しくななり、自宅を手放さなくてはいけない日も来るかもしれません。

買えるから買う、ではなく、その物件は、買って→貸して→売るまでの過程でしっかりと勝てるのか、を基準に物件を選ぶと良いでしょう。

安易な地方都市購入はお勧めできません。

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