保有編

不動産投資の短期譲渡と長期譲渡の違いとは?~所有期間と税率を把握する~

短期譲渡と長期譲渡は、1月1日を何回迎えたかで分かります。

税率が倍近く違うので、売却を検討される前は、どちらに該当するのかを把握しておくべきでしょう。

法人名義での購入については、このような譲渡期間の制約はありません。

個人名義での購入に限った話です。

 

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短期譲渡・長期譲渡の期間

所有期間が「5年を超える」のが、長期譲渡になります。

日本語で超える、とは、その数値を含みません。

よって5年を超えるとは、6年以上ということです。

購入してから6年以上経過しないと、長期譲渡には分類されないのです。

所有期間が6年以上、というと、誰もが所有権移転日から6年と思いますが、これは誤りです。

所有してから1月1日を何回迎えたか、が重要になります。

1月1日が6回以上経過していれば長期譲渡です。

経過していなければ短期譲渡です。

例えば、2017年3月に物件を購入したとします。

6年後は2023年の3月ですが、この時点では、まだ1月1日を5回しか迎えていません。

長期譲渡の要件を満たすのは、2024年の1月1日以降となります。

税金の違い

短期譲渡

所得税と住民税合わせて39%

長期譲渡

所得税と住民税合わせて20%

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倍の差があると考えてください。

譲渡益が出そうな場合は、売却時期をしっかりと検討してください。

譲渡所得計算方法時の注意点

譲渡所得を計算する時は、買値と売値だけでは不十分です。

減価償却費を過去にどの程度計上したかによっては、思わぬ税金がかかるので注意してください。

不動産の資産価値は、購入価格から今まで計上した減価償却費を差し引かなくてはならないのです。

【譲渡所得計算式】

売却価格-(購入価格-減価償却費累計)

具体的な例を挙げます。

購入価格:2,000万

減価償却費(毎年):40万

売却価格:1900万

保有期間:10年

※売買時にかかる諸費用などは考慮から外します。

2,000万円で購入した物件を、10年後に1,900万で売却した場合です。

購入価格より低い値段で売却しているため、税金はかからないと思ったらそれは間違いです。

今まで計上した減価償却費を、購入価格から引くのです。

減価償却費の計上は毎年40万であるため、10年の累計は400万です。

すると、不動産の価格は2,000万ではなく、1,600万という評価になります。

結果、売却価格の1,900万から1,600万を引いて、300万円の利益が出たことになります。

まとめ

譲渡時期を税金の観点から見極めてみて下さい。

感覚で売ってしまうと、

・実は短期譲渡でした

・実は譲渡所得における税金がかかりました

なんてことがあります。

いつ、いくらで売ると、どの程度税金がかかるのか事前によく確認してみて下さい。

不動産では高く売れそうだ、と思える時期は、購入価格も当然高くなります。

保有物件を高く売って利益で新しい物件を検討するのは難しいのです。

このため、安易に売却して税金を支払うのではなく、保有を継続するのも立派な選択肢です。

勿論、得たキャッシュを別に回す用途があれば別です。

利益を確定させて値下がりする時期を待つのも戦略です。

売却する時は、売却後の戦略も検討してみてください。

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