購入編

不動産投資で東京23区の1棟物件が最強である理由

不動産投資には、色々な形がありますが、やはり最後は東京23区の1棟物件でしょう。

東京23区で1棟物件は、ハードルが高く、購入に至るまでには相応の道のりがあることでしょう。

東京23区の1棟物件が最強である理由は、4つあります。

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高い資産価値

東京23区は人口密度も高く、日本国内では圧倒的に需要が高いと言えるでしょう。

できれば東京23区に一棟アパートを保有してみたいものの、価格が高く、地方よりも利回りが低いため、数字が合わずに買えない人も多いのではないでしょうか。

土地の価値が総じて高いため、アパートの価格も必然的に押し上げられます。

しかし、売却時も高い資産価値が維持できていれば、問題ありません。

10年、20年先を考えた時、「日本はやはり東京が中心だ」ということであれば、高い資産価値を維持し続けられる可能性が高いのです。

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数字だけが良い地方についても、今後十分な需要があると見込まれるのであれば、その地域でも良いかもしれません。

逆に、東京23区内でも、賃貸需要の低いエリア(例えば、駅徒歩25分のワンルームなど)に関しては、要注意です。

利回りだけを見て不動産を買うような行為は、危険です。

人口減少は、今後も続くでしょう。

人が減るようなエリアでのアパートはリスクが高くなります。

人が減れば、取れる家賃も下がり、それに伴って土地の価格も下がり、結果としてアパートの価値も下がります。

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東京23区の物件は、「古くても高いな」と感じたことはないでしょうか。

土地に資産価値があるため、土地値近くまで下がると、それ以降の下落はほとんどありません(再建築不可など除く)。

高い入居率

「賃貸住宅市場レポート 首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2018年4月」によると、東京23区の空室率は13.06%でした。

この数字を見て、どう思いますか?

空室率が高いと騒がれている割には、低く見える数字ではないでしょうか。

しかし、この数値は、東京23区の中でも、駅から遠い、管理不十分、相当の築古なども含まれています。

23区内のマンションであれば徒歩10分以内、アパートであれば12分以内ほどに限れば、さらに高い入居率を確保することは難しくありません。

株式会社日本財託によると、管理物件の入居率は平均で常に98%を超えているそうです(株式会社日本財託ホームページより)。

日本財託は、東京23区を中心にマンションやアパートを管理している管理会社です。

管理物件には、エリア、徒歩、築(旧耐震原則不可)などの条件が付与されているため、需要のある物件をしっかりと選んで購入すれば、98%の入居率は現実的な数値となることを証明しています。

私が保有している物件も、満室稼働期間が長く、入れ替わりがあっても、兼ね1ヶ月以内には、次の入居者が決まっています。

東京23区の駅近は、依然圧倒的な入居率を誇っています。

入居率が高ければ、空室に悩むことはないのです。

常に入居者を確保できる状況であるため、空室における不安やストレスを感じません。

出口戦略と流動性

不動産を購入するときは、必ず売ることを前提にしてください。

極端にいうと、買った瞬間から売りを模索するような意識です。

不動産は、最後に売れないと利益確定にはなりません。

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ある程度の期間安定して家賃収入を得ていても、思うような値段で売却できないと、結果として赤字に転落することもあります。

不動産は売らないと本当の意味で良い投資であったのかは、判断できないということです。

地方の場合、そのエリアにおける魅力が今後薄れてくると、買い手がつかないこともあります。

売れないようなエリアに不動産を持っていても、それは負動産です。

売れる、という出口を見据えた購入は必須です。

逆に言うと、次買いたくなる人が沢山出そうなエリアの物件であるのか、よく考える必要があります。

今後長い目で見て衰退しそうなエリアを積極的に買う方は、あまりいないからです。

そうなってしまうと、売買は成立せず、流動性も低くなります。

この点、東京23区の物件は人気があるため、参加者も多く、高い流動性が維持されています。

沢山の人が「欲しい」と思えるエリアの購入をお勧めします。

東京23区は、お金持ちが好んで買うエリアです。

資金面に余裕がある人ほど、東京23区の物件を探していると感じます。

家賃に対するランニングコストが低い

ランニングコストとは、ここでは建物修繕費と入居者募集時の費用(入れ替わりが発生する時)を指すことにします。

【修繕費】

東京23区で修繕を行う場合と、地方で同じ修繕を行う場合で、費用は変わるでしょうか。

ほとんど変わりません。

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東京23区で壁紙を変えるのと、その他のエリアで壁紙を変えるのでは、値段に大差は出てきません(同じ修繕を行う前提)。

土地の価格に大きな開きがあるため、物件の価格自体は、東京23区の方が高くなることが多いのですが、修繕はどこのエリアで行っても大差ありません。

東京23区の方が、物件価格の平均も、取れる賃料の平均も、地方に比べて高く、家賃からみる修繕費率は、東京23区の方が地方と比べて低いことになります。

例えば、入居者が入れ替わる際、合計で10万円の費用がかかったとします。

地方エリアの家賃を3万円と仮定し、東京23区の家賃を7万円とした場合、地方は家賃に対して約3.3倍(10万円÷3万円)の修繕費がかかっています。

これに対して東京23区は、家賃の1.4倍(10万円÷7万円)ほどで済んでいます。

地方は入居してから3.3ヶ月経過しないと修繕費を回収できない反面、東京23区であれば、1.4ヶ月で回収が終わります。

この差は大きく、物件を購入する目にする単純な利回りには現れてきません。

面積に対して家賃の低い地方は、修繕費によって実質利回りがかなり押し下げられるのです。

【入居者募集時の費用】

最近では、東京23区でも礼金を取ることが難しくなっています。

それほど賃貸市場は、楽観視できなくなってきています。

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地方の不動産市場は全く楽観視できず、優位な条件を出していかないと、入居者を確保することすら難しくなっています。

競争力の低い物件の特徴は、以下の通りです。

○○敷金が家賃1ヶ月分取れない○○

ルームクリーニング代しか取れない、またはそれすら取らないで募集をかけている物件です。

諸費用を可能な限り安く済むようにしていますが、敷金がしっかりと取れない物件は、要注意です。

勿論悪いわけではないので、取れないなりに高い利回りを確保できる価格で購入する必要があるということです。

○○フリーレントの付与が必須○○

条件の良い物件にフリーレントは必要ありません。

弱いエリア(需要の低いエリア)になると、フリーレントが1ヶ月ではなく、2ヶ月、3ヶ月必要になったりもします。

フリーレントの期間は家賃が取れないため、利回りを押し下げる要因となります。

入居者が入れ替わるたびに長期のフリーレントを付与する必要があると、収益を悪化させる要因になります。

購入を検討する際は、レントロールだけではなく、フリーレントが付与されているのかも確認しておくべきです。

○○ADの付与が必須○○

ADとは、広告費を指します。

客付け業者(物件を現地で案内してくれる業者)は、成約すると、借り手(入居者)から仲介手数料を徴収できます。

これ以外に、ADが付与されている物件であれば、オーナー側からもAD分の報酬を得ることが可能になります。

このADを数ヶ月分付与する必要があるエリアは要注意です。

また、過度なADの効果はあまり見込まれません。

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今回挙げたような費用は、馬鹿になりません。

フリーレントやADを付与しなくてはならない物件であれば、入居者が入れ替わるだけで収益が極めて悪化します。

募集期間2か月、フリーレント2か月、AD2か月という状態であれば、退去から次の賃料が取れるまで、約6カ月もかかってしまうのです。

これでは、利回りは机上の空論です。

 

このようなランニングコストも、東京23区の競争率の高い物件であれば、抑えられます。

東京23区は価格こそ高いものの、高い価値を維持できるという観点に加え、ランニングコストが地方エリアより低いことを総合的に加味すると、結果として東京23区の方が良い、という結果につながる可能性が高くなるのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

値段が高くて利回りが低くても、最終的に東京23区の物件が勝る可能性は非常に高いと思っています。

資金力のある人は都心を求めています。

立地は大変重要です。

東京23区の1棟物件を目指すための資金作りとして、東京23区以外の高利回り物件で勝負していく流れは、悪くありません。

しかし、最後は東京23区で1棟物件を持つことをゴールにしておくことで、一層安定するでしょう。

売れる

人が入る

流動性がある

というのは、非常に大きな要素であり、安心材料です。

東京23区の1棟物件が、最強です。

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