保有編

知らないと危険な不動産投資の3大支出とは?~経費とコストを把握せよ~

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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不動産は、買ってからがスタートです。

不動産業者の収支計算書に記載されていない、実は大変重要な支出をご存知でしょうか。

今回挙げるような支出を把握していないと、思わぬところで「え?こんな費用かかるの?」という結果になるでしょう。

購入する不動産によっては壊滅的なダメージを食らうケースもあり、十分に注意しましょう。

知らない支出があるって怖いよね・・・

 

内容を5分動画で解説します!

↓ ↓ ↓ ↓

購入を検討する時点で、不動産における大きな支出を把握しておくことをお勧めします。

これらの支出を把握したうえで、運用していけるのかしっかりと考えていきましょう。

実際に支出が発生すると、「こんな説明受けていなかった!!」と思うことも多々あります。

不動産の営業マンはそもそも不動産の素人なので、今回説明する支出そのものを知らない可能性もあります。

また、不動産業界自体が千三つなので、不都合なことをあえて教えない、といったことも考えられます。

購入後の支出に関しては、購入時点で不動産業者の説明義務はないので、万が一多額の費用が必要になる事態が発生しても、不動産業者の責任は問えません。

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支出その1:修繕費

個人的には、不動産投資における一番のリスクは、修繕費用だと思っています(地震、火災、事件系など制御不能なリスクを除く)。

修繕費とは、大きく分けて室内と室外があります。

室内とは入退去時における壁紙や壊れた設備の修理などが挙げられます。

室外とは建物そのものを指します。

1棟物件の場合、建物全体の修繕義務もオーナーにはあるため、構造や築年数によっては極めて高額になる可能性があり、注意が必要です。

区分マンションの場合、室外(建物)は、定められた修繕積立金を毎月支払うことでカバーされます。

区分マンションは極めてシンプルです。

 

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1棟の建物修繕は、外壁であったり、屋上の防水を指します。

大規模修繕などと言います。

木造やRCなど、構造別にかかる費用は大きく異なります。

RCの修繕コストは極めて高額になるため、かなり預金に余裕がない人は危険な投資になる点、しっかりと考えておく必要があります。

築浅であればまだ良いですが、築古のRCになると、建物規模によっては修繕で軽く数千万かかることも珍しくはありません。

数千万を大きいと感じる人であれば、RCは賢明な選択とは言えない可能性が高いでしょう。

小規模のRCであればそれでもまだマシですが、地方などの大規模RCであれば一度の大規模修繕で吹き飛ぶ金額は想定をはるかに超えており、下手したら一発で自己破産に追い込まれる可能性もあります。

不動産投資に慣れるまでの間における1棟は、RC以外を選択しておくが賢明でしょう(築浅であれば検討は可能)。

エレベーター、浄化槽、貯水槽、消防点検関連設備など、規模が大きめになれば設備関係でかかる費用もかなり大きくなります。

RCでは固定資産税も高額になるため、支出だけで飛んでいくお金が極めて大きく、これらがシミュレートできていないと簡単に自己破産する世界です。

都度数十万から数百万の費用がかかってくるのです。

怖いね。初心者はRC手出し無用ってやつか

 

 

区分マンションであれば前述した通り、室内の修繕がメインです。

多くは入退去時に発生します。

1棟物件でも室内の修繕がかかる点では区分マンションと同じです。

1棟は室内修繕に加えて室外の修繕も必要になる点で高難易度になります。

 

入居者が退去すると、室内をクリーニングしたり、壁紙を変えたりします。

入居者からは、敷金を預かりますが、それは、あくまで入居者に過失がある場合のみ修繕に充てて良いお金です。

室内の修繕費請求が10万円!

入居者負担はクリーニング費用の約3万円

残りの7万円が自己負担

というレベルは、珍しくありません。

むしろ、人が入れ替わるたびに、このくらいかかると思っておく方がベターです。

これはワンルーム水準です。

ファミリーになると、30万円以上の修繕費がかかることも珍しくありません。

特に、入居期間がそれなりに長くなると、その分修繕費は上がります。

複数回入退去を経験しているオーナーであれば、修繕費が意外にかかることを知っていると思います。

ワンルームで約2万~7万ほどの自己負担があると思っておいてください。

ファミリーであれば、入居期間にかなり左右されますが、壁紙の全張替えであれば、部屋が大きいほど費用がかかり、その負担額もかなりのものとなることを認識しておくべきでしょう。

 
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地方物件のように、家賃の低いワンルームであれば、修繕費を回収するだけでも数か月分の家賃を捻出したりします。

地方の不動産投資は本当に注意が必要です。

安易に買えそうだから、という理由で買うと、修繕だけでお金がどんどん流れ出てしまい、儲からない、ということは容易に考えられます。

利回りだけでの判断は厳禁です。

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設備故障がセットでくると、なお痛いです。

エアコンが壊れた

給湯器に不具合がある

などです。

設備系の修理費は全額オーナーになるため、突発的な費用負担も発生する可能性はあります。

入れ替わり時の室内修繕に加え、設備故障も負担するリスクがあるのです。

これらの費用が想像以上にかかることは、不動産投資をする上で知っておくべきです。

色々かかるんだね・・・

 

また、修繕費は管理会社からすると、ぼったくれる分野です。

オーナーの多くは修繕費用に無知です。

それが故に、

必要ない修繕をする

・修繕単価が高い

という理由で、高額な修繕を不必要に行うケースすらあるので注意が必要です。

是非管理会社を選定するときの基準にしてください。

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支出その2:空室期間

入居者が退去すると、空室になります。

入居者から解約通知が届いた次の日から、入居者の募集を開始します。

しかし、入居者が退去しないと、内覧ができません。

よほど強いエリアでない限り、内覧せずに契約済みになることはありません。

よって、基本的に内覧できるようになってから、契約が決まる、と考えてください。

【例えば】

2月末:解約通知受理

3月末:退去

4月上旬:内覧開始

5月上旬:入居希望者が契約

6月上旬:入居開始

さて、これはまだ良い例です。

家賃の振り込みは、どのタイミングになるのでしょうか。

答えは、入居開始日です。

入居希望者が契約をしてから実際に入居するまでは、タイムラグがあります。

家を借りたことがある人ならわかると思います。

契約してから実際に入居を開始するまでは時間がかかるはずです。

家賃は、その間も振り込まれません。

今回の場合、3月末から6月上旬までは、家賃が発生しません。

約2か月間は、家賃が振り込まれない期間があるということです。

この間は、ローンの支払いだけが発生します。

比較的早く入居が決まったな!

と思っても、家賃が振り込まれない期間は、結構長いのです。

家賃が発生していない期間は、ローンを自分で捻出して支払う必要があります。

 

空室期間の目安は、2か月と個人的には考えています。

2か月を超えて空室になった経験はないので、そこを超えて空室になると、

・管理会社が無能

・そもそも需要のないエリアを買った

のいずれかです。

需要のないエリアを買ってしまった場合は致命的です。

そうでなければほとんど改善します。

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支出その3:新規客付け手数料

やっと入居者からの家賃が振り込まれた!

と思ったところ、家賃総額が意外に少ないな?

と思ったことはありませんか。

 
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それは、入居者を募集することでかかった、賃貸管理会社に支払う新規客付け手数料が引かれているからではないでしょうか。

AD(広告費)を使って募集した場合は、さらに家賃から費用が引かれていると思います。

新規客付け手数料は、家賃0.5か月~1ヵ月で設定されている場合が多く、大きな費用となります。

予めどの程度手数料を徴収されるのか、賃貸管理会社との契約を確認しておくことをお勧めします。

東京23区の区分マンションであれば、礼金を1ヵ月で設定することで、オーナーの実費をカバーすることは可能です(築古や極小は際どい)。

しかし、礼金が取れないようなエリアになると、入居者が決まった時点で、管理会社に成功報酬として家賃1ヵ月分を請求されます。

礼金が取れないと、実費負担になるのです。

弊社提携の管理会社では、新規客付け費用の徴収は0~0.5カ月であり、礼金が取れた場合は、礼金をそのまま全額オーナーにお渡ししております。

 

ADを付与している上に新規客付け手数料を取られると、家賃2か月分近くのアウトが生じます。

すると、入居者がいても初月はマイナスになります。

入居者入れ替わりの時はそれなりの負担があるのです。

退去通知は受けたくないものです。

弊社提携管理会社条件はこちら

退去から入居までの流れ

退去から入居までの流れは、次の通りです。

入居者からの解約通知

募集条件を決める

募集開始

退去

修繕見積もり

修繕開始

内覧が可能になる

クリーニングと修繕実施

申し込み

入居者の審査

契約締結

入居開始

解約通知を受けてから、次の入居者が入居し、家賃の支払いが発生するまでは、2か月~4カ月ほどかかると思っておいた方が良いでしょう。

退去してから次の入居者が入居するまでは、意外に多くのステップがあるのです。

申し込みが入ってもキャンセルがあったり、保証会社の審査が落ちてダメになったりと、申し込みがあっても油断できません。

 
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まとめ

解約通知が来ると、新しい入居者から実際に家賃が入るまでの間は、キャッシュアウトが発生します。

賃貸管理会社とのやりとりも増えます。

手間とコストがかかるため、できるだけ入居者には長く住んでいてもらいたいものです。

ほんと退去通知は嫌だね・・・

 

今回挙げたような費用が掛かる点について、不動産購入時に不動産業者から説明を受けていますか?

おそらく受けていません。

不動産業者が出す収支計算書は、このような費用は想定されていません。

私は、個人的にこの費用を「入退去費」と位置付けてシミュレーション内に織り込んでいます。

部屋数が増えると、入退去は比例して多く発生するため、絶対に無視できないコストなのです。

不動産業者は、不都合な事実を隠して販売します。

毎月の収支がトントンに近いような場合、退去が発生すると、純粋なキャッシュアウトが生じてしまいます。

ザックリですが、退去から入居までにかかる費用は、家賃の2~4か月分くらいだと思ってください。

修繕費用+空室期間+新規客付け手数料(AD含む)

が、費用の合計となります。

無計画なままで不動産を運用していると、区分マンションであっても、いきなり20万の費用がかかる!ということもあります。

最初は実費負担がないという想定で始めたのに、思わぬ形で自己負担が多い!

と思うはずです。

自己負担は、しっかりと想定して不動産投資を始めてください。

そして、何より一撃の大きな大規模修繕は絶対に無視できません。

1棟を購入するような人であれば、一部の不正融資が通っていた時期を除けばある程度玄人の域に入っていることに加え、豊富な自己資金があるので問題はないと思いますが、購入前にかかるであろう大規模修繕費は想定しておくべきです。

RCであれば小規模でも1,000万近くはかかります。

それ以外の設備修繕も数十万程度は頻繁にかかります。

しっかりとシミュレーションに盛り込んでおきましょう。