この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資の収入が増えてくると、「そろそろ法人化した方が良いのかな」と考え始める方は多いのではないでしょうか。
法人化のタイミングは、サラリーマン大家と専業大家で大きく異なります。
判断を誤ると、むしろ税負担が増えてしまうケースもあるため、慎重な検討が必要です。
不動産投資における法人化とは、個人で管理している資産を法人へと移行することです。
これにより、最大23%の税率削減効果が得られる可能性がある一方で、年間7万円の維持コストなどのデメリットも存在します。
この記事では、不動産投資の法人化における具体的な判断基準や、サラリーマン大家・専業大家それぞれに最適なタイミング、準備すべき手続きまで、税理士監修のもと徹底的に解説します。
法人化の検討材料として、ぜひ参考にしてください。
法人ってかっこいいね！！
勿論、最初から法人名義で購入する考え方もあるので、そちらに関しては以下で解説します。
Contents
不動産投資における法人化とは何か
不動産投資における法人化とは、個人で行っている不動産投資事業を法人組織として運営する形態に移行することを指します。
この移行により、事業としての体制が整い、税務面や資産管理の観点で新たな可能性が広がります。
法人化は単なる形式的な変更ではなく、事業運営の根本的な転換点となります。
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個人から法人への資産移行の仕組み
個人から法人への資産移行は、計画的に進める必要のある重要なプロセスです。
具体的な移行の流れとしては、まず資本金を元に法人を設立します。
その後、個人所有の不動産を法人が金融機関からの借入金で買い取り、名義を変更していきます。
この過程では、不動産の評価額や譲渡価格の設定、税務上の処理など、専門家との綿密な相談が必要となります。
法人化後の収益構造の変化
法人化後は、収益の流れが大きく変化します。
個人経営時は収入がすべて個人の所得として扱われていましたが、法人化後は会社の収入となります。
経営者は役員報酬という形で収入を得ることになり、収益の使途についても法人としての判断が必要となります。
例えば、修繕費や管理費などの経費計上の方法も、法人としての会計基準に従って処理する必要があります。
また、利益の内部留保や配当など、資金の活用方法についても新たな選択肢が生まれます。
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不動産投資の法人化における5つの判断基準
不動産投資の法人化を検討する際には、複数の要素を総合的に判断する必要があります。
以下の5つの基準は、法人化の意思決定において重要な指標となります。
それぞれの状況に応じて、慎重に検討を進めていくことが望ましいでしょう。
年間給与所得が900万円を超えている
給与所得が900万円を超えると、所得税率が33%に上昇します。
この税率は法人税率23.2%と比較して約10%も高くなるため、法人化による節税効果が期待できます。
住民税を含めると税率の差はさらに広がり、法人化のメリットがより顕著になります。
不動産所得が330万円を上回っている
不動産所得が330万円を超えると、所得税と住民税の合計が30%に達します。
この水準では、法人税率（15%～23.2%）と比較して明確な差が生じます。
特に専業の不動産投資家にとって、この基準は法人化を検討する重要なトリガーとなります。
所有物件が10室以上に達している
不動産経営の規模として、10室以上の管理は事業的な色彩が強くなります。
この規模になると、以下の観点から法人化が推奨されます。
事業としての信用力向上：
・取引先との関係強化
・金融機関からの融資判断
管理体制の整備：
・会計処理の効率化
・リスク管理の強化
相続対策の必要性が出てきている
相続を見据えた資産管理において、法人化は効果的な選択肢となります。
法人化により、株式評価の活用を通じて相続税を適正化することができます。
具体的には、種類株式を活用して議決権と配当権を分離することで、自社株の評価額を適切にコントロールすることが可能です。
また、後継者への経営権の承継も円滑に進めることができます。株式の段階的な移転を通じて、計画的な事業承継を実現できる点も大きな利点です。
このように、法人化は相続対策として様々な選択肢を提供し、次世代への円滑な資産承継を可能にします。
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経営の安定性が確保できている
法人化には一定のコストと手間がかかるため、経営の安定性は重要な判断基準です。
安定的な収益が確保できている場合、以下の点で法人化のメリットを最大限活用できます。
・計画的な設備投資
→減価償却費の活用が可能
・従業員の雇用
→福利厚生の充実による人材確保
サラリーマン大家の不動産投資を法人化すべきタイミング
サラリーマン大家が法人化を検討する際は、給与所得と不動産所得の両方を考慮する必要があります。
特に、給与所得に対する課税と法人税率の差が重要な判断材料となります。
法人化の判断は、単なる税率の比較だけでなく、総合的な経営状況を踏まえて行うことが重要です。
課税所得と税率の関係性からみる判断ポイント
給与所得が900万円を超えると、所得税率は33%となり、住民税10%を加えると実質的な税負担は43%に達します。
この水準は法人実効税率（約23.2%）と比較して約20%もの差があり、法人化による大きな節税効果が期待できます。
特に税込年収が1,400万円を超える場合、この税率差による節税効果は一層顕著になります。
累進課税だもんね・・・
さらに、不動産収入が600万円を超えると、法人経営におけるスケールメリットも加わり、法人化のメリットがより大きくなります。
将来的な収入増加が見込める場合は、早めの法人化を検討することで、成長に応じた税負担の最適化が可能となります。
損益通算のメリットを最大化できる時期
減価償却費と給与所得の関係性を見極めることが重要です。
例えば、5,000万円の物件を購入した場合、年間の減価償却費は約1,000万円となります。
この減価償却費は以下のように活用できます。
・個人経営の場合
→給与所得との損益通算が可能、所得税の圧縮に直接効果
・法人経営の場合
→法人の課税所得の圧縮、役員報酬の調整が可能
特に、建物の減価償却費が大きい築浅物件の場合は、個人での運営を継続するメリットも検討する必要があります。
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専業大家の不動産投資における法人化のタイミング
専業大家の場合、不動産所得が事業収入の中心となるため、より戦略的な法人化の判断が必要です。
収益規模や事業の成長段階に応じて、適切なタイミングを見極めることが重要となります。
将来の事業展開も見据えた判断が求められます。
不動産所得の規模に応じた判断基準
専業大家の法人化判断には、以下の収入基準が重要な指標となります。
・年間不動産所得330万円超
→個人の税率が30%を超え始める分岐点
・年間不動産所得500万円超
→法人化のコストに見合う収益規模
・年間不動産所得1,000万円超
→法人化による節税効果が最大化
これらの基準は、法人化に伴う諸経費（税理士報酬、法人住民税等）を考慮した上での目安となります。
事業拡大計画との整合性
専業大家として事業を拡大していく場合、物件取得計画と管理体制の整備を総合的に検討する必要があります。
今後3年以内の投資予定や必要な資金調達方法を具体的に計画し、それに応じた管理体制の整備を進めることが重要です。
特に従業員の雇用や業務委託の範囲については、事業規模に応じて適切に判断する必要があります。
新規物件の購入を予定している場合は、法人名義での融資獲得が有利に働くケースが多く、法人化を積極的に検討する価値があります。
また、事業規模の拡大を計画している場合、法人化によって経営基盤を強化することで、より安定的な成長を実現できます。
このように、事業の将来計画と法人化のタイミングは密接に関連しており、両者を整合的に進めることが重要です。
不動産投資の法人化を急ぐ必要がないケース
不動産投資において、必ずしも法人化が最適な選択とは限りません。
むしろ、特定の状況下では個人経営を継続する方が有利な場合があります。
ここでは、法人化を急ぐ必要がない2つの代表的なケースについて詳しく解説します。
赤字経営でも給与所得900万円超の場合
不動産投資が赤字でも給与所得が高い場合、損益通算のメリットを活用できます。
具体的な計算例を見てみましょう。
不動産投資の収支状況：
・年間家賃収入：600万円
・必要経費：200万円
・減価償却費：1,000万円
・年間赤字額：600万円
この場合、給与所得から600万円を差し引くことで、実質的な課税所得を大きく抑えることができます。
法人化すると、この損益通算のメリットを失ってしまう点に注意が必要です。
できるだけ不動産での赤字は避けたいところ・・・
専業で不動産所得330万円以下の場合
不動産所得が330万円以下の場合、法人化に伴うコストが利益を相殺してしまう可能性があります。
以下のような追加コストが発生します。
定期的な支出：
・税理士顧問料（月3〜5万円）
・法人住民税（年間最低7万円）
・決算申告費用（年10〜30万円）
初期費用：
・設立費用（約30万円）
・登記費用
・印紙税
これらのコストを考慮すると、不動産所得が330万円以下の場合は、個人経営を継続する方が合理的といえます。
不動産投資の法人化で得られる3つのメリット
不動産投資の法人化には、税務面だけでなく経営面でも様々なメリットがあります。
適切なタイミングで法人化することで、事業の成長と資産の保全を効果的に進めることができます。
以下では、主要な3つのメリットについて詳しく解説します。
最大23%の税率削減効果
法人化による最も大きなメリットは、税率の大幅な削減効果です。
個人の所得税率は、所得が増えるほど最大45%まで上昇します。
一方、法人税率は以下のように一定水準に抑えられています：
・課税所得800万円以下
→法人税率15%（軽減税率）
・課税所得800万円超
→法人税率23.2%（基本税率）
つまり、高所得者の場合、最大で23%程度の税率削減効果が期待できます。
相続税対策としての有効性
法人化は相続対策として高い効果を発揮します。
主に以下の点でメリットがあります：
・自社株式の評価方法
→不動産の評価額を低く抑えることが可能
・経営権の維持
→株式の種類設計により、議決権と財産権を分離可能
この仕組みにより、相続時の納税負担を軽減しながら、円滑な事業承継を実現できます。
社会保険加入による福利厚生の充実
法人化により、社会保障面でも重要なメリットが得られます。
具体的には以下の制度に加入できるようになります。
法人代表者としての保険加入：
・厚生年金保険
・健康保険
・雇用保険
これにより、個人事業主では得られない充実した社会保障を確保することが可能です。
特に、将来の年金受給額の増加や医療保険の充実は、長期的な事業継続において重要な要素となります。
不動産投資を法人化する際の2つのデメリット
法人化には様々なメリットがある一方で、考慮すべき重要なデメリットも存在します。
これらのデメリットを事前に理解し、適切に対策を講じることが成功への鍵となります。
以下では、特に重要な2つのデメリットについて詳しく解説します。
年間7万円の維持コストが発生
法人を維持するには、継続的な費用負担が必要となります。
主な費用項目は以下の通りです。
定期的な支払い：
・税理士顧問料：月3〜5万円
・法人住民税：年間7万円（最低額）
・決算申告費用：年10〜30万円
その他の発生費用：
・社会保険料（役員分）
・登記費用（変更時）
・銀行口座維持費用
特に注意すべき点として、法人住民税は赤字決算であっても必ず発生します。
資産運用の自由度低下
法人化後は、資産の運用に様々な制約が生じ、個人での運営時と比べて自由度が大きく低下します。
会社の資金は、たとえ代表者であっても個人的な目的で自由に使用することができません。
資金を個人的に使用する場合は、必ず役員報酬や配当金として正式な手続きを経て受け取る必要があります。
また、経費の計上についても、個人的な支出との区分を明確にし、会計処理の透明性を確保することが求められます。
このような制約により、資金繰りの柔軟性は著しく低下し、急な出費への対応が困難になります。
そのため、計画的な資金管理が必須となり、各種申請や報告などの手続きも増えることで、意思決定にも従来より多くの時間を要するようになります。
これらの制限は、法人としての適切な運営には不可欠なものですが、個人事業主から法人化を検討する際には、慎重に考慮すべき重要な要素といえます。
不動産投資の法人化による損得の具体的な判断方法
法人化による損得を正確に判断するには、税率の違いだけでなく、様々な要素を総合的に考慮する必要があります。
ここでは、簡易的な判断方法と、より詳細な計算方法の両方を解説します。
これらの方法を活用することで、より正確な判断が可能になります。
所得税と法人税の税率比較による簡易判断
法人化の判断において、所得税と法人税の税率を比較することは重要な指標となります。
まず、所得税の税率構造を見てみましょう。
【所得税の税率区分（令和7年分）】
一方、法人税の税率は以下のようになっています。
【普通法人の場合の法人税率（令和6年4月1日以後開始事業年度）】
これらの税率を比較すると、個人の所得税率は所得の増加に応じて段階的に上昇するのに対し、法人税率は一定水準で推移することがわかります。
特に注目すべきは、個人の所得が900万円を超えると税率が33%となり、法人税率23.2%との差が約10%に開くという点です。
この税率差が、法人化を検討する際の一つの重要な判断基準となります。
ただし、これらの税率はあくまで基本税率であり、実際の課税では住民税や事業税なども考慮する必要があります。
また、個人事業の場合は青色申告特別控除なども適用できるため、総合的な判断が必要です。
実効税率を考慮した詳細な計算方法
より正確な判断には、実効税率の計算が必要です。
具体的な計算例を見てみましょう。
課税所得1,000万円の場合の個人所得税額は、以下のように計算されます。
所得税額の計算内訳：
・所得税
→（1,000万円×33%）- 153.6万円 = 176.4万円
・住民税
→1,000万円×10% = 100万円
・個人事業税
→（1,000万円 – 290万円）×5% = 35.5万円
合計：311.9万円
一方、法人の場合は実効税率によって計算されます。
・課税所得800万円まで：約21.4%
・800万円超の部分：約33.6%
・その他諸経費：年間約50万円
このような詳細な計算により、より正確な損得判断が可能となります。
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不動産投資の法人化に向けた具体的な準備3ステップ
法人化の準備は計画的に進める必要があり、各段階で適切な対応が求められます。
以下では、成功する法人化のために必要な3つの準備ステップを詳しく解説します。
それぞれのステップを確実に実行することで、スムーズな法人化が実現できます。
STEP1.税理士への事前相談と収支シミュレーション
法人化の第一歩は、専門家との相談から始まります。
必要な準備事項は以下の通りです。
税理士との相談内容：
・現在の収支状況の確認
・将来の事業計画の共有
・税負担のシミュレーション
収支シミュレーションでは、以下の項目を詳細に検討する必要があります：
法人化後の予測項目：
・売上予測と経費見込み
・税負担の変化
・初期費用の見積もり
STEP2.必要書類の収集と法人設立手続き
法人設立に必要な書類を準備し、手続きを進めます。
主な必要書類は以下の通りです。
設立時の必須書類：
・定款
・印鑑証明書
・株主リスト
・設立趣意書
・事業計画書
法人設立の流れは以下の通りです。
設立手続きの手順：
・公証役場での定款認証
→約1週間、費用約5万円
・法務局への登記申請
→約2週間、費用約15万円
STEP3.既存契約の切り替え作業
既存の契約や取引関係を法人名義に切り替える必要があります。
主な切り替え対象は以下の通りです。
契約変更が必要な項目：
・賃貸借契約
・管理委託契約
・保険契約
・融資契約
金融機関との調整は特に重要な手続きとなります。既存ローンの取り扱いについて確認し、必要に応じて新規融資の検討も行います。
また、テナントに対しては賃貸借契約の更新手続きや家賃振込先の変更について、丁寧な説明と対応が必要です。
不動産投資を法人化した後の運営における注意点
法人化後は、個人経営時とは異なる運営ルールや注意点があります。
適切な運営を行うためには、税務、経理、コンプライアンスなど、様々な観点からの理解が必要です。
ここでは、特に重要な3つの観点から、具体的な注意点を解説します。
税務申告の変更点と対応方法
法人化後は、税務申告の方法が大きく変わります。
主な変更点は以下の通りです。
申告時期の変更：
・事業年度終了後2ヶ月以内
・確定申告期限の厳格化
必要な書類と手続き：
・法人税申告書
・決算書類一式
・勘定科目内訳明細書
・法人事業概況説明書
特に、消費税の申告については以下の点に注意が必要です。
課税事業者となるタイミング：
・年間売上高1,000万円超で強制適用
・設立1期目からの選択も可能
経費計上のルールと範囲
法人における経費計上は、個人事業より厳格なルールが適用されます。
以下のような点に特に注意が必要です。
経費計上の基本原則：
・事業との関連性が明確であること
・金額の妥当性が説明できること
・適切な証憑類の保管
具体的な注意点：
・役員個人の経費との区分ルールの明確化
・家事関連費の取り扱い
役員報酬の適切な設定方法
役員報酬は税務上の重要なポイントとなります。
設定時の主な考慮点は以下の通りです。
報酬額の決定基準：
・会社の収益状況
・役員の職務内容
・同業他社の水準
報酬の変更については、原則として年1回のタイミングで行う必要があります。
ただし、業績が悪化した場合には、期中での減額も認められています。
また、税務上の観点から過大報酬の認定リスクにも注意が必要です。
報酬額の妥当性は同業他社との比較や会社の収益状況との整合性が重要な判断基準となります。
そのため、これらの要素を十分に考慮した上で、適切な報酬額を設定することが求められます。
不動産投資の法人化後に必要な実務手続き
法人設立後は、様々な実務手続きが必要となります。
これらの手続きは、法人として適切に事業を開始・運営するために不可欠なものです。
ここでは、特に重要な3つの手続きについて、具体的な方法と注意点を解説します。
会社口座の開設手順
法人口座の開設は、事業開始の第一歩となります。
必要な書類は以下の通りです。
口座開設に必要な書類：
・定款
・登記簿謄本（履歴事項全部証明書）
・代表者の印鑑証明書
・会社印
・代表者の本人確認書類
金融機関の選定にあたっては、これまでの取引実績がある銀行を選ぶことが有利です。
また、各金融機関の審査基準は異なるため、事前に確認を行うことで、スムーズな口座開設が可能となります。
特に、メインバンクとなる金融機関の選定は、将来の融資や取引関係にも影響するため、慎重に検討することが重要です。
法人設立届出書の提出と期限
各行政機関への届出は、定められた期限内に行う必要があります。
主な届出先と期限は以下の通りです。
税務署関係：
・法人設立届出書
→2ヶ月以内
・青色申告承認申請書
→設立後3ヶ月以内
地方自治体関係：
・都道府県税事務所：設立後1ヶ月以内
・市区町村役場：各自治体の定める期限
青色申告の承認申請手続き
青色申告の承認は、税務上重要な手続きとなります。
申請時の主なポイントは以下の通りです。
申請のタイミング：
→設立後3ヶ月以内、事業年度開始前
申請による主な税務上の優遇措置：
・欠損金の繰越期間延長
・各種引当金の計上が可能
・税務調査の事前通知
まとめ：不動産投資の法人化は収入と経営状況を見極めて判断する
不動産投資の法人化は、収入状況と経営の安定性を基準に判断する必要があります。
サラリーマン大家の場合、年間給与所得が900万円を超え、不動産投資が安定的な黒字を達成している状況が法人化の検討時期となります。
専業大家の場合は、年間不動産所得が330万円を超え、事業の収支が安定している段階で検討を始めるのが適切です。
ただし、赤字経営で給与所得が900万円を超える場合や、専業で不動産所得が年330万円以下の場合は、法人化を急ぐ必要はありません。
法人化の判断には、年間7万円の維持コストや税理士費用などの経費も考慮が必要です。
結論として、不動産投資の法人化は、個々の状況に応じた判断が求められる重要な経営判断であり、専門家の意見も踏まえて検討することをお勧めします。
