この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資を始めたばかりの方にとって、確定申告の方法は重要な課題です。
とくに「青色申告」は、適切に行うことで多くのメリットを享受できるため、ぜひ検討したい選択肢です。
本記事では、不動産投資の所得を青色申告するための条件やその具体的な手続き方法、さらには青色申告を選ぶことによって得られるメリットについて詳しく解説します。
不動産所得を最大限に活用するための知識を身につけましょう。
内容を動画でもまとめました！
Contents
「青色申告」とは？確定申告の基礎知識
青色申告は所得税の確定申告の方法のひとつで、最大65万円の控除が受けられるなどさまざまな税制上のメリットが享受できる制度です。
ただし、青色申告を利用するためには一定の条件を満たす必要があります。
まずは不動産所得がある場合に確定申告が必要となる基準や、青色申告と白色申告の違いについて詳しく解説します。
不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要
不動産所得が年間で20万円を超える場合は、確定申告を行う必要があります。
これは、給与所得者であっても同様です。
多くのサラリーマンは通常、年末調整によって税金の手続きが完了しますが、給与所得や退職所得以外の所得が20万円を超える場合は、個別に確定申告をしなければなりません。
確定申告によって所得税の正確な計算が可能になり、結果として節税につながる可能性もあります。
また不動産所得が20万円以下であっても、確定申告を行うことで控除を受けられる場合もあるため、状況に応じて検討するのがよいでしょう。
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青色申告は確定申告の方法のひとつ
青色申告は、所得税の確定申告方法のひとつです。もうひとつの申告方法である白色申告と比べて複雑な帳簿付けが必要ですが、その分税制上のメリットが豊富に用意されています。
確定申告の際に青色申告を選択するには、事業所得や不動産所得を得ている方が一定の条件を満たさなければなりません。
不動産投資を始めたばかりの方でも、条件さえクリアしていれば青色申告を利用できるため、節税効果が期待できます。
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青色申告と白色申告の違い
青色申告と白色申告の違いは、主に手続きの複雑さと受けられる控除額にあります。
青色申告で最大65万円の控除を受けるには、税務署への事前の承認申請と複式簿記を用いた帳簿管理が必要です。
信頼性の高い帳簿で申告することへの特典として、青色申告特別控除のほか損失の繰越控除など、豊富な税制上のメリットが用意されています。
これに対して白色申告は、事前申請が不要であり、帳簿付けも簡易簿記によるシンプルなもので済みます。
しかし青色申告のような特別控除は受けられないため、節税効果はありません。
一方青色申告においても、実は白色申告と同様の簡易簿記での記帳も認められています。
青色申告で簡易帳簿を選んだ場合、白色申告の帳簿と作業自体はほとんど変わりがないにもかかわらず、10万円の青色申告特別控除が受けられます。
「記帳が簡単だから」という理由で白色申告を選ぶのであれば、同様の簡易簿記で10万円の控除が受けられる青色申告のほうがメリットが大きいでしょう。
不動産投資の所得を青色申告するための条件
青色申告には税務上のメリットが多い一方で、不動産投資で得た収益を青色申告するには、いくつかの要件や手続きをクリアしなければなりません。
- 不動産所得を得ている
- 青色申告承認申請書を提出している
- 複式簿記の帳簿がある
不動産投資を始めたばかりの方でも、条件を満たせば青色申告による税制メリットを活用できます。
青色申告が認められる具体的な条件を詳しく見ていきましょう。
1.不動産所得を得ている
不動産投資で得た収益を青色申告する場合、まず前提として「不動産所得」を得ていることが必要です。
不動産所得とは、土地や建物を賃貸して得られる賃料収入などを指します。
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ただし、青色申告のメリットである65万円もしくは55万円の特別控除を受けるには、不動産貸付けの規模が社会通念上において事業とみなされるものでなければなりません。
事業的規模であるかどうかは、以下の基準が目安となります。
- マンションやアパートの場合10室以上
- 戸建ての場合5棟以上
事業的規模とみなされない場合、青色申告時に受けられる控除額は最大10万円となります。
参考：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」
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2.青色申告承認申請書を提出している
青色申告を行うためには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」の提出が必要です。
青色申告承認申請書は、青色申告を希望する年の3月15日までに所轄の税務署に提出しなければなりません。
たとえば、2025年の2月〜3月の申告期間中に行う2024年度分の確定申告で青色申告を選択するには、2024年の3月15日までに申請する必要があります。
ただし1月16日以降に新たに不動産投資を始めた場合は、投資を開始した日から2か月以内に申請書を提出すれば、その年の確定申告において青色申告が可能です。
申請書の提出を怠ると、青色申告の恩恵を受けられません。
不動産投資の初年度から青色申告をしたい場合は、事業を開始した際に提出する開業届と一緒に、青色申告承認申請書も提出しておくと安心です。
3.複式簿記の帳簿がある
青色申告を行うためには、複式簿記にもとづいた帳簿を用意しなければなりません。
複式簿記は、単式簿記と異なり、資産、負債、資本、収益、費用などの各項目を詳細に記録し、取引がどのように影響したかを明確に示せます。
さらに青色申告で最大65万円の特別控除を受けるには、貸借対照表や損益計算書も添付しなければなりません。
初めて確定申告する方にとって複式簿記は難しく感じられるかもしれませんが、会計ソフトを活用すれば帳簿付けの負担を大きく軽減できます。
慣れると簡単！活用しよう！
不動産所得のあるサラリーマンが青色申告するメリット
不動産投資を始めたサラリーマンの方が青色申告を選択することで、以下のようなさまざまなメリットを得られます。
- 最大65万円の控除が受けられる
- 不動産投資の赤字を3年間繰り越せる
- 親族に支払う給与を経費として計上できる
- 家賃滞納に備え貸倒引当金を設定できる
- 少額備品を経費計上できる
青色申告の税制メリットを活用できると、投資効率の向上につながります。順に確認していきましょう。
最大65万円の控除が受けられる
青色申告の最大のメリットは、青色申告特別控除が受けられる点です。
青色申告特別控除は、条件に応じて「65万円・55万円・10万円」の3つの控除額が設定されています。
最大控除額である65万円が適用されるには、前述の青色申告するための条件に加えて、さらに以下の2点をクリアしなければなりません。
- 不動産の貸付けが事業的規模
- e-Taxによる電子申告もしくは電子帳簿で保存
e-Taxとは、インターネットを通じて国税の申告や納税を電子的に行えるシステムです。
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e-Taxのスマホアプリや、e-Taxに対応した会計ソフトなどを活用すれば手軽に利用でき、確定申告のために税務署に出向く手間も省けるためおすすめの方法です。
さきほどの条件から、「2. e-Taxによる電子申告もしくは電子帳簿で保存」のみが満たせない場合、青色申告特別控除は55万円となります。
不動産の貸付けが事業的規模でない場合は、10万円の特別控除が適用可能です。
青色申告による控除は大きな節税効果があるため、条件をしっかりと確認し有効活用することが重要です。
不動産投資の赤字を3年間繰り越せる
青色申告することで、不動産投資による赤字を翌年以降最大3年間にわたり繰り越す「純損失の繰越し」が活用できます。
不動産投資を始めるにはさまざまな初期費用が発生するため、初年度は赤字に陥るケースも珍しくありません。
その場合でも、次年度以降に収益が改善し黒字になれば、純損失の繰越しによって初年度の赤字分を所得から差し引けるため、税負担を軽減できます。
前年も青色申告をしている場合は、今年度の赤字を前年に繰り戻して、納付した所得税を還付してもらう「純損失の繰戻し」も選択できます。
今年発生した赤字が別の年の税負担軽減につながるため、収益が安定するまでに時間がかかる場合や、修繕費が発生した場合などに役立つ制度です。
親族に支払う給与を経費として計上できる
不動産所得を青色申告する際には、生計を一にしている配偶者や15歳以上の親族を従業員として雇用し、その給与を経費に計上できます。
この制度を利用するには、以下の条件を満たさなければなりません。
- 不動産貸付けが事業的規模である
- 事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出している
- その年の6か月を超える期間、対象の事業に専ら従事している
家族や親族に支払う給与が経費として認められると、その分課税所得を減らせます。
ただし経費計上できる給与の金額は、届出書に記載されている範囲で、労務の対価として適切なものでなければなりません。
参考：国税庁「No.2075 青色事業専従者給与と事業専従者控除」
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家賃滞納に備え貸倒引当金を設定できる
不動産投資において、家賃の滞納は避けられないリスクのひとつです。
しかし青色申告を利用することで、滞納リスクに対処する手段となる「貸倒引当金」が設定できます。
滞納はやめてくれ・・・
貸倒引当金とは、事業で発生した売掛金や貸付金の貸倒れが見込まれる場合に、その損失をあらかじめ経費として計上する方法です。
事業規模で不動産貸付けを行っている場合、金銭債権合計額の5.5％以下を貸倒引当金として算入できます。
回収できる見込みがなさそうな滞納家賃を、その年の経費に貸倒引当金として計上できるようになり、課税所得を抑えられます。
少額備品を経費計上できる
青色申告のメリットには、1個あたり30万円未満の少額備品を購入した際に、その全額を購入時に損金として計上できる「少額減価償却資産の特例」もあげられます。
10万円以上の減価償却資産を購入した際、通常であれば資産の耐用年数に応じて取得金額を分割し、複数年にわたって経費計上しなければなりません。
減価償却資産とは、建物や設備のほか、取得価額が10万円以上のパソコンや事務机なども含まれます。
少額減価償却資産の特例が適用されると、30万円未満の資産であれば、購入費用の全額を取得した年に経費としての一括計上が可能です。
不動産投資にかかる初期費用の負担を軽減できるため、キャッシュフローの改善につながります。ただし、年間で計上できる金額は300万円が上限です。
少額減価償却資産の特例が受けられるのは、青色申告を行う中小企業や個人事業主であり、令和8年3月31日までに取得した資産に適用されます。
参考：国税庁「No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」
青色申告で計上できる不動産投資の経費
不動産投資の利益を青色申告する場合、さまざまな支出が経費として計上できます。
賃貸経営をするうえで支払いが避けられない支出を、経費として漏れなく計上することで、所得税負担の軽減が可能です。
経費を適切に計上して収益性を高めるために、具体的にどのような項目が経費として認められるのかを確認していきましょう。
不動産に関する税金
不動産投資を行ううえで支払わなければならない税金は、経費として計上が可能です。
おおまかには、不動産の購入時に発生する税金と運用時に必要な税金の2つに分けられます。
不動産購入時にかかる税金は、不動産を購入するときに一度だけ課税される税金です。
一方運用時に必要な税金は、不動産を所有して賃貸経営する限り毎年納税しなければならないものです。
また、不動産経営の業務に車を使用している場合、その自動車に課税される自動車税や重量税は経費として認められます。
不動産に関する保険料や手数料
不動産投資において、火災保険や地震保険の保険料は経費計上できる費用です。
万が一の際に建物の損害を補償する保険は、物件に対するリスクを軽減するために必要であるため、不動産投資の経費として認められます。
そのほか、施設賠償責任保険や孤独死保険などの保険料も経費計上が可能です。
また不動産投資で経費となる手数料には、以下のようなものが含まれます。
- 賃貸管理会社に管理業務を委託する管理委託手数料
- 入居付けしてくれた不動産会社に支払う仲介手数料
- 事業に関わる取引時に発生する振込手数料
物件を自己管理する場合にも、共用部分の清掃や設備の保守点検など、管理業務上で必要となる費用は管理費として計上できます。
不動産の修繕費用
不動産投資において、修繕費用は青色申告で計上できる経費のひとつです。
修繕費用の具体例は、入居者が退去した後のハウスクリーニングや設備の交換、壁紙・床の張り替え費用などです。
外壁塗装や付帯設備の交換といった建物の定期的なメンテナンス費用も、修繕費に含まれます。
しかし修繕や交換によって、従来の状態よりもグレードアップした場合には、建物の資産価値を向上させたとみなされます。
「これまでよりも高いグレードの塗装で外壁塗装した」といった場合は、修繕費として経費計上するのではなく、資本的支出として減価償却しなければならないため注意しましょう。
不動産投資に関するローンの金利
不動産投資において、建物を購入するために組んだローンの金利や事務手数料は経費に含まれます。
ただし、ローンの元本部分は経費として認められません。
たとえば、月々の返済額10万円のうち「元本が8万円、利息が2万円」であれば、2万円のみを経費計上できます。
ただし不動産所得が赤字の場合に、給与所得などほかの所得の黒字と不動産所得の赤字を差し引きできる損益通算においては注意が必要です。
土地部分の金利は損益通算の対象に含まれず、建物部分の金利のみが損益通算が可能となります。
土地部分の金利と建物の金利は、どちらも経費計上できますが、不動産所得が赤字で損益通算を行う場合には、土地と建物とで取り扱いが異なるため注意が必要です。
司法書士や税理士への報酬
不動産投資を行う際、不動産の登記を司法書士に依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりすることも多いでしょう。
これら専門家のサポートを受ける際に支払う報酬も経費として計上できます。
たとえば、家賃滞納を続ける入居者に退去を求めたい場合、明け渡しを求める訴訟を起こすために弁護士への依頼が必要です。
その際の弁護士費用は経費として計上できます。
このように賃貸経営するうえで専門家への依頼が必要となった場合、ほとんどのケースで経費計上が可能です。
リスクの軽減やトラブルの早期解決のほか、スムーズな賃貸経営にもつながるため、適切なタイミングで専門家を活用し経費計上していきましょう。
建物の減価償却費
建物の減価償却費は、不動産投資において重要な経費です。
減価償却費は実際に現金を支出する費用ではありませんが、まとまった金額を経費計上できるため、節税効果を実感しやすい経費といえます。
不動産の購入費用のうち減価償却の対象となるのは、資産価値が経年により低下していく建物部分のみです。
建物の法定耐用年数で割ったものを、毎年減価償却費として計上します。
住宅における具体的な法定耐用年数は以下のとおりです。
耐用年数が短いほど1年あたりの減価償却費は大きくなり、経費計上して不動産所得を圧縮させる効果も高いといえます。
また建物だけではなく、ガス・電気設備やエレベーターといった付帯設備も減価償却の対象に含まれます。
不動産投資に要した交通費や書籍代
不動産投資を行う際には、物件の視察や問題が発生した場合の現地対応などで交通費がかかることがあります。
また、投資に関する知識を深めるために専門書を購入することもあるでしょう。
これらの交通費や書籍代は、賃貸経営するうえで発生する経費として計上することが可能です。
不動産会社や入居者とやり取りするための電話料金、不動産市場の動向を知るのに役立つセミナー代なども、通信費や情報収集費用として経費になります。
不動産投資に必要なものであれば経費と認められるため、漏れなく計上することで節税効果が高まります。
不動産投資の経費として計上できない費用
不動産投資では、さまざまな費用を適切に経費計上することで節税効果を高められます。
しかし、自分自身では不動産投資に関わる費用と考えるものであっても、すべての支出が経費として認められるわけではありません。
ここからは、不動産投資の経費として計上できない代表的な費用を解説します。
事前に把握しておき、確定申告時のトラブルを防ぎましょう。
個人的な税金
不動産投資の経費として計上できない費用のひとつに、個人的な税金があります。
所得税や住民税といった個人に直接かかる税金は、不動産投資の経費として認められません。
なぜなら、所得税や住民税は個人の所得に対して課税されるものであり、不動産投資を行っているかどうかは関係がないためです。
不動産投資に関連する税金は経費計上可能ですが、個人の税金と混同しないよう注意しましょう。
私生活に要する費用
私生活に要する費用は、不動産投資の経費として計上できません。
日用品の購入費用やプライベートでの飲食費、スーツなどの被服費などが該当します。
とくに、不動産投資の取引先との面会時に必要なスーツやビジネスバッグなどは、経費とみなしても問題ないように感じるかもしれません。
しかし、業務外でも使用できるファッションアイテムであるため、不動産投資の経費としては認められないのが通常です。
またスポーツジムの会費や旅行代などを、自分自身の福利厚生費として経費計上することも認められません。
資格の取得費用
不動産投資を始める際に、関連する資格を取得することは自身のスキル向上や知識の拡充に役立ちます。
しかし、資格取得に要した費用は不動産投資の経費として計上できないため注意が必要です。
宅地建物取引士やマンション管理士といった不動産や賃貸経営に関連する資格であっても、その取得費用は個人的なスキルアップのためのものとみなされます。
そのため、税務上は経費として認められないのです。
前述のとおり、不動産投資の知識を深めるための書籍代やセミナー代は経費となりますが、資格取得のための参考書代や受験費用などは経費計上できません。
どちらも勉強のための支出ではありますが、勉強の目的によって経費計上の可否が異なります。
不動産所得のあるサラリーマンが青色申告をする流れ
不動産所得があるサラリーマンが青色申告を行うには、以下のステップを順に進めます。
- 管轄の税務署に青色申告承認申請書と開業届を提出する
- 収入や支出に関する書類を揃える
- 書類をもとに確定申告書を作成し税務署に提出する
まず青色申告を行うためには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出しなければなりません。
不動産投資を開始したばかりであれば、事業の開始から2か月以内に開業届と一緒に青色申告承認申請書を提出しておきましょう。
次に、確定申告に必要となる収入や支出に関する書類を揃えます。
これらの書類をもとに確定申告書を作成していく際には、会計ソフトを活用すると初めての方でもスムーズに帳簿や確定申告書を作成できるでしょう。
また、インターネットで確定申告の手続きが済ませられるe-Taxを利用すれば、65万円の青色申告特別控除が適用される要件も満たせます。
不動産所得を青色申告する際の注意点
不動産投資を始めたばかりの方にとっても節税効果が期待できる青色申告には、以下のような注意点も存在します。
- 申告後も書類を保管しておく
- 不動産所得の算出方法を理解しておく
- 確定申告をしないとペナルティが科される可能性がある
適切な方法で確定申告しなければ、法的に問題になったり余分な税金が課税されたりする恐れがあるため、事前に注意点をしっかりと把握しておきましょう。
申告後も書類を保管しておく
青色申告を行った場合、申告後も関連書類の保管が必要です。
具体的には、領収書やレシート、帳簿などの関係書類を7年間保管しておかなければなりません。
書類の保管が必要なのは、税務調査が行われた際に証拠として提示できるようにするためです。
とくに不動産投資の場合、経費として計上した項目が正確であることを証明するための資料が求められることがあります。
書類の保管にはスペースが必要となるうえに、感熱紙のレシートは一定の時間が経過すると印字が消えてしまう恐れもあります。
スマホやスキャナで書類を読み取って、電子データとして保存する方法も認められているため、自分に合った保管方法を検討しましょう。
不動産所得の算出方法を理解しておく
不動産所得を正確に申告するためには、その算出方法をきちんと理解しておくことが重要です。
不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引いて計算されます。
総収入金額には、家賃収入だけでなく、名義書換料や承諾料、更新料などの一時金も含まれます。
一方で、必要経費に該当するのは、前述のとおり管理費や修繕費、ローンの金利、税金、保険料などです。
これらを正確に計上することで、適切な所得額を算出でき、結果的に税負担を軽減できる可能性があります。
記帳漏れがないように、しっかりと記録を付けておきましょう。
確定申告をしないとペナルティが科される可能性がある
不動産投資による所得があるにもかかわらず確定申告を怠ると、無申告加算税や重加算税といった重い税負担がかかる可能性があります。
無申告加算税は、申告期限を過ぎた場合のペナルティであり、通常の納税額に一定の割合が上乗せされる税金です。
さらに意図的に所得を隠した場合には、重加算税としてより高い税率が適用されることもあります。
不動産所得が年20万円を超えていれば、必ず確定申告を行わなければなりません。
無申告が発覚すると年度をさかのぼって追徴課税される恐れがあるため、必ず所得が発生した年に確定申告を行いましょう。
まとめ
不動産投資を始めたばかりの方にとって、青色申告は節税の大きな味方です。
条件を満たして正しく申告することで、最大65万円の控除や赤字の繰越しといったメリットが得られます。
青色申告による節税効果を高めるには、青色申告するための条件や適用できる税制メリットを理解し、経費として認められる項目を把握して漏れなく経費を計上しましょう。
申告漏れやルール違反によるペナルティを避けるためには、手続きや書類の保管に不備がないよう注意が必要です。
適切に青色申告を行って、より賢く不動産投資を進めていきましょう。
