この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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アパートを購入してみたけれど、空室がなかなか埋まらない！
そんな経験や悩みはありませんか？
空室を埋める方法を5分動画にしました！
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空室の原因はとてもシンプルで、大きく分けると主に以下3つしかありません。
・管理会社が悪い（無能）
・賃貸需要の乏しいエリアに物件を買った
・非魅力的な作りの物件を買った（狭小物件など）
1つ目の「管理会社が無能」は改善できます。
多くの場合は、管理会社の改善で空室は解消します。
管理会社の役割であったり能力を甘く見てはいけません。
細かいところに空室になってしまう管理会社の募集の仕方が隠れているのです。
残念ながら、2つ目は致命的です。
需要が乏しければ改善策を施しても満室経営は至難の業になることも念頭においておくべきでしょう。
3つ目もなかなか苦戦を強いられます。
高額なADやその他各種サービスを付与しないと決まりにくいでしょう。
立地が悪くなければ十分に決まってきますが、過剰供給されているような場所だと苦戦する可能性が高いと思われます。
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客付けの弱い物件の目安は、
・空室期間が2か月以上ある
・ADを200（2か月分）以上付与しなくてはならない
です。
これに該当したら自分の持っている物件は弱い可能性がある、と認識しておくべきでしょう。
今後築年数などが経過していけばかかる費用も大きくなり、売るときのそれなりの利回りにしないと売れなくなるでしょう。
個人的には長年にわたり不動産投資をしてきていますが、空室が2か月を超えて続いたことは経験がありません。
最大55部屋所有していたときも、基本満室。
入れ替わりがあっても1か月前後で決まるのが当たり前でした。
相当立地がいいんでしょ！
と思われるかもしれませんが、中には駅徒歩55分かつ築30年以上の物件も含まれています。
このようなものであっても、有能な管理会社と共に無駄のない募集をすればあっという間に空室は埋まるのです。
入居率は管理会社でかなり変わるんだね
空室時の募集条件提案は、管理会社が積極的に行うものです。
これから書くような提案がないようであれば、管理会社の変更をお勧めします。
また、見えないところで利益を上げようとする管理会社が後を絶ちません。
管理会社が募集時に利益を上げる、ということは、その分入居者からそれに該当する費用を徴収していることが多く、これは直接的に空室に影響してきます。
以下の記事を参考にしてみると良いでしょう。
管理は皆さんが想像しているよりも奥の深い世界です。
【全国賃貸住宅新聞】
2019年3月4日発行より
Contents
対策１：AD（広告費）設定
AD（広告費）とは、現地を案内する客付け業者に支払う報酬であり、付与は効果絶大です。
ポイントは、周辺で募集されている部屋と比べてどうか？ということです。
既にADが100%付与されている部屋が多くある場合、100%の付与では差別化が図れていません。
200%付与することで、アドバンテージを得ることができます。
また、AD100%が平均なのに、0で設定していたりすると、客付け業者に優先して案内してもらえない可能性が高くなるので、まずはADの値を平均に合わせましょう。
募集している部屋のエリアにおけるADがどの程度付与されているのかは、必ず把握するべきです。
広告費が沢山もらえる部屋を優先的に紹介してるんだね
管理会社に、募集図面ください、と言えばADの設定値はわかります。
一番下の帯にAD〇〇%と記載されています。
その数値が他の部屋と比べて劣っていないか確認しましょう。
既に述べたように、このADが200以上で募集しないといけない場合、その物件の競争力が弱いことを意味します。
多くの場合はエリアです。
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類似物件が乱立されたエリアに購入している可能性があり、需要＜供給 という状態になっている可能性が高いのです。
ちなみに、ADは中抜きする管理会社が多いのでしっかりと監視しましょう。
オーナーはAD100で設定しているのに、客付け業者に対してAD50しか提示しないようなことです。
それで決まればAD50は管理会社が中抜きできます。
かなり常習的に行われています。
対策２：フリーレント
次に、フリーレントです。
入居者は、できるだけ諸費用がかからないことを望みます。
入居月は、各種諸費用や引っ越し費用、前払い家賃など、出費が伴います。
フリーレントを付与することで、入居者の負担を下げることができます。
家賃帯の低いアパートでは、特に重要です。
フリーレントについても、周辺の部屋との比較は大切です。
周辺でフリーレントを1ヵ月分付与しているような場合、同等の1ヵ月は付与すべきでしょう。
ただで住みたい・・・
対策３：敷金礼金の設定
敷金礼金も、入居者の諸費用に大きな影響を与える項目です。
2020年現在、よほど強いエリアでないと、礼金を取るのは難しくなってきています。
敷金礼金を0にし、クリーニング代（3万円＋税）程度の徴収に留めることで、入居率を上げることができます。
インターネットで部屋を検索する項目にも、敷金礼金0があります。
より多くの人に部屋を見てもらうため、入居がなかなか決まらない場合は、敷金礼金を0にしてみてください。
他が礼金0なのに、自分の物件で礼金1にしていれば、それは当然決まりにくくなります。
周辺の設定値と比較し、最低でも合わせるようにしてください。
対策４：家賃
当たり前ですが、入居者が一番気にするのが家賃です。
家賃が周辺と比べて少しでも安ければ、当然決まる可能性が高くなります。
逆に、相場よりも高い賃料設定になっている場合は、まず決まらないと考えてください。
しかし、家賃については、慎重に値下げることをお勧めします。
家賃を下げると、売値が下がります。
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不動産を売りに出すときは、利回りをベースにして売値が決められるケースが多くあります。
家賃を下げる、ということは、取れる年間の賃料が下がるため、利回りが下がります。
利回りが下がると、売れる値段が下がります。
このため、家賃を下げるのは最終手段です。
あくまで相場よりも高い家賃で募集している場合は相場に合わせる、というものです。
安易に家賃を下げると物件の価値まで下がるんだ～
売却が視野に入っている場合は、ADやフリーレントの付与でカバーしていくことをお勧めします。
家賃は少しでも高く見せておく方が、売るとき有利になります。
少しテクニック的な話になりますが、家賃は、最初の6カ月だけ安くする、というような募集も可能です。
最初の6か月：5万円
それ以降：6万円
という形です。
すると、表面的には家賃が5万円なので、ネット上の検索に引っ掛かりやすくなります。
6か月以降は家賃が変わることを伝えたり明記しておくことは必須ですが、検索にかかりやすくなる点では、メリットがあります。
今はインターネットで住みたい部屋を検索する人が大半です。
少しでも目に触れさせよう！
という対策です。
安易に、
家賃を下げましょう！
という提案をしてくる管理会社であれば変更をする必要があります。
家賃を下げれば決まりやすい
というのは当たり前の話で、オーナーのことを考えていない証拠です。
改めて書きますが、家賃は売値にダイレクトに影響する部分なので、よく考えることをお勧めします。
対策５：リノベーション
リノベーションを簡単に勧める不動産業者もいますが、慎重に行うべきです。
リノベーションにかかる費用はどの程度なのか
それにより入居率はどの程度上がるのか
それにより家賃はどの程度取れるようになるのか
しっかりと把握しないと、リノベーションでかけた費用を回収できなくなります。
費用対効果の悪いリノベーションは、行うべきではないでしょう。
悪質な会社であれば、高額なリノベーションを勧めてきたりもするので、費用対効果を確認しながら慎重に進めるべきでしょう。
リノベーションを聞くと、大掛かりな工事を想像する人もいますが、簡易的なものでも十分です。
壁紙を少しおしゃれにする
水回りの蛇口などを最新のものに変更する
など、小さく手を加えるだけでも入居率は上がります。
対策６：諸費用をオーナーが負担する
あまり知られていない作戦ですが、効果は絶大です。
入居者が負担する諸費用とは、主に以下があります。
・鍵交換費用
・保証会社費用
・仲介手数料
・付帯サービス費用
合計すると、結構な金額になります。
まず気を付けていただきたいのが、付帯費用です。
管理会社によっては、入居時に余計な費用を入居者に負担させています。
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消臭費（またはそれ相応のもの）など、明らかに不要な付帯物の費用です。
これは絶対に排除してください。
オーナーの視点から見ると無駄でしかなく、付帯費用があるが故に入居者を逃すケースもあります。
次に、鍵交換費用と保証会社費用ですが、これをオーナーが負担すると明記します。
これだけで、諸費用が結構浮きます。
入居者の多くは、入居時の諸費用について、低ければ低いほど好ましいと考えます。
一時的にオーナーが費用を負担することにはなりますが、入居者確保には効果ありです。
対策７：情報公開範囲
管理会社によっては、情報を広く公開せずに、自社で客付けしようとするところがあります。
賃貸管理手数料が安い管理会社であれば、その可能性が高いので注意が必要です。
1棟であれば家賃の4%~5%
区分であれば、家賃の4%~5%または3,000円＋税のいずれか低いほう
が相場です。
この水準より低い場合は、募集の仕方を疑ってみてください。
不誠実な管理会社の場合は、管理の変更が決まった瞬間に、空室がある場合は真面目に募集しなくなることもあるので、気を付けてください。
広く募集をかけず、自社に来た顧客のみに物件を紹介しているようでは、確率の問題で当然決まりにくくなります。
幅広くちゃんと物件情報を出しているのかは、スーモやホームズでもわかります。
是非確認してみてください。
まとめ
このような施策を施しても、なお入居が決まらない場合は、購入したエリアにそもそも問題があることになります。
根本的に賃貸需要がない
部屋の間取りが需要と合っていない（ファミリーに人気のエリアに単身の間取りなど）
不動産の怖いところは、買った後に場所を移動させることができないことです。
部屋の中をいくらリノベーションで綺麗にしても、そもそもの需要が無い場合は、致命的です。
但し、よほどのことが無い限り、空室が埋まらない理由は、周辺の募集条件とマッチしていないということです。
周辺はADを200%付与しているのに、自分の部屋は付与していない
周辺はフリーレント1ヵ月なのに、自分の部屋は付与していない
周辺は礼金0なのに、自分の部屋は礼金1
周辺と比べて家賃が高い
周辺と比べて優位性が確保できる条件で募集すれば、成果はでます。
しかし、今回記載したような内容は、通常管理会社から提案がなければいけません。
提案がないような管理会社であれば、即変更することをお勧めします。
管理会社が変わるだけで、不動産投資は劇的に上手く回ることもあるのです。
