この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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カーテンスキームか！懐かしい！
「かぼちゃの馬車」で顕在化したカーテンスキームを聞いたことのある人は多いでしょう。
入居者がいないのに、カーテンをかけて入居者がいるように装って不動産を売っていたスキームです。
宅建業者が売主となって、ほとんど価値のないような地方都市の物件を満室と謳い、相当高値で販売して暴利を得ていた時代がありました。
地方はそもそも客付けが困難であり、満室で回し続けるのは容易ではありません。
空室率50%！という物件は簡単には売れないので、カーテンスキームを使って満室を装い、販売してしまっていたのです。
さすが不動産業者！
生活保護スキームについて
不動産業者はギリギリ合法の中で無知な個人を陥れるプロです。
・カーテンスキーム（地方のクソ物件）ではめられた無知な買主
・「なんちゃって」（住むことを装い、住宅ローンで不動産を買う行為）ではめられた無知な買主
・サブリース（かぼちゃの馬車など）ではめこまれた無知な買主
そして出ました。
新商品の生活保護スキームです。
実はこれ、新しくないのです。
私が初めてこの物件を見たのは、今から5年以上前です。
なので、かぼちゃの馬車がはがれてくるくらいのタイミングだったのかと思います。
もしかしたら、かぼちゃ系や地方カーテン系がいけなくなってきたので、生活保護に切り替えた可能性もあります。
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生活保護スキームとは？
さて、問題の生活保護スキームについてです。
これは単純で、生活保護者を住まわせる、というものです。
アパートを買い、生活保護を入居させ、それを売却します。
・生活保護なので簡単には退去しませんよ
・安定した賃料収入が見込めますよ
という謳い文句です。
生活保護の方を入居させること自体は問題ありません。
不動産投資家であれば、自分が持っている物件に生活保護の人が入居しているケースもあるでしょう。
生活保護スキームの流れ
次のような流れで生活保護物件を完成させます。
しっかりと仕組化できているのです。
１．不動産業者は限りなく全空に近いボロ物件を買ってきます
２．人が住める程度にリフォームします
３．生活保護の方を探して回ります
生活保護を探しに行く部隊がしっかりとあるのです。
生活保護の候補は、浮浪者です。
浮浪者が集まる場所にいき、声をかけます。
生活保護を使えば普通の家に住めますよ、と。
４．浮浪者を入居させます
見つけた浮浪者を市役所に連れていきます。
そこで手続きをし、業者が買った物件に住ませます。
５．繰り返して満室にします
６．物件を売り物として販売します
これで生活保護物件の完成です。
すごいですよね。
但し、これだけだと、何が問題なの？
と思われるかもしれません。
どこが問題なのでしょうか。
確かに今のところ問題はなさそう
不動産投資の場合、入居者属性は保証会社でカバーできるので、保証会社に加入できていればOK。
生活保護の場合、滞納はありません。
よって、そのあたりの心配はないことになります。
何が問題なのでしょうか？
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生活保護者を使うとどうなるの？
生活保護の手当ては、非常に厚いものがあります。
これ自体どうなんだ、という議論はあります。
実際、一生懸命働いている人と手取り額がそこまで変わらないじゃないか！という意見もあるほどです。
生活保護者の場合、家賃補助があります。
不動産業者はこれに目を付けているのです。
適用条件、賃料上限など、詳しい制度はわからないので割愛します。
これから挙げる賃料事例はあくまで参考としてください。
このようなことをやってアパートを売りぬいていますよ、ということです。
ターゲットになるアパートは、家賃が低めのものです。
家賃帯が低いボロ物件で全空などであれば安く仕入れることができます。
また、生活保護者の家賃補助上限なども決まっているため、このあたりも関係します。
不動産の価格は、家賃から計算される利回りで決まることが多くあります。
実際、利回りばかり見て物件の良しあしを判断する買主は多くいると感じます。
これが狙われています。
築35年、木造アパート、1部屋あたり約20㎡、総戸数10戸
相場家賃：2.8万
これが普通の駅があるとします。
これに対し、まさかの
入居家賃：5.5万
とするのです。
生活保護者の上限賃料は約5.5万ほどに設定されていることが多く、この上限で入居させるのです。
どうなると思いますか？
周辺の利回り相場は10%とします。
すると、このアパートの相場は3,360万となります。
それを、利回り12.5%ですよ！と優位性を出した上で、なんと5,280万で売り抜けるのです。
利回り10%が相場のところ、利回りが12.5%の物件が出れば、それは目を引きます。
本来3,360万の価値しかない物件を、利回りに優位性を出しても5,280万で売ることができる、というものなのです。
わっしょい！
私自身は日々売買しているので、それぞれのエリアにおける相場はある程度頭にあります。
少しでも不動産投資に慣れていれば、高利回りを逆に疑います。
私がこのスキームを知るきっかけになったのも、高利回りでした。
周辺より利回りが良い合理的な理由はなんだろう、ということです。
通常であれば、利回りを高くしなくてはならない理由があるのです。
・土地の形状が変または接道が悪い
・建蔽、容積超過などの既存不適格
・超高低差あり
・再建築不可
・借地権
などなど。
高利回りである合理的な理由を見つけ、最終判断するのが普通です。
しかしながら、回ってきた物件にはそれらしくマイナスポイントが見当たりませんでした。
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ますます疑います。私は。
ふと家賃に目が行き、専有面積を見たら、こんな狭いのにこの家賃取れたっけな？という疑問が出たのです。
調べると、1.5倍ほど高い賃料で入居しており、これが何故可能なのか問い合わせたところ、このスキームだったわけです。
これで相場より約2,000万も高い物件が誕生するわけです。
比率でいうと約1.6倍もの値段で買わされることになるので、少し前に流行った地方×スルガに近いくらいのぼったくり比率となるわけです。
売ろうと思っても、相当バカな買主でない限りは買いません。
買おうと思っている物件の適正賃料を確認することが、いかに重要かわかるかと思います。
再募集したらどうなんだろう？
という確認は必ず行うべきです。
レントロールだけを信じて買うのは危険です。
とんでもない売り方・・・
このスキームで物件を売っていた人たちに話を聞きました。
浮浪者は沢山いるので、見つけて入居させるのは簡単ですよ！
買主についても、日本中でたった一人のバカを見つければいいんですよ！
利回りだけに目が行くバカは必ず一定数存在します。
めちゃ儲かりました！
と口をそろえて言っていたのが印象的です。
バカをカモる。
さすが不動産業者！
次から次へと！
まーこんな業界です。
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まとめ
いかがでしたでしょうか。
カーテンスキームがダメになり、次は生活保護スキーム。
本当に色々ありますね。
一つだけ共通していることがあるんです。
それは、売り手がベラボーに儲かり、買い手が損をする、ということです。
今まで登場してきたどんなスキームや不正も、買主が大損します。
不動産は価格が大きいので、数百万、数千万の損を食らうと普通に破産します。
人生狂います。
しかし、物件を見極める力があれば大丈夫。
それと同時に、人を見極める力も重要です。
ほとんどの人はお金第一主義です。
顧客ファーストなんてことはありません。
言うのは簡単です。
書くのは簡単です。
実際はお金だけに目が行く人ばかりです。
利益を優先しています。
そう思って「人」に接するようにしましょう。
買い手が損をする商品ほど売り手の報酬が高く設定されています。
不動産は高額なので、その報酬も破格になるわけです。
これにより無知で無責任で素人なブローカーがハイエナのようにはびこりまくって、人の人生を破綻させる代わりに自分は大きな報酬を得ているわけです。
なんとなく自分にとって上手い話は罠です。
そしてそんな上手い話を持ち掛けてくる人とは関わらないが吉です。
肝に銘じてください。
