この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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「1万円から始められる手軽な不動産投資」として注目を集める不動産クラウドファンディングですが、その人気の裏で「やめとけ」「危険すぎる」という警告の声が高まっています。
元本割れリスク、中途解約不可による資金拘束、運営会社の倒産リスクなど、手軽さの陰に潜む深刻なデメリットを十分に理解せずに投資を始める初心者が急増中です。
本記事では実際のトラブル事例を交えながら、不動産クラウドファンディングの危険性と失敗しないための対策について詳しく解説します。
みんなが思っているよりも危険な商品だよ！
Contents
不動産クラウドファンディングのデメリットが注目される背景
近年、不動産クラウドファンディングは「1万円から始められる手軽な不動産投資」として注目を集めています。
しかし、その人気の裏で「やめとけ」「危険すぎる」といった警告の声も高まっているのが現実です。
なぜこれほど手軽で魅力的に見える投資手法に対して、否定的な意見が多く聞かれるのでしょうか。
その背景には、急成長する市場特有のリスクと、投資家のリスク認識不足という深刻な問題が潜んでいます。
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急成長する市場の裏に潜むリスク
不動産クラウドファンディング市場は近年急激な成長を遂げており、2025年現在では累計募集額が数千億円規模に達しています。
この急成長の背景には、従来の不動産投資が数千万円の初期資金を必要としていたのに対し、わずか1万円から投資可能という手軽さがあります。
しかし、市場の急拡大と共に参入する事業者数も急増しており、その中には財務基盤が脆弱な企業や十分な不動産運営ノウハウを持たない企業も含まれています。
投資家側も不動産投資の初心者が大半を占めており、リスクを十分に理解せずに投資を始めるケースが増加しています。
このような状況下で、元本割れや配当遅延、さらには事業者の経営破綻といったトラブルが実際に発生し始めており、「危険な投資」として警鐘を鳴らす声が高まっています。
「やめとけ」と言われる理由の本質
不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる最大の理由は、その手軽さとは裏腹に存在する深刻なリスクです。
最も重要な問題は、投資家が「不動産投資をしている」という実感を持ちにくく、リスク認識が甘くなってしまうことです。
従来の現物不動産投資では、物件選定から管理まで投資家自身が関わるため、自然とリスク管理意識が高まります。
一方、不動産クラウドファンディングでは運営会社に全てを委ねるため、投資家は受動的な立場に置かれ、リスクへの備えが不十分になりがちです。
また、「1万円から投資可能」という文言に惹かれて少額投資を始めた結果、期待したリターンが得られず、より高いリターンを求めて危険な案件に手を出してしまうケースも多発しています。
さらに、途中解約ができないという制約により、市場環境が悪化しても身動きが取れなくなる投資家が続出しており、これらの要因が「やめとけ」という警告に繋がっています。
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不動産クラウドファンディングの危険すぎるデメリット5つ
不動産クラウドファンディングが「危険すぎる」と言われる理由は、投資家が直面する可能性のある深刻なリスクにあります。
一見すると安全で手軽な投資に見えますが、その裏には投資元本を脅かす様々なデメリットが潜んでいるのが現実です。
特に投資初心者にとっては、これらのリスクを軽視することで大きな損失を被る可能性があります。
ここでは、不動産クラウドファンディングの代表的な5つのデメリットについて、具体的な影響とリスクの内容を詳しく解説していきます。
元本割れリスクで資金を失う可能性がある
不動産クラウドファンディング最大のデメリットは、元本保証がないことによる元本割れリスクです。
不動産価格の下落、空室率の上昇、災害による物件損傷など、様々な要因で投資元本を下回る結果となる可能性があります。
特に経済情勢の悪化時には、複数の要因が重なって大幅な損失が発生するケースもあります。
過去の事例では、投資額の30%以上が失われた案件も実際に存在しており、「安全な投資」という認識は非常に危険です。
また、優先劣後システムが採用されていても、事業者の劣後出資比率を超える損失が発生した場合、投資家が直接損失を被ることになります。
中途解約できず資金が拘束される
不動産クラウドファンディングでは、運用期間中の中途解約が原則として認められていません。
これは現物不動産投資と異なり、投資家の判断で売却することができないことを意味します。
急な資金需要が生じても、満期まで待つしかなく、ライフイベントや緊急事態に対応できないリスクがあります。
さらに、不動産市況の悪化や金利上昇などの環境変化を察知しても、損切りによるリスク回避ができません。
運用期間が2年以上の長期案件では、この資金拘束リスクが特に深刻な問題となります。
レバレッジ効果が期待できない
不動産クラウドファンディングは自己資金による投資が基本であり、金融機関からの融資を活用したレバレッジ効果は期待できません。
現物不動産投資では、自己資金の数倍の物件を購入して高いリターンを狙えますが、クラウドファンディングではそのような投資効率の向上は不可能です。
例えば、100万円の自己資金で4%の利回りを得た場合、年間収益は4万円に留まります。
一方、現物不動産投資で同額をレバレッジ活用すれば、より大きな投資効果を期待できる可能性があります。
資産形成のスピードを重視する投資家にとっては、この点が大きなデメリットとなります。
人気案件に投資できない
条件の良い案件や人気事業者の募集は、公開と同時に応募が殺到し、抽選となるケースが大半です。
先着順の場合は数分で募集終了となることも珍しくなく、希望する案件への投資機会を逃す投資家が続出しています。
結果として、利回りが低い案件や条件の劣る案件にしか投資できないという状況が発生します。
複数の事業者に登録しても、人気案件への投資確率は依然として低く、機会損失が常態化しています。
この競争の激化により、投資家は妥協した条件での投資を余儀なくされ、期待したリターンを得られないリスクが高まっています。
運営会社の倒産で投資資金が消失する
不動産クラウドファンディング事業者の経営破綻により、投資資金を全額失うリスクが存在します。
事業者が倒産した場合、投資家の資金は一般債権として扱われるため、回収は極めて困難になります。
特に設立間もない事業者や財務基盤が脆弱な企業では、このリスクが高くなります。
過去には実際に経営破綻した事業者も存在し、投資家が大きな損失を被った事例があります。
事業者のリスク評価は一般投資家には困難であり、表面的な情報だけでは真の財務状況を把握することは不可能です。
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実際に起きた不動産クラウドファンディングのトラブル事例
理論的なリスクの説明だけでは、不動産クラウドファンディングの真の危険性を理解することは困難です。
実際に過去から現在にかけて、多くの投資家が深刻な被害を受けたトラブル事例が複数発生しています。
これらの事例を知ることで、「自分は大丈夫」という楽観的な考えがいかに危険であるかを理解できるでしょう。
ここでは、業界内で大きな問題となった代表的なトラブル事例を取り上げ、投資家が受けた具体的な被害と、そこから学ぶべき教訓について解説します。
みんなで大家さん
「みんなで大家さん」は不動産小口化商品を扱う事業者として長年運営されてきましたが、複数回にわたって行政処分を受けている事例です。
2013年には金融庁から業務停止命令を受け、想定利回りの根拠が不明確であることや、リスクの説明が不十分であることが指摘されました。
さらに、運用物件の評価額に疑義があり、投資家に対して適切な情報開示が行われていなかった問題も発覚しています。
この事例では、投資家は配当の遅延や減額を経験し、当初約束された利回りを受け取ることができませんでした。
表面的には安定した運営を装っていても、内実は深刻な問題を抱えているケースの典型例と言えます。
ヤマワケエステート
ヤマワケエステートは比較的新しい不動産クラウドファンディング事業者でしたが、運営開始から短期間で様々な問題が表面化しました。
投資家からは配当の遅延や案件情報の不透明さについて多数の苦情が寄せられ、事業者の信頼性に疑問が持たれる状況となりました。
特に問題となったのは、募集時に提示された物件情報と実際の物件状況に乖離があったことです。
さらに、投資家への情報提供が不十分で、運用状況の詳細が明かされないまま配当が遅延する事態が発生しました。
これらの問題により、投資家は大きな不安を抱えることとなり、一部では投資元本の回収すら危ぶまれる状況となっています。
新興事業者への投資リスクを如実に示すケースとして、業界内で大きな注目を集めました。
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危険な不動産クラウドファンディング業者の見分け方
トラブル事例を知った上で重要になるのは、危険な業者に引っかからないための具体的な判断基準です。
残念ながら、表面的な情報だけでは優良な事業者と問題のある事業者を見分けることは困難です。
しかし、いくつかの重要なチェックポイントを押さえることで、リスクの高い業者を事前に回避することは可能になります。
ここでは、投資前に必ず確認すべき業者選定の基準と、危険な兆候を見抜くための実践的な方法について詳しく解説していきます。
財務状況と運営実績を確認する
危険な事業者を見分ける最も重要なポイントは、財務状況と運営実績の詳細な確認です。
上場企業の場合は有価証券報告書、非上場企業の場合は決算公告や帝国データバンクの企業情報を活用して財務内容を調査しましょう。
特に注目すべきは自己資本比率、流動比率、借入金残高などの指標で、これらが悪化している企業は経営破綻リスクが高いと判断できます。
運営実績については、事業開始からの年数、累計募集額、過去の配当実績、元本割れや配当遅延の有無を必ず確認してください。
設立から3年未満の新興事業者や、過去に配当遅延を起こした事業者への投資は特に慎重な判断が必要です。
主要な確認項目は以下の通りです。
・財務指標
→自己資本比率30%以上、借入依存度の確認
・運営履歴
→最低3年以上の運営実績、配当遅延歴の有無
・募集実績
→年間募集件数、平均募集額の安定性
過度な高利回りを謳う業者は注意する
市場平均を大幅に上回る高利回りを売りにする事業者は、高いリスクを抱えている可能性があります。
一般的な不動産クラウドファンディングの利回りは年3～6%程度ですが、8%を超える案件では特に注意が必要です。
高利回りの背景には、立地条件の悪い物件、築年数の古い物件、空室リスクの高い物件などが隠れている場合があります。
また、事業者が高い手数料を投資家に転嫁している可能性もあり、実質的なリターンが期待値を下回るケースも少なくありません。
リスクとリターンは表裏一体であることを理解し、過度な高利回りに惑わされない冷静な判断が重要です。
情報開示が不十分な案件は危険性が高い
投資判断に必要な情報を十分に開示していない事業者は、何らかの問題を隠している可能性があります。
物件の詳細情報、収支計画、リスク要因、事業者の財務状況など、重要な情報が曖昧にされている案件は避けるべきです。
特に物件の所在地、築年数、賃貸状況、周辺環境などの基本情報が明示されていない場合は要注意です。
質問に対する回答が曖昧だったり、説明会での質疑応答を避けたりする事業者も信頼性に疑問があります。
透明性の高い情報開示を行い、投資家の質問に誠実に対応する事業者を選択することが、リスク回避の基本となります。
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不動産クラウドファンディングのデメリット対策5つの方法
デメリットやリスクを理解した上で、それでも不動産クラウドファンディングに投資したいと考える方に向けて、リスクを最小化する具体的な対策方法をご紹介します。
完全にリスクを排除することは不可能ですが、適切な対策を講じることで損失の可能性を大幅に軽減することは可能です。
重要なのは、これらの対策を組み合わせて実践し、一つの方法に依存しない多層的なリスク管理を行うことです。
ここでは、投資初心者でも実践できる5つの効果的なデメリット対策について、その具体的な実行方法と注意点を詳しく解説していきます。
余裕資金の範囲内で分散投資する
不動産クラウドファンディングのリスクを軽減する最も基本的な方法は、余裕資金での分散投資です。
投資資金は生活費や緊急資金を除いた余剰資金に限定し、失っても生活に支障がない範囲内で行うことが重要です。
また、1つの案件や事業者に集中投資せず、複数の案件に資金を分散させてリスクを軽減しましょう。
理想的な分散投資では、投資額の上限を総資産の10～20%程度に設定し、1案件あたりの投資額も50万円以下に抑えることをおすすめします。
さらに、地域、物件タイプ、運用期間なども多様化させることで、特定リスクの影響を最小化できます。
効果的な分散投資の方法：
・投資先の分散
→最低5社以上の事業者に投資を分散
・案件の分散
→住宅、オフィス、商業施設など異なる物件タイプ
・期間の分散
→短期・中期・長期案件のバランス配分
優先劣後システム採用業者を選ぶ
元本割れリスクを軽減するため、優先劣後システムを採用している事業者を優先的に選択しましょう。
このシステムでは、損失が発生した際に事業者が先に損失を負担するため、投資家の元本が一定程度保護されます。
劣後出資比率が高いほど投資家の保護効果は大きくなりますが、一般的には10～30%程度の設定が多くなっています。
ただし、劣後出資比率を超える大きな損失が発生した場合は、投資家も損失を被ることになるため、過信は禁物です。
優先劣後システムはあくまでもリスク軽減策の一つとして位置づけ、他の対策と組み合わせることが重要です。
発行体は本当によく確認しよう！
上場企業運営のサービスを優先する
事業者の信頼性を重視し、可能な限り上場企業が運営するサービスを選択することをおすすめします。
上場企業は財務諸表の開示義務があり、経営状況の透明性が高く、突然の経営破綻リスクが相対的に低いと考えられます。
また、上場企業は株主への責任もあるため、コンプライアンス体制やリスク管理体制が整備されている場合が多いです。
一方で、上場企業だからといって絶対に安全というわけではないため、財務状況や事業内容の確認は怠らないようにしましょう。
非上場企業への投資を検討する場合は、より厳格な審査基準を設けて慎重に判断することが必要です。
運用期間の短い案件から始める
投資経験を積むまでは、運用期間の短い案件から始めることでリスクを軽減できます。
6か月から1年程度の短期案件であれば、市場環境の変化による影響を受けにくく、早期の資金回収が可能です。
また、事業者の運営能力や信頼性を短期間で評価でき、問題があれば次回の投資を見送ることができます。
短期案件で実績を積んだ後、徐々に運用期間の長い案件への投資を検討することで、段階的にリスクを管理できます。
ただし、短期案件は募集頻度が低い場合があるため、複数の事業者に登録して投資機会を確保することが重要です。
長期案件への投資を行う場合でも、全体のポートフォリオに占める割合を30%以下に抑えることをおすすめします。
複数の業者で比較検討を行う
投資前には必ず複数の事業者の案件を比較検討し、最適な投資先を選択しましょう。
比較すべき項目には、利回り、手数料、優先劣後比率、運営実績、物件情報の詳細さなどがあります。
また、同じ事業者であっても案件ごとに条件が異なるため、個別案件の内容も詳細に確認することが必要です。
投資判断に迷った場合は、より保守的な条件の案件を選択することで、リスクを抑えた投資が可能になります。
情報収集には時間をかけ、焦って投資判断を行わないことが、失敗を避ける重要なポイントです。
主要な比較検討項目：
・事業者の信頼性
→上場/非上場、財務状況、運営年数
・案件の条件
→利回り、運用期間、優先劣後比率
・物件の詳細
→立地、築年数、稼働状況、周辺環境
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まとめ：不動産クラウドファンディングで失敗しないための判断基準
不動産クラウドファンディングは手軽に始められる投資手法ですが、様々なデメリットとリスクが存在することを理解することが重要です。
元本割れ、資金拘束、事業者破綻など深刻なリスクがある一方で、適切な対策を講じることでこれらのリスクを軽減することは可能です。
投資を検討する際は、事業者の信頼性確認、分散投資の実践、余裕資金での運用という3つの基本原則を必ず守りましょう。
また、過度な高利回りに惑わされず、情報開示が十分な案件を選択することで、詐欺的な業者を避けることができます。
最も重要なのは、「簡単に儲かる投資はない」という認識を持ち、リスクを十分に理解した上で投資判断を行うことです。
不動産クラウドファンディングを資産形成の一部として活用する場合は、他の投資手法との組み合わせも検討し、バランスの取れたポートフォリオを構築することをおすすめします。
