この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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本記事では、不動産投資における市街化区域の重要性について解説します。
市街化区域の定義、メリット、デメリット、確認方法などを詳しくご紹介します。
市街化区域のメリットは市街化調整区域のデメリット。
そしてその逆です！
ふむふむ
市街化区域の基本と定義
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市街化区域とは、都市計画法で定められた区域の一つです。
具体的には「すでに市街地を形成している区域」または「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。
この区域内では、用途地域が定められており、建築できる建物の種類や用途が制限されます。
市街化区域の特徴
市街化区域には、以下のような特徴があります。
・住宅を建てやすい
・生活利便性が高い
・公共施設やインフラが整備されている
これらの特徴から、居住に適した地域と言えます。
用途地域とは
用途地域とは、都市計画において土地の利用目的を定めるものです。
住居系、商業系、工業系など、様々な種類があります。
市街化区域内では、この用途地域に基づいて建築物の種類や用途が制限されます。
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市街化区域のメリットとデメリット
市街化区域には、不動産投資においてメリットとデメリットが存在します。
それぞれの側面を理解することで、より適切な投資判断が可能になります。
メリット
市街化区域の主なメリットは以下の通りです。
・売却のしやすさ：需要が高いため、比較的容易に売却できます
・住宅ローンの利用：金融機関からの融資を受けやすい傾向があります
・生活利便性：商業施設や公共施設が充実しており、生活しやすい環境です
デメリット
一方で、デメリットも存在します。
・都市計画税：固定資産税に加えて、都市計画税が課税されます（課税標準額 × 0.3%）
・物件価格：一般的に、市街化区域内の物件は価格が高い傾向があります
・騒音問題：商業地域などでは、騒音問題が発生する可能性があります
都市計画税の軽減措置
都市計画税には、住宅用地に対する軽減措置があります。
具体的には、200平方メートル以下の住宅用地については、課税標準額が3分の1に軽減されます。
200平方メートルを超える部分については、課税標準額が3分の2に軽減されます。
市街化区域の確認方法
所有物件や投資を検討している物件が市街化区域内にあるかどうかを確認する方法はいくつかあります。
正確な情報を得るために、複数の方法を組み合わせることをお勧めします。
物件資料の確認
不動産売買契約書や重要事項説明書などの物件資料には、市街化区域に関する情報が記載されている場合があります。
これらの資料をよく確認しましょう。
自治体の都市計画図の確認
各自治体は、都市計画図を公開しています。
多くの場合、GIS（地理情報システム）またはPDF形式で公開されており、インターネット上で閲覧できます。
都市計画図を確認することで、物件が市街化区域内にあるかどうかを視覚的に確認できます。
市区町村役所の都市計画課への問い合わせ
もし、物件資料や都市計画図で確認できない場合は、市区町村役所の都市計画課に問い合わせるのが確実です。
物件の所在地を伝えれば、市街化区域かどうかを教えてもらえます。
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宅建受験者向けの特則
宅地建物取引士の資格取得を目指す方にとって、市街化区域に関する以下の特則は重要な知識となります。
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1,000平方メートル以上の開発行為
市街化区域内での1,000平方メートル以上の開発行為には、原則として都道府県知事の許可が必要です。
ただし、一定の条件を満たす場合は、許可が不要となるケースもあります。
2,000平方メートル以上の土地取引
市街化区域内での2,000平方メートル以上の土地取引には、国土利用計画法に基づく届け出が必要です。
これは、土地の投機的な取引を抑制し、適正な土地利用を促進するための措置です。
市街化区域内の農地転用
市街化区域内の農地を宅地などに転用する場合、農業委員会への届け出のみで許可が不要となる特則があります。
これは、市街化区域内での土地利用の柔軟性を高めるための措置です。
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不動産投資における市街化区域の選択
市街化区域は、不動産投資において初心者にとって比較的無難な選択肢と言えます。
しかし、物件選びの際には、都市計画税や物件価格、周辺環境などを十分に考慮する必要があります。
基本的に市街化調整区域は敬遠されるよね
物件選びのポイント
市街化区域で不動産投資を行う際の物件選びのポイントは以下の通りです。
・立地：駅からの距離や周辺の商業施設の充実度などを考慮しましょう
・用途地域：用途地域によって建築できる建物の種類が異なるため、投資目的に合った用途地域を選びましょう
・物件価格：周辺の相場と比較して、適正な価格であるかを確認しましょう
・管理状況：建物の管理状況は、入居率や家賃収入に影響するため、しっかりと確認しましょう
その他の注意点
市街化区域では、再開発などの都市計画が進められることがあります。
これらの計画は、不動産の価値に大きな影響を与える可能性があるため、事前に情報を収集しておくことが重要です。
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まとめ
市街化区域は、日本の都市計画において重要な役割を果たしています。
不動産投資の観点からは、安定した需要と高い利便性が魅力ですが、都市計画税や物件価格といったコスト面も考慮する必要があります。
マクロ経済と市街化区域
現在の低金利政策は、市街化区域における不動産投資を後押ししています。
しかし、金利上昇や景気後退のリスクも考慮し、慎重な投資判断が求められます。
また、少子高齢化の進展は、住宅需要に長期的な影響を与える可能性があります。
地政学的リスクと不動産
地政学的リスクの高まりは、不動産市場にも影響を与えます。
特に、海外からの投資動向やサプライチェーンの混乱は、市街化区域の不動産価格に変動をもたらす可能性があります。
企業戦略と市街化区域
企業は、従業員の働き方改革やオフィス戦略の見直しを進めています。
テレワークの普及は、オフィス需要に変化をもたらし、市街化区域の商業不動産に影響を与える可能性があります。
投資家へのアドバイス
不動産投資家は、短期的な利益だけでなく、中長期的な視点を持つことが重要です。
市街化区域の不動産は、安定した収益が期待できる一方で、流動性のリスクも考慮する必要があります。
分散投資やリスクヘッジの手段を検討し、ポートフォリオ全体のバランスを考慮しましょう。
業界トレンドとの関連性
近年、不動産テックの進化が著しいです。
AIを活用した物件評価やオンラインでの不動産取引など、新しい技術が市街化区域の不動産投資にも大きな影響を与えています。
これらの技術を活用することで、より効率的な投資が可能になります。
潜在的な課題とリスク
市街化区域における不動産投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、災害リスクなどが存在します。
これらのリスクを軽減するために、適切な保険加入や管理体制の構築が重要です。
また、法規制の変更や税制改正にも注意が必要です。
あとはやっぱり融資が付きにくいのがポイントかな～
