この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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「新築不動産投資は、あまりおすすめできない」と耳にして、不安に思うことはありませんか？
不動産投資は、安定した収入源を確保するための有効な手段の1つです。
ただし、新築マンションや新築ワンルームへの投資には魅力的なメリットがある一方で、特有の注意点もあります。
新築不動産投資を検討する際は、注意点についてもしっかり把握しておくことが重要です。
本記事では、新築のマンションやワンルーム投資におけるメリットと注意点を詳しく解説し、成功するためのポイントを探ります。
新築不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
新築にも種類があるんだよ！
Contents
新築不動産投資の種類
新築不動産投資の代表的な種類は、「新築一棟マンション（アパート）投資」と「新築ワンルーム投資」の2つが挙げられます。
なお新築物件とは、築年数1年未満で入居実績がない物件を指します。
たとえば、建設されてから1年未満の物件であっても入居済みであれば「築浅物件」、未入居の物件であっても築1年以上が経過していれば「未入居物件」と呼ばれ、それぞれ中古物件に分類されます。
まずは、それぞれの投資方法の概要を見ていきましょう。
新築一棟マンション（アパート）投資
新築一棟マンション（アパート）投資とは、購入または建築したアパートを一棟丸ごと第三者（入居者）に貸し出して家賃収入を得る方法です。
銀行からお金を借りて新築一棟マンション（アパート）を購入する場合、物件オーナーの利益になるのは、家賃収入から銀行への返済額や諸経費を差し引いた金額です。
新築一棟マンション（アパート）には、「中古物件よりも人気が高く、入居者が見つかりやすい」といったメリットがある一方で、注意点もあります。
これらのメリットや注意点については、後ほど詳しく解説します。
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新築ワンルーム投資
新築ワンルーム投資とは、単身者向けの分譲マンションを1室単位で購入し、第三者（入居者）に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。
銀行からお金を借りて新築ワンルームを購入する場合、家賃収入から銀行への返済額や諸経費を差し引いた額が、物件オーナーの利益になります。
独身のビジネスパーソンや高齢者、学生などが入居者のメインターゲットとなるでしょう。
単身世帯の増加に伴い、特に都市部でワンルームマンションの需要が高まっているなどのメリットがありますが、新築一棟マンション（アパート）投資と比較してリスクが大きい投資方法でもあります。
投資を検討する際は、後述する注意点をよく確認しておきましょう。
ワンルームは要注意！
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットや注意点
ここでは、これから新築一棟マンション投資を検討している方が押さえておくべき、主なメリットや注意点を解説します。
新築一棟マンション（アパート）投資のメリット
まずは、新築一棟マンション（アパート）投資における代表的なメリットを5つピックアップして紹介します。
- 中古マンションに比べ入居者が集まりやすい
- 出口戦略を立てやすい
- メンテナンスの負担を軽減できる
- 融資審査に通りやすい
- 新築マンションには10年間の保証期間が設けられている
それぞれ詳しくチェックしていきましょう。
中古マンションに比べ入居者が集まりやすい
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットの1つめは、中古マンションに比べ入居者が集まりやすいことです。
設備の新しさや最新のデザイン、立地の良さなどの魅力がある新築マンションは、多くの入居希望者を引き寄せやすい傾向があります。
また、セキュリティ面でも最新の技術が導入されているケースが多く、入居者が安心感を得やすい点もメリットです。
そのため、新築マンション（アパート）は中古マンションに比べて空室リスクが低く、安定した賃貸経営を期待できます。
特に、都市部や人気エリアに位置する新築マンションは、入居者からの需要が高いため、長期間にわたって収益を上げやすいでしょう。
出口戦略を立てやすい
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットの2つめは、出口戦略を立てやすいことです。
新築マンション（アパート）は中古マンションに比べて市場価値が高く、購入希望者にとっても魅力的に映るため、比較的スムーズに売却を行えます。
物件の状態が良好であるため、修繕費用を心配することなく売却を検討できる点も魅力です。
物件の購入時から将来的な売却を視野に入れることで、資産の流動性を確保しやすくなるでしょう。
そのため、投資家は市場の変動に柔軟に対応し、適切なタイミングでの売却を実現しやすくなります。
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メンテナンスの負担を軽減できる
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットの3つめは、メンテナンスの負担を軽減できることです。
築年数が浅く設備が新しい新築マンションやアパートは、修繕やメンテナンスの頻度が少なく、結果的にメンテナンス費用を抑えられます。
築年数が経過するにつれて修繕の必要性が増す傾向にあるため、新築物件を選ぶことでメンテナンスの負担を軽減しやすくなります。
物件の管理がスムーズになり、長期的な運用においても安定した収益を期待できるため、新築一棟マンション（アパート）投資は投資初心者にもおすすめしやすい投資方法といえるでしょう。
修繕費は不動産投資の課題！
融資審査に通りやすい
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットの4つめは、融資審査に通りやすいことです。
新築マンションは、一般的に空室リスクが低いとされています。
そのため、銀行や金融機関からの融資審査に関しても、高い評価を受けやすい傾向があります。融資審査が通りやすいことは、投資家にとって自己資金の負担を軽減する大きなメリットといえるでしょう。
特に、初めて不動産投資を行う方にとっては、資金調達のハードルが下がるため、新築一棟マンション（アパート）への投資は魅力的な選択肢の1つといえます。
また、金融機関からの信頼を得ることで、将来的な追加投資の際にも有利な条件で融資を受けられる可能性が高まります。
新築マンションには10年間の保証期間が設けられている
新築一棟マンション（アパート）投資のメリットの5つめは、10年間の保証期間が設けられていることです。
新築マンションには、購入後10年間の保証期間が設けられています。
この期間中に建物の主要構造部分に関する不具合が生じた場合、販売事業者がその修繕費用を負担します。
オーナーは初期のメンテナンスコストを抑えられるため、安心して投資を進められるでしょう。
設備に関しても一定の保証があり、トラブル発生時には販売事業者側に迅速に対応してもらえるため、入居者に快適な住環境を提供しやすくなります。
新築マンション投資を検討する際、この保証制度は大きな魅力の1つといえるでしょう。
新築一棟マンション（アパート）投資の注意点
新築一棟マンション（アパート）投資にはメリットだけでなく、いくつかの気をつけるべきポイントもあります。
- 購入費用が高額で利回りが低くなりやすい
- 節税効果を得にくい
- 家賃の下落幅が大きい
投資を検討する際は、これらの注意点も十分に考慮することが大切です。
購入費用が高額で利回りが低くなりやすい
新築一棟マンション（アパート）投資における注意点の1つめは、購入費用が高額で利回りが低くなりやすいことです。
新築マンションやアパートへの投資は、中古物件に比べて購入費用が高額になる傾向があります。
新築物件の場合、最新の設備を備え、高い施工品質を維持しているためです。
そのため、中古物件に比べて初期投資額が大きくなり、結果的に利回りが低くなるリスクがあります。
利回りが低ければ、キャッシュフローがマイナスになる可能性も高まります。
収益を安定させるためには、入居者のニーズをしっかりと把握し、適切な価格での運用が必要です。
また、慎重に資金計画を立てることも重要です。
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節税効果を得にくい
新築一棟マンション（アパート）投資における注意点の2つめは、節税効果を得にくいことです。
新築マンションやアパートは、中古物件に比べて1年あたり減価償却費が低くなる傾向があります。
経費として計上できる減価償却費が少なければ、所得税の節税効果が得づらくなります。
そのため、税務上のメリットを期待して投資を考える場合、新築一棟マンション（アパート）投資はあまりおすすめできません。
節税を主な目的とせず、物件の収益性や資産価値の上昇に注目した投資戦略を立てることが求められるでしょう。
家賃の下落幅が大きい
新築一棟マンション（アパート）投資における注意点の3つめは、家賃の下落幅が大きいことです。
新築マンション（アパート）の賃貸では、初回に新築の価値を上乗せした家賃を設定することが可能です。
しかし、その後は市場の相場に応じて家賃を引き下げる必要があります。
その理由は、時間の経過とともに「新築」という物件の魅力を失っていくためです。
家賃の下落は、将来的なキャッシュフローに影響を与え、利益を減らしてしまう可能性があります。
そのため、新築物件への投資を考える際は、家賃下落を避けるための出口戦略を事前に構築する必要があります。
また、家賃下落を見越した収支計画を緻密に練ることも重要です。
新築ワンルーム投資のメリットや注意点
ここでは、これから新築ワンルーム投資を検討している方が押さえておくべき、主なメリットや注意点を解説します。
新築不動産投資は一般におすすめされないことが多いですが、ワンルーム投資では特に慎重な判断が求められます。
新築ワンルーム投資のメリット
まずは、新築ワンルーム投資における代表的なメリットを3つピックアップして紹介します。
- 単身者世帯の入居が期待できる
- 少ない資金で始められる
- 分散投資しやすい
それぞれ詳細をチェックしていきましょう。
単身者世帯の入居が期待できる
新築ワンルーム投資のメリットの1つめは、単身者世帯の入居が期待できることです。
単身者世帯の多い都市部であるほど、メリットを得やすいでしょう。
また、新築一棟マンション（アパート）投資と同様に新築ワンルームも、新築物件ならではの清潔さや設備の新しさから高い人気を誇ります。
入居者が長期間にわたって安定して住み続ける可能性も高まるでしょう。
そのため、都市部のように単身者世帯の多い地域で新築ワンルーム投資を行うことは、安定した賃貸需要を確保するうえで有利といえます。
少ない資金で始められる
新築ワンルーム投資のメリットの2つめは、少ない資金で始められることです。
新築ワンルーム投資は、新築一棟マンション（アパート）投資に比べて初期投資のハードルが低いため、少ない自己資金で始めやすい点が魅力です。
初めて不動産投資に挑戦する方にとっては、初期費用を抑えつつ経験を積む良い機会となり得ます。
金融機関からの融資を比較的受けやすく、毎月の返済額も抑えられるケースが多い点もメリットです。
そのため、個人の資産形成を目指す方にとって、手軽に始められる投資の選択肢の1つとして注目されています。
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分散投資しやすい
新築ワンルーム投資のメリットの3つめは、分散投資しやすいことです。
新築ワンルーム投資は、比較的少ない資金で始められるため、複数の物件を所有しやすい傾向があります。
複数のワンルームマンションを購入すれば、空室リスクを分散でき、より安定した収益を期待できます。
異なるエリアに物件を持つことで、地域ごとの市場変動や災害リスクを抑えることも可能です。
ただし、各エリアの特性に合わせた管理会社との契約が必要となり、手間が増える可能性もあるため、その点を理解しておくことが重要です。
新築ワンルーム投資の注意点
新築ワンルーム投資は初期投資が抑えられるため、新築不動産投資のなかでも投資初心者に向いていると思われがちです。
しかし、実際には以下のような注意点もあります。
- 空室リスクが伴う
- 売却益が得られない可能性がある
- 短期間に大きなリターンは期待できない
新築ワンルーム投資を検討する場合、メリットだけでなく、注意点もしっかりと押さえておきましょう。
ここでは、新築ワンルーム投資の主な注意点について詳しく解説します。
魅力の裏にはリスクだよね～
空室リスクが伴う
新築ワンルーム投資における注意点の1つめは、空室リスクが伴うことです。
新築ワンルームマンション投資において、空室リスクは避けられない要素といえます。
ワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションに比べて入居期間が短い傾向があるためです。
入居者が退去した際に空室期間が発生しやすく、家賃収入が途絶えるリスクがあります。
特に、1室のみに投資している場合、空室が生じたときのリスクは顕著です。
空室が長引くと、持ち出しが発生し、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があるため、「複数物件に分散投資する」「立地を慎重に選定する」といった対策を講じておくことが重要です。
売却益が得られない可能性がある
新築ワンルーム投資における注意点の2つめは、売却益が得られない可能性があることです。
新築ワンルームは、中古物件に比べて購入時の価格が高額になるケースが一般的です。
築年数の経過とともに物件の資産価値が下がれば、売却時に購入額を下回る可能性も十分に考えられます。
特に、家賃の下落幅が大きい場合は、投資の収益性が低下し、売却益を得ることが難しくなることがあります。
このようなリスクを避けるためには、市場の動向や物件の立地条件を慎重に見極めることが重要です。
短期間に大きなリターンは期待できない
新築ワンルーム投資における注意点の3つめは、短期間に大きなリターンは期待できないことです。
新築一棟マンション（アパート）と同様に、新築ワンルームも中古物件に比べて利回りが低い傾向があるためです。
安定した家賃収入が得られるまで時間がかかる場合もあります。
そのため新築ワンルーム投資は、家賃収入をあてにした短期的な年金対策や資産形成には向いていません。
不動産投資で短期的な利益を求める場合、新築不動産投資ではなく、ほかの投資手法を検討する必要があるでしょう。
新築不動産投資が向いている人
どのような人が新築不動産投資に向いているのか、事前に把握しておくことは重要です。
ここでは、新築不動産投資に向いている人の特徴について紹介します。
適性の傾向として、参考にしてみてください。
土地を所有している人
土地を所有している人は、新築不動産投資が向いているでしょう。
土地の取得費用をかけずに済むことから、初期投資によるリスクを抑えつつ、既存の土地を活用した高利回りの投資を期待できるためです。
また、土地の特性に応じた新築物件を建設することで、地域のニーズに合った新築不動産投資が可能になります。
「固定資産税などの維持費がかかるため、更地を有効活用して運用したい」という人にもおすすめです。
長期的な視点で投資に取り組める人
長期的な視点で投資に取り組める人も、新築不動産投資が向いているでしょう。
新築のマンションやワンルームは、中古物件と比べて長い耐用年数が見込まれるためです。リスクを分散しながら、長期間にわたって安定した収入を期待できます。
短期間で大きな利益を求める人には不向きな一方、地道に資産を増やしていきたいと考える人にとって、新築不動産投資は有効な選択肢となるでしょう。
新築不動産投資に失敗しないためのポイント
新築不動産投資は、魅力的なリターンを期待できる一方で、リスクも伴う投資方法です。
しかし、しっかりとした計画と戦略を練ることで、そのリスクを抑えることが可能です。
ここでは、新築不動産投資に失敗しないために押さえておくべき以下のポイントについて解説します。
- 不動産投資の目的を明確にする
- 入居者ニーズに応じた物件を選定する
- 家賃の下落幅を想定した出口戦略を立てる
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
不動産投資の目的を明確にする
新築不動産投資に失敗しないためのポイントの1つめは、不動産投資の目的を明確にすることです。
「安定した収入を得たい」「将来的な資産価値の向上を目指したい」「節税効果を狙いたい」など、投資の目的は人によって異なります。
投資を行う際は、まずその目的を明確にし、適した投資手段を検討することが大切です。
不動産投資の目的が明確であれば、それに応じた投資手段や物件選び、資金計画が立てやすくなります。
新築不動産投資では利回りが低い傾向が見られるため、「短期間で大きなリターンを得たい」という投資目的の方には不向きでしょう。
リスク管理においても、投資目的を基にした判断がブレない指針となります。
投資を始める前に、しっかりとした目的設定を行いましょう。
また投資方法だけでなく、物件選びや資金計画、リスク管理などについて学ぶ姿勢も大切です。
書籍を読んだり、セミナーに参加したりするほか、プロのサポートを受けることもおすすめです。
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入居者ニーズに応じた物件を選定する
新築不動産投資に失敗しないためのポイントの2つめは、入居者ニーズに応じた物件を選定することです。
たとえばワンルームマンションとファミリー向けマンションでは、設備や立地条件のニーズが異なります。
そのため、「どのような入居者をターゲットにするか」を明確にする必要があります。
特に、物件の立地条件は、投資の成否を大きく左右する重要なポイントの1つです。
駅からのアクセスが良い場所や、商業施設が近隣にある地域は、入居者にとって魅力的なためです。
また新築物件の場合、該当地域の将来的な発展性や人口動向も考慮して不動産を選定することで、長期的に安定した収益を期待できます。
投資物件を選定する際は、このように多角的な視点から市場調査を行い、自分の投資目的に合った物件を見つけることが重要です。
家賃の下落幅を想定した出口戦略を立てる
新築不動産投資に失敗しないためのポイントの3つめは、家賃の下落幅を想定した出口戦略を立てることです。
新築不動産投資では、物件の価値が高い初期は家賃を高めに設定することが可能ですが、時間の経過とともに家賃が下落するリスクがあります。
そのため、物件の購入時に将来的な家賃の下落を見越し、「いつ売却するのか」という出口戦略を検討しておくことが重要です。
あらかじめ出口戦略を練っておけば、市場の変動に応じて計画的かつ冷静に対応しやすくなります。
出口戦略の主なパターンは、以下の3つです。
- 収益物件のまま売却する
- 自己居住用の物件として売却する
- 更地にしてから売却する
どの戦略をとるべきか、物件の購入前から検討しておきましょう。
物件を長期保有する際も、市場価値や周辺の賃貸需要の動向を定期的に確認し、適切なタイミングでの売却をシミュレーションしておくことをおすすめします。
まとめ
新築不動産投資では、入居者の確保やメンテナンス面でのメリットがある一方、家賃下落などのリスクが伴います。
また、新築マンションかワンルームかによって、考慮すべき戦略やリスクが大きく異なります。
ワンルーム投資では、特に慎重な判断が求められるでしょう。
新築不動産投資を成功させるためには、投資目的を明確にし、長期的な視点で計画を立てつつ、入居者ニーズに応じた物件を選定することが大切です。
不動産投資に関するご質問やご相談は、こちらからお気軽にお問い合わせください。
