この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資を考えている方にとって、物件の管理は避けて通れない重要な課題です。
本業が忙しい場合や遠方の物件を所有している場合は特に、不動産管理会社に業務を委託することが有効な選択肢となり得ます。
とはいえ「どのような業務を委託できるかわからない」「管理会社の選び方がわからない」という方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産管理会社が提供するサービス内容や選び方、契約のメリットなどを詳しく解説します。
管理会社で不動産投資の成績は大きく変わるよ！
Contents
不動産管理会社とは
不動産管理会社とは、オーナーに代わって賃貸物件の管理や運営を行う会社のことです。
物件の入居者募集や契約手続き、家賃の回収、建物の維持管理などの多岐にわたる業務を通じて、オーナーの負担を大きく軽減し、物件の価値を維持・向上させる役割を果たします。
不動産会社には主に3つの種類があり、不動産管理会社のほかに「仲介専門会社」や「仲介管理会社」と呼ばれる会社があります。
それぞれの役割やサービス内容に違いがあるため、不動産投資を検討している方は、これらの違いを理解しておくことが重要です。
不動産管理会社と仲介専門会社・仲介管理会社との違いを、詳しく見ていきましょう。
不動産管理会社と仲介専門会社の違い
不動産管理会社が物件の運営全般をサポートすることに対し、仲介専門会社は物件の入居に特化したサービスを提供します。
賃貸物件の管理や運営を総合的に行う会社である不動産管理会社は、建物の維持管理や入居者対応、家賃の回収など多岐にわたる業務を担当します。
一方、仲介専門会社は主に物件の入居者募集や契約締結といった「仲介業務」を専門に行うことが特徴です。
「物件の管理・運営を任せたい」という場合は不動産管理会社、「入居に関する業務のみを任せたい」という場合は仲介専門会社の利用を検討するとよいでしょう。
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不動産管理会社と仲介管理会社との違い
不動産管理会社と仲介管理会社の主な違いは、提供するサービスの範囲です。
賃貸物件の管理・運営を担う不動産管理会社は、入居者の募集、賃貸契約の管理、家賃の回収、修繕や清掃業務などを行います。
一方、仲介管理会社は仲介業務と管理業務の両方を行うことが特徴です。
物件の売買をサポートする仲介業務に加え、建物の管理まで委託できます。
「物件管理の負担を軽減したい」という場合は不動産管理会社、「物件購入や売却も含む、一貫したサポートを受けたい」という場合は仲介管理会社の利用を検討するとよいでしょう。
不動産管理会社に委託できる管理業務
不動産管理会社に委託できる管理業務は、多岐にわたります。
専門的な知識と経験を持つ管理会社に業務を任せることで、本業が忙しいオーナーや不動産投資を始めたばかりのオーナーであっても、効率的かつ円滑に物件を運用することが可能です。
不動産投資は手間のかからない投資だよ！
ここでは、不動産管理会社に委託できる主な管理業務について詳しく紹介します。
- 入居者の募集業務
- 賃貸借契約締結や更新・解約の手続き
- 法定点検
- 家賃の回収代行・滞納時の督促
- 入居者からのクレーム処理
- 建物の修繕やリフォーム
- 清掃業務および室内クリーニング
入居者の募集業務
不動産管理会社が提供するサービスの1つめは、入居者の募集業務です。
市場の動向を把握している不動産管理会社は、物件の特長を最大限に引き出す広告戦略を立てることが可能です。
空室が発生した際、チラシやネット広告のほか、多くの利用者が集まりやすい不動産ポータルサイトなどを活用して物件の露出を高め、オーナーの物件に適した入居者を効率的に募集します。
不動産管理会社に入居者の募集業務を委託することで、空室期間の短縮による安定した賃貸収入の確保につながるでしょう。
オーナーが自ら入居者を募集する手間を省ける点もメリットです。
賃貸借契約締結や更新・解約の手続き
不動産管理会社が提供するサービスの2つめは、賃貸借契約締結や更新・解約の手続きです。
不動産管理会社がオーナーの代わりに行う各種手続きは、以下のとおりです。
さまざまな事務手続きを不動産管理会社に委託することで、本業があるオーナーも、物件の賃貸管理を円滑に行えます。
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法定点検
不動産管理会社が提供するサービスの3つめは、法定点検です。
法定点検とは、建物の安全性や適法性を確保するために、法律に基づいて定期的に実施すべき以下のような点検のことです。
- 特殊建築物定期調査
- 消防用設備点検
- 建築設備定期検査
- 自家用電気工作物定期点検
- エレベーター定期検査
- 専用水道定期水質検査
- 簡易専用水道管理状況検査
入居者の安全確保や建物の維持管理において重要な役割を果たす法定点検を怠った場合、行政からの指導や罰則を受ける可能性があります。
不動産管理会社に委託することで、法定点検にともなう専門業者への依頼や入居者への周知、当日の立会い代行などを任せられます。
家賃の回収代行・滞納時の督促
不動産管理会社が提供するサービスの4つめは、家賃の回収代行・滞納時の督促です。
家賃の回収業務に加え、家賃を滞納している入居者への督促業務も不動産管理会社に任せられるため、オーナーは負担軽減を図れます。
ただし不動産管理会社は、弁護士の独占業務である「滞納家賃の強制的な回収」までは行えません。
督促以上の対応が必要な場合、オーナーは法的な手続きを検討する必要があります。
入居者からのクレーム処理
不動産管理会社が提供するサービスの5つめは、入居者からのクレーム処理です。
入居者からクレームが発生した場合、不動産管理会社が窓口となって対応します。
たとえば「水漏れや設備の故障といった緊急性の高いトラブルが起こった際、迅速に専門業者を手配する」「騒音など近隣トラブルが発生した際、両者の間に入って解決策を提案する」などがあります。
深夜や早朝の対応が求められたり、解決までに時間がかかったりするケースもあるため、クレーム処理がオーナーのストレスにつながることは珍しくありません。
また、入居者の満足度を維持するためには、迅速かつ適切なクレーム対応が求められます。
入居者からのクレーム処理を不動産管理会社に委託することで、オーナーは安心して物件を運用できます。
建物の修繕やリフォーム
不動産管理会社が提供するサービスの6つめは、建物の修繕やリフォームです。
時間の経過と共に、物件やその設備は老朽化していきます。不動産投資を検討している方にとって、物件の資産価値の維持と、入居者への快適な住環境の提供は重要な要素の1つです。
そのため、定期的な修繕やリフォームが欠かせません。
ニーズにあったリフォームを実施することで入居者が集まり、空室対策になる可能性があります。
不動産管理会社に建物の修繕やリフォーム業務を委託することで、オーナーは修繕の計画や業者の選定・手配、工事の進行管理といった手間を省けます。
修繕やリフォームに関する法令遵守に関するサポートも受けられるので、投資物件の長期的な運用に役立つでしょう。
清掃業務および室内クリーニング
不動産管理会社が提供するサービスの7つめは、清掃業務および室内クリーニングです。
たとえばオーナーの代わりにエントランスや廊下、階段などの共用スペースを清掃して、マンション全体の清潔感を保ちます。
また、ゴミ集積場の管理も行い、入居者が快適に生活できる環境を整えます。
入居者が退去した後、新たな入居者が気持ちよく住み始められるように専門業者を手配して室内クリーニングを実施することも、不動産管理会社の業務の1つです。
速やかに室内クリーニングを済ませることで、次の入居者の募集活動もスムーズに進められるため、空室期間の短縮につながるでしょう。
不動産管理会社の選び方
不動産投資にあたって不動産管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを意識するとよいでしょう。
- 入居率が高い管理会社を選ぶ
- サービス内容が充実した管理会社を選ぶ
- 管理戸数が多い管理会社を選ぶ
- サポート体制が整った管理会社を選ぶ
それぞれ詳しく解説します。
入居率が高い管理会社を選ぶ
1つめのポイントは、入居率が高い管理会社を選ぶことです。
入居率の高さは、入居者の満足度や定着率の高さを表す指標といえます。
目安としては、入居率95%以上を維持している会社が理想的です。
不動産会社の公式サイトやパンフレットから確認しましょう。
高い入居率を誇る管理会社は、物件の魅力を最大限に引き出し、適切な入居者を迅速に見つける能力を備えていると考えられます。
入居率が高い管理会社を選ぶことで、空室が発生するリスクを抑え、安定した収益を得やすくなるでしょう。
また入居率が高い管理会社は、物件の価値を維持するための適切なメンテナンスやマーケティング戦略を実行していることが多く見られます。
管理会社に投資物件の管理を任せる際は、入居率を確認し、信頼性の高いパートナーとして選ぶことが大切です。
サービス内容が充実した管理会社を選ぶ
2つめのポイントは、サービス内容が充実した管理会社を選ぶことです。
たとえば「空室を迅速に埋めるための具体的な提案がある」「入居者からのクレームに迅速に対応できる体制を整えている」といった管理会社であれば、オーナーは物件管理にかける時間と労力を軽減できるでしょう。
また、これらのサービスは投資物件の入居率を高めるための大きな助けとなります。
管理会社によっては、基本サービスに加えてオプションサービスを提供している場合があります。
管理会社を選ぶ際には、どのようなサービスが基本プランに含まれ、どのようなオプションサービスが提供されているのかを事前に確認し、自身のニーズにあった会社を選ぶことが大切です。
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管理戸数が多い管理会社を選ぶ
3つめのポイントは、管理戸数が多い管理会社を選ぶことです。
豊富な物件の管理実績がある場合、さまざまな状況に対応するノウハウが蓄積されていると考えられるためです。
入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応、修繕管理などの業務を効率的に行うスキルが高ければ、投資物件の価値を維持しやすくなります。
また、管理戸数が多い管理会社はネットワークが広く、ほかの不動産業者やサービスプロバイダーとの連携も期待できるため、より質の高いサービスを受けられる可能性が高いでしょう。
サポート体制が整った管理会社を選ぶ
4つめのポイントは、サポート体制が整った管理会社を選ぶことです。
トラブルが発生した際に、迅速に対応できる体制が整っているかどうかを確認しておきましょう。
具体的には「担当者の対応がスムーズで、問題解決に向けた迅速なアクションを取ってもらえるか」などがポイントです。
また、24時間対応可能な窓口があると安心です。
入居者からの急なクレーム対応や緊急の修繕が必要になった場合に役立ちます。
サポート体制がしっかりしている管理会社であれば、オーナーは安心して投資物件の管理を任せられるでしょう。
賃貸管理を不動産会社に任せるメリット
不動産投資を考えるオーナーが賃貸管理を不動産会社に任せる主なメリットは、以下のとおりです。
- オーナーの物件管理の負担が軽減する
- 遠方の物件を管理できる
- 物件管理のノウハウが身につく
各メリットについて、詳しく解説します。
オーナーの物件管理の負担が軽減する
賃貸管理を不動産会社に任せる1つめのメリットは、オーナーの物件管理の負担軽減に役立つことです。
物件の入居者募集や賃貸借契約の手続き、修繕やクリーニングなど、賃貸管理にともなうさまざまな業務を管理会社が代行してくれるため、オーナーが直接対応する必要がなくなります。
また、法定点検や家賃の回収、滞納時の督促といった煩雑な作業も任せられるため、手間やストレスを抑えて不動産投資を継続できます。
特に不動産投資を副業として行っているオーナーにとって、不動産会社に業務を委託することで本業に集中しつつ、限られた副業の時間を有効活用できる環境が整うことは大きなメリットです。
遠方の物件を管理できる
賃貸管理を不動産会社に任せる2つめのメリットは、遠方の物件を管理できることです。
入居者募集や契約手続き、トラブル対応などの煩雑な業務を賃貸管理のプロに任せられるため、基本的にオーナー自らが現地に足を運ぶ必要はありません。
「自宅から離れた物件を所有している」「本業が忙しい」という方でも、無理なく物件を管理・運用することが可能です。
遠隔地の物件も投資対象に含められることから、不動産投資の幅が広がるでしょう。
投資用であればできるだけ自分の守備範囲で買った方が良いは良いだろうけどね
物件管理のノウハウが身につく
3つめのメリットは、物件管理のノウハウが身につくことです。
プロの視点から提供される管理サービスを通じて賃貸経営に関する基礎を学べるため、オーナーとしてのスキル向上が図れます。
たとえば、入居者募集や契約手続き、修繕のタイミングなど、専門的な知識や実務経験が求められる場面での適切な対応方法を把握することが可能です。
また、法定点検やクレーム対応の方法を学ぶことで、リスク管理の能力も磨けるでしょう。
管理会社との密接な関係を通じて、オーナーとしての知識を深め、投資物件の運営に役立てることが可能です。
不動産管理会社の費用相場
不動産管理会社を利用する際の費用相場は、家賃収入の約3～8％です。
不動産管理会社に物件管理の業務を委託する場合、オーナーは対価として管理手数料を支払う必要があります。
管理手数料の金額に関する法律の定めはないため、オーナーと管理会社の同意にもとづき自由に設定可能です。
「家賃収入の約5%」を管理手数料とするケースが特に多いでしょう。
管理手数料の安さだけで管理会社を選ぶと、サービスの内容や質に不満を抱くことがあります。
管理手数料の金額だけでなく、自身のニーズや提供サービスなどを総合的に考慮したほうがよいでしょう。
不動産管理会社との契約形態
不動産管理会社に管理業務を委託する場合、「不動産管理委託契約」を締結します。
賃貸募集も任せる際は、別途、以下のような契約を結ぶ必要があります。
不動産投資を成功させるためには、それぞれの契約形態の違いを理解し、自身のニーズに合った契約を選ぶことが重要です。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、オーナーが複数の不動産管理会社に対して賃貸仲介を依頼できる契約形態です。
特定の不動産会社に限定して依頼する必要がなく、複数の会社から広く入居者を募集できるため、物件が早期に賃借される可能性が高まります。
投資物件が多く、より広範囲に渡って募集を行いたいオーナーに向いているでしょう。
ただし、契約を結んだ不動産管理会社がそれぞれ独自に動くため、進捗状況の把握が難しい可能性があります。
また、一般媒介契約では不動産管理会社からの報告義務がないため、オーナー自身がこまめに状況を確認する必要があります。
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専任媒介契約
専任媒介契約とは、特定の1社にのみ賃貸仲介を依頼する契約形態です。
ただし、専任媒介契約ではオーナーが自ら借主を見つけた場合に限り、不動産管理会社を通さず直接賃貸借契約を締結することが可能です。
オーナー自身が積極的に借主を探す意向がある場合にも向いているでしょう。
特定の1社に対してのみ交渉や調整を行うため、オーナーにとっては手間がかかります。
2週間に1度の現況報告を受けられるほか、不動産管理会社専用のサイトへの登録や各媒体への優先的な掲載など、オーナーにとって有利な活動を行ってもらえる点もメリットです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、オーナーが自分で見つけた契約相手を含め、媒介を依頼した不動産管理会社以外とは契約できない契約形態です。
専属専任媒介契約を結んだ不動産管理会社が、唯一の窓口となります。
不動産管理会社が全面的に物件の販売活動を行うため、より積極的なマーケティング活動を行ってもらえる点がメリットです。
オーナーは、週に1回以上、募集活動等の現況報告を受けられます。
物件情報の公開や広告活動などにおいても、迅速かつ効率的な対応が期待できます。
専属専任媒介契約は、物件の早期成約を希望するオーナーにとって有効な選択肢となるでしょう。
管理会社を変更したほうがよいケース
不動産管理会社に業務を委託している場合でも、すべてが順調に進むとは限りません。
以下のようなケースでは、管理会社の変更を検討したほうがよいでしょう。
- 3カ月以上空室が続いている
- 好条件の物件に対し管理費用が高く設定されている
- サポート体制に問題がある
それぞれ詳しく解説します。
3カ月以上空室が続いている
1つめは、3カ月以上空室が続いているケースです。
不動産投資において、空室が3カ月以上続くことはオーナーにとって大きなリスクとなります。
空室期間が長引くと、家賃収入が得られず、固定費だけがかさむためです。
長期にわたって空室が続き、内見や申込などの連絡もない場合、管理会社の入居者募集戦略が適切でない可能性があります。
まずは、管理会社からの状況説明を依頼してみましょう。担当者の実力不足が原因の場合、担当者の変更によって状況が改善する可能性があります。
対策を講じても空室が続く場合、別の管理会社への変更を検討することも1つの選択肢です。
新たに管理会社を選ぶ際は、入居率の高さや広告戦略の効果をチェックし、実績のある会社に依頼しましょう。
空室は嫌だ・・・
好条件の物件に対し管理費用が高く設定されている
2つめは、好条件の物件に対し管理費用が高く設定されているケースです。
「支払い金額と業務内容が見合っていない」と感じる場合、管理費用の安い不動産管理会社に変更することも1つの手段です。
好条件の物件の管理費用を見直すことで、投資のリターンをより大きくできる可能性があります。
ただし、管理費用は安ければよいというわけではありません。
管理費用と空室を埋める能力は、比例する傾向があるためです。
不動産投資においては、費用とサービスのバランスを考慮しつつ、最適な管理会社を見極めることが重要です。
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サポート体制に問題がある
3つめは、サポート体制に問題があるケースです。
たとえば「清掃状況が悪く、共用部分が常に汚れている」「入居者からのクレームが改善されない」といった状況は、管理会社のサポート体制に問題があると考えられます。
その場合、入居者の満足度が低下し、結果として空室が増える可能性があるため、注意が必要です。
不動産投資を成功させるためには、入居者の満足度を維持し、長期的な居住を促すことが重要です。
オーナーの負担軽減のためにも、サポート不足による問題が繰り返される場合は、管理会社の変更を真剣に検討したほうがよいでしょう。
まとめ
不動産管理会社を利用することで、物件管理の負担が大幅に軽減され、遠方の物件でも安心して管理できます。
アパート・マンション投資を考えている多忙なオーナーにとって、専門的な知識と効率的なサポートを受けられることは大きなメリットです。
適切な管理会社を選ぶことで、入居率の向上や物件の価値維持が期待できるため、運用方法の選択肢として検討する価値があるでしょう。
不動産投資に関するご質問やご相談は、こちらからお問い合わせください。
