この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資において融資は重要な資金調達手段ですが、近年は「融資が厳しくなった」という声をよく耳にします。
本記事では、不動産投資の融資が厳しくなった背景と実態を解説するとともに、融資を活用するメリットやリスク対策、審査を突破するための具体的な対策までを詳しく解説します。
銀行の審査に通らない場合の代替策や、融資されやすい人・されにくい人の特徴なども紹介していますので、これから不動産投資を始める方も、すでに投資経験がある方も、融資を賢く活用するためのヒントが見つかるはずです。
融資の壁を乗り越え、成功する不動産投資を実現しましょう。
融資を制する者が不動産投資を制する！なんていうもんね
Contents
不動産投資の融資が厳しくなった背景と現状
不動産投資を始めようと考えている方にとって、融資は大きな関心事であり、特に近年は「融資が厳しくなった」という声をよく耳にします。
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不動産投資の融資が厳しいと言われる実態
不動産投資融資の厳格化が表れている主な状況は以下の通りです。
・頭金要求の増加
→現在は物件価格の2〜3割の頭金が必要になるケースが増加
・審査期間の長期化
→以前は数日で済んでいた事前審査が1週間以上かかるようになっている
・融資審査通過率の低下
→同じ条件でも以前なら通過できた案件が否決されるケースが増加
また、物件の立地や築年数など、不動産そのものに対する評価基準も厳しくなり、都心の優良物件以外は担保評価が低く算定される傾向があります。
金融機関が不動産投資への融資審査を厳格化した理由
金融機関が融資審査を厳格化した主な理由は以下の通りです。
・不正融資問題への対応
→銀行の不正融資問題などにより、コンプライアンス遵守と審査の透明性確保が強化
・不動産市場の過熱抑制
→マイナス金利政策下での融資急増による不動産価格高騰を受け、金融庁が融資審査の厳格化を指導
・将来リスクへの備え
→金利上昇リスクや不動産市場の調整局面到来への懸念から、保守的な審査姿勢へ
不動産投資向け融資の種類と金融機関の選び方
不動産投資向けの融資には、銀行融資とノンバンク融資の大きく2種類があります。
銀行融資は低金利で安定した条件が魅力ですが、審査が厳格です。
都市銀行は審査基準が最も厳しい傾向にある一方、地方銀行や信用金庫はやや柔軟な対応が期待できることもあります。
ノンバンクは銀行よりも審査基準が柔軟で、築古物件や特殊な物件にも対応してくれることがありますが、金利は高めです。
適切な金融機関を選ぶポイントは、自身の属性や物件の特性に合った金融機関を選ぶことです。
複数の金融機関に相談し、融資条件を比較検討することが重要です。
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不動産投資で融資を活用する3つのメリット
不動産投資において融資を活用することには、単なる「資金不足の補填」以上の戦略的メリットがあります。
メリット1：少額資金で大きな物件を購入できるレバレッジ効果
不動産投資の最大の特徴の一つが「レバレッジ効果」です。
少ない自己資金で大きな資産を運用できる仕組みです。
例えば、1,000万円の自己資金でも、金融機関からの融資を活用すれば3,000万円の物件を購入可能です。
この場合、利回り8％なら年間収益は240万円となり、金利3.6％で借入金の利息72万円を差し引いても168万円の収益が残ります。
自己資金のみの投資（年間収益80万円）と比べて2倍以上の効果が得られます。
メリット2：家賃収入で融資返済ができる資金効率の良さ
不動産投資のもう一つの特徴は、購入後に継続的な収益（家賃収入）が発生することです。
自動車や高級時計などとは異なり、物件を貸し出すことで得た収入をローン返済に充てられます。
理想的なケースでは、家賃収入だけでローンの返済が完結し、自己資金からの追加支出が不要になります。
また、手持ち資金を残しておくことで、物件のリノベーションや広告宣伝費に投入し、物件の競争力を高めることもできます。
メリット3：すぐに投資を始められ資産形成が早まる時間効果
不動産投資で融資を活用する三つ目のメリットは、投資のタイミングを逃さず、すぐに始められる点です。
例えば、3,000万円の物件を全額自己資金で賄おうとすると、年間300万円の貯蓄でも10年必要です。
その間に好条件の物件は他の投資家に購入されてしまいます。
融資を活用すれば、必要最低限の自己資金（物件価格の10％程度）ですぐに投資を始められ、物件価格上昇前の購入や好立地の希少物件の確保も可能になります。
早期に投資を開始することで、その分だけ早く家賃収入という不労所得を得られるようになり、長期的な資産形成において大きなアドバンテージとなります。
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不動産投資の融資活用における注意点とリスク対策
融資を活用する不動産投資では、メリットと同時にリスクも増大するため、適切なリスク管理が不可欠です。
融資返済が困難になるリスクとその回避策
融資返済が困難になる主な原因は、空室の発生や家賃の下落、予期せぬ大規模修繕の発生などです。
特に長期間の空室は、収入がゼロでもローン返済や固定費は継続するため、資金繰りを圧迫します。
このリスクを回避するには、最低6ヶ月分のローン返済額に相当する「返済バッファ」を確保し、需要の安定した立地の物件を選ぶことが重要です。
家賃保証会社のサービス利用や複数物件への分散投資も効果的なリスクヘッジ策です。
金利上昇リスクへの備え方
変動金利で借り入れた場合、将来的な金利上昇に伴い返済額が増加するリスクがあります。
例えば、3,000万円を35年ローン、年利1.0%で借りた場合の月々の返済額は約8.7万円ですが、金利が3.0%になると約12.0万円に増加します。
金利上昇リスクへの対策としては、固定金利型の融資商品の検討や、金利上昇を想定した余裕ある返済計画の立案が重要です。
また、収益が好調なうちに繰上返済で元本を減らしておくことも有効です。
過度なレバレッジの危険性と適切な借入額の判断
レバレッジ効果は大きなメリットですが、自己資金比率が低すぎると物件価格下落時に「担保割れ」を起こすリスクがあります。
適切な借入額を判断するには、自己資金比率は物件価格の20〜30%を目安とし、返済負担率（年間の家賃収入に対するローン返済額の比率）は70%以下に抑えることが望ましいでしょう。
また、表面利回りだけでなく実質利回りで判断し、収支計画は保守的に見積もることが重要です。
家賃収入は現状より5〜10%少なく、支出は5〜10%多めに計算し、そのシナリオでも返済可能な借入額に抑えるべきです。
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不動産投資の融資審査で重視される3つの判断基準
融資審査に通過するためには、金融機関が重視する判断基準を理解し準備することが重要です。
個人の属性：返済能力と信用力が審査の鍵
融資審査で最も重視されるのが「個人属性」です。
年齢、職業、年収、勤続年数、既存の借入状況など、申込者の返済能力と信用力を示す要素が審査されます。
年収は高いほど有利で、多くの金融機関では年収400万円以上が最低条件、600万円以上でより好条件が期待できます。
勤続年数は3年以上あると評価され、公務員や大手企業の正社員は高評価される傾向があります。
信用情報も重要な要素で、過去のローン返済の延滞や債務整理などの金融事故歴があると審査に大きく影響します。
既存の借入状況も審査され、多額の借入がある場合は追加融資に慎重になる傾向があります。
物件の収益性：融資審査における物件評価のポイント
融資対象の物件の収益性と資産価値の安定性も重要な判断基準です。
立地条件は大きく影響し、駅からの距離、周辺の生活利便施設、交通アクセスなど、入居需要に直結する要素が評価されます。
人口減少地域より人口流入地域の物件が有利です。
物件の築年数や構造も重要で、築浅物件や鉄筋コンクリート造の物件は評価が高く、築20年超の物件は融資条件が厳しくなることが多いです。
管理状態や将来的なメンテナンス計画も審査対象となります。
良い物件を適正価格で購入しており、残債も少し減っているような状態が望ましいでしょう。
資金計画と自己資金比率が融資審査に与える影響
自己資金比率（頭金の割合）は融資審査の重要要素です。
多くの金融機関では物件価格の20〜30%程度の自己資金を求めるケースが増えており、比率が高いほど審査に有利です。
資金計画の妥当性も審査され、収支バランスの取れた無理のない計画が評価されます。
特に空室リスクや金利上昇リスクを考慮した保守的な計画が高評価です。
借入金の返済比率（DTI）も重要指標で、年間のローン返済額が年収の30〜35%以下が望ましいとされます。
自己資金の出所も審査対象となり、長期間かけて自分で貯めた資金は信頼度が高くなります。
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不動産投資の融資審査の流れと必要書類
不動産投資のための融資審査の流れと必要書類を理解しておくことで、スムーズに融資を受けることができます。
融資審査の申込みから実行までのステップ
融資審査の主な流れは以下のとおりです。
・事前審査（仮審査）
→投資家の属性や購入予定物件の概要に基づく審査で、2日〜1週間程度で結果が出る
・物件の売買契約
→事前審査通過後に売主と契約を締結する段階で、融資特約（融資が実行されない場合に契約を解除できる条項）を必ず付ける
・本審査
→個人情報や物件情報、資金計画などを提出する審査で、2週間〜1ヶ月程度かかる
・融資契約と融資実行
→契約締結後、融資金が売主に振り込まれ、物件の引き渡しが行われる
融資審査に必要な書類と準備ポイント
融資審査に必要な主な書類は以下の通りです。
・本人確認・個人属性に関する書類
→身分証明書、住民票、印鑑登録証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・収入や資産に関する書類
→所得証明書（源泉徴収票、確定申告書など）、資産証明書、勤務先証明書
・既存借入に関する書類
→既存ローンの返済予定表、クレジットカードの利用明細
・物件に関する書類
→物件資料、登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、収支計画書
書類は最新のものを用意し、特に公的証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要です。
所得証明書は直近2〜3年分を求められることがあり、自営業者や収入変動がある方は複数年分の準備が望ましいです。
審査期間を短縮するためのコツ
審査期間を短縮するには、必要書類を事前に揃えておくことが最も重要です。
既に取引のある金融機関を選ぶことや、投資用不動産融資に積極的な金融機関を選ぶことも効果的です。
不動産投資に精通した専門家のサポートを活用し、申込み内容に不備や矛盾がないようにすることで、確認作業による遅延を防げます。
担当者とのコミュニケーションを密にし、追加で必要な情報や書類には迅速に対応することも大切です。
審査中に条件変更などの提案があった場合は、柔軟に対応することで審査進行がスムーズになることもあります。
不動産投資の融資審査に通りやすい人・通りにくい人の特徴
同じ物件や融資条件でも、申込者によって審査結果が大きく異なることがあります。
ここでは、それぞれの特徴を解説します。
不動産投資の融資審査に通りやすい人の共通点
融資審査に通りやすい人の特徴は以下の通りです。
自己資金が最強！
・安定した収入がある人
→公務員など、雇用が安定している職業に就き、5年以上の勤続年数がある人
・年収が高い人
→年収600万円以上あると審査が通りやすく、1,000万円以上だとさらに条件が有利
・借入れ数や借入れ金額が少ない人
→既存の借入が少なく、新たな融資に対する返済余力がある
・信用履歴が良好な人
→過去のローンやクレジットカードの支払いを滞りなく行ってきた実績がある
・保有資産が多い人
→預貯金や有価証券、不動産などの資産を多く保有し、特に流動性の高い資産がある人
融資審査が厳しくなる個人の特徴と改善策
融資審査が厳しくなる主な特徴とその改善策は以下の通りです。
・勤続年数が短い、または転職を繰り返している
→現在の職場で最低1年以上、できれば3年以上の勤務実績を作る
・年収が低い、または変動が大きい
→副業等で安定した収入源を増やし、過去3年分の所得証明書を提出して収入の安定性をアピールする
・多額の借入や債務がある
→既存の借入を返済して債務を減らす、小規模な物件から始めて段階的に投資規模を拡大する
・信用情報に問題がある
→信用情報機関に自分の情報を開示請求して現状を確認、問題がある場合は一定期間（5〜7年）経過するまで待つ
借入状況や金融履歴が不動産投資の融資審査に与える影響
借入状況や金融履歴は審査において非常に重要な項目です。既存の借入残高が多いと返済負担率が高くなり、新たな融資が受けにくくなります。
一般的に返済負担率は年収の30〜35%以下が望ましいとされています。
借入の種類も重要で、住宅ローンなどの資産性のある借入より、カードローンや消費者金融からの借入は審査に不利です。
過去の返済履歴も大きく影響し、延滞や滞納があると信用情報機関に記録が残り、融資審査で不利になります。
信用情報機関に記録される金融事故歴は通常5〜7年間保持されるため、この期間は融資審査に影響します。
短期間に複数の金融機関に融資申込みをすると「資金繰りに困っている」と疑われることもあるので注意が必要です。
不動産投資の融資審査を突破する5つの対策
融資審査が厳しくなっている現状で審査を突破するには、戦略的なアプローチが必要です。
対策1：自己資金を確保して融資審査での与信力を高める
十分な自己資金を確保することは、融資審査突破の最も効果的な対策です。
自己資金比率が高いほど金融機関からの借入額が減少し、審査に有利に働きます。
現在は物件価格の20〜30%程度の自己資金が求められることが多いです。
自己資金を増やすには、計画的な貯蓄が基本です。
投資開始の1〜2年前から一定額を積み立てる習慣をつけ、ボーナスや副業収入も活用しましょう。
既存の金融資産の現金化や不要資産の売却、親族からの贈与や借入も方法の一つです。
対策2：厳しい融資審査でも通りやすい優良物件を選ぶ
金融機関が評価する優良物件を選ぶことも審査突破の重要な対策です。
優良物件の第一条件は「立地の良さ」です。
駅から徒歩10分以内、主要駅へのアクセスが良好、生活利便施設が充実したエリアの物件は長期的な入居需要が見込め、金融機関からの評価が高まります。
物件の「築年数と構造」も重要で、築浅物件（築10年以内）や鉄筋コンクリート造の物件は評価が高いです。
収益性では表面利回りだけでなく実質利回りが安定している物件が評価され、都心部では表面利回り4〜5%、実質利回り3%以上あれば良好とされることが多いです。
対策3：金融機関との良好な取引関係を構築する
金融機関との良好な取引関係の構築も効果的です。
融資申込み前から対象金融機関で口座を開設し、取引実績を作りましょう。
特に給与振込口座として利用したり、定期預金や投資信託などの金融商品に投資したりすることで、「優良顧客」として評価される可能性が高まります。
担当者との関係構築も重要で、投資計画や物件情報を丁寧に説明し信頼関係を築きましょう。
また、複数の金融機関に相談し、自分の属性や物件特性に最も合った金融機関を見つけることも大切です。
対策4：緻密な資金計画で融資担当者を納得させる
緻密な資金計画の作成も融資審査突破には不可欠です。
効果的な資金計画作成のポイントは以下の通りです。
・保守的な見積もり
→収入は実際より低め（家賃収入は満室時の90%程度）、支出は高め（管理費や修繕費は標準相場より10〜20%増）で計算する
・長期的な視点
→20〜35年の長期計画で、物件の経年劣化に伴う家賃下落や大規模修繕費用なども考慮する
・適切な返済比率
→返済負担率（年収に対する返済額の割合）を30〜35%以下に抑える
資金計画はグラフや表を活用して視覚的にわかりやすく整理し、専門用語を適切に使用して知識と意欲をアピールしましょう。
対策5：融資に強い不動産会社や専門家と連携する
融資に強い不動産会社や専門家との連携も有効です。
融資実績の豊富な不動産会社は、金融機関とのパイプを持ち、審査をスムーズに進める力があります。
不動産投資に精通したFPや税理士などの専門家からのアドバイスも役立ちます。
不動産投資セミナーや勉強会への参加で知識を習得し、経験者からアドバイスを受けることも効果的です。
金融機関の融資担当者と直接コネクションを持つことで、審査を有利に進められることもあります。
銀行融資が通らない場合の代替策
銀行の融資審査に通らなかったとしても、不動産投資をあきらめる必要はありません。
様々な代替策を検討しましょう。
ノンバンクでの不動産投資ローンの特徴と申込み方
銀行融資が難しい場合の最も一般的な代替策が「ノンバンク」からの融資です。
ノンバンクの不動産投資ローンには、以下のような特徴があります。
「審査基準の柔軟性」があり、年収や勤続年数などの個人属性に難がある場合でも融資を受けられる可能性があります。
「物件評価の柔軟性」もあり、築古物件や狭小物件など銀行では融資対象外となるケースでも対応してくれることがあります。
また「スピード感のある審査」も魅力で、仮審査が最短即日、本審査も最短3営業日程度で結果が出ることもあります。
一方「金利の高さ」はデメリットで、一般的に銀行の1.5〜3倍程度の金利設定です。
ノンバンク融資を利用する際は、複数社を比較検討し、金利条件や融資可能額などを確認しましょう。
返済計画は慎重に立て、将来的に銀行融資への借り換えも視野に入れることが大切です。
フルローン・オーバーローンの可能性と条件
フルローン（物件価格の100%融資）やオーバーローン（物件価格を超える融資）が可能となる主な条件は以下の通りです。
・高い個人属性
→年収800万円以上の安定収入、5年以上の勤続年数、良好な信用履歴、既存借入が少ないなど返済能力への信頼度が高いこと
・優良物件であること
→立地が良く収益性の高い物件で、担保価値が高いと判断される物件（特に都心の新築マンションなど）
・金融機関との取引実績
→既存の取引関係がある金融機関で良好な関係を築いている場合や、複数の不動産投資で返済実績がある場合
実現するアプローチとしては、ノンバンクの活用、投資用不動産専門の金融機関の利用、複数の金融機関を組み合わせる方法（銀行で80%、ノンバンクで20%など）があります。
ただし、返済負担が大きくなるため、慎重な資金計画が必要です。
条件面で厳しい人向けの特殊融資サービス
通常の融資審査に通らない場合でも、特殊な融資サービスを利用できる可能性があります
「不動産担保ローン」は既に所有している不動産を担保に入れて融資を受ける方法で、個人の信用力よりも担保物件の価値を重視するため、年収や勤続年数などの条件が厳しい場合でも融資を受けられる可能性があります。
「親族所有の不動産を担保にする」方法も選択肢の一つですが、担保提供者の同意が必要であり、返済できなくなった場合のリスクを理解しておく必要があります。
その他、一部ノンバンクの「特殊プログラム」（永住権を持たない外国人向けや特殊物件向けなど）、「不動産投資クラウドファンディング」、「不動産投資会社とのパートナーシップ」なども選択肢となります。
但し、小口化系の商品は要注意だよ！
特殊融資サービスは通常の融資より金利や手数料が高くなることが多いため、返済計画を慎重に立て、長期的な収支シミュレーションを行うことが重要です。
また、業者によって条件や信頼性が大きく異なるため、実績や評判をしっかり調査して選ぶことが大切です。
まとめ：不動産投資の融資を賢く活用して成功するために
不動産投資における融資は、適切に活用すれば資産形成を加速させる強力なツールとなります。
融資のメリットを最大化しながらリスクを適切にコントロールすることが成功の鍵です。
物件価格の20〜30%程度の自己資金を確保し、安定した収入基盤と良好な信用履歴を築くことで審査通過の可能性が高まります。
同時に、立地や収益性に優れた物件を選び、金利上昇リスクや空室リスクを想定した保守的な資金計画を立てることが重要です。
銀行融資が難しい場合は、ノンバンクや特殊融資サービスなどの代替策も検討しましょう。
最終的に、融資は「手段」であって「目的」ではないことを忘れず、長期的な視点で不動産投資を進めることが成功への道となります。
