この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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物件を探す基準はなんですか？
・エリア
・利回り
・構造
・諸条件
など、人によって違うと思います。
不動産投資に「絶対的な成功法」はなく、人それぞれ勝ちパターンは違います。
但し、最低でも不動産投資で最も利益の出るタイミングを知っておく必要はあります。
それは、売るときです。
残念ながら、多くの方は売るときのことをそこまで考えずに、利回りで物件を求める傾向があります。
高利回りにはそれなりの理由があるわけです。
自分が売る側になって考えてみてください。
多くの人が欲しい欲しい！と言ってくる物件をあえて安く（高利回り）売りますか？
売らないですよね。
ということは、高利回り物件は、高利回りにしないと売れない、ということになるのです。
不動産業者が高利回りに見せかけて物件を販売しているケースも多く、そのような罠にかかることもあるでしょう。
安易に高利回り物件に飛びつくと
・失敗する
・不動産業者が仕掛けた罠にかかる
可能性があるので注意が必要です。
儲け話には注意せよ！は不動産投資でも同じなんだね！
どのような物件が高利回りになるのか？
利回りが決まる要素を理解する必要があります。
すごく簡単に書くと、
・条件が良くなれば利回りは下がる
・条件が悪くなれば利回りは上がる
ということです。
似たような物件で比較ていると想像してください。
まずは立地で考えます。
都心と田舎・・・
利回りが低くなるのは都心です。
みんな都心が欲しいもんね。。。
なぜなら、都心の方が需要が圧倒的に強く、入居者を簡単に見つけることができます。
リスクが低いので利回りも下がります。
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次に構造で考えてみましょう。
RCと木造・・・
利回りが低いのはRCです。
さらに道路付けで考えてみます。
整形地と歪な土地・・・
整形地の方が土地評価が高いので、利回りは低くなります。
最後に諸条件です。
これは色々ありますが、物件の価値が低くなりがちでかつ融資が付きにくい物件か否かです。
融資が受けにくく、評価の出にくい物件は以下です。
・土地の接道が悪い（敷地延長や歪な土地）
・狭小（各部屋の専有面積が16㎡未満）
これらは高利回りを求める投資家が多かった背景もあり、激増した物件です。
接道のイマイチなところに狭小の長屋を建築するパターンです。
部屋の面積が狭いとなれば競争力で劣るので、古くなってくると入居付で苦労する可能性があるので注意が必要です（ADが多い、空室期間が長いなど）。
このように、自分にとって
この条件良さそうじゃん！
と思える要素があれば、それは利回りが下がる要素でもあるのです。
逆に、イマイチな部分が多ければ利回りは高くなります。
普通に考えればわかる話だよね
不動産業者が仕掛けてくる罠とは？
不動産業者は、買い手が何を望んでいるのかよく知っています。
よって、買い手が望むようにみせかけた物件を作り上げて売ることがあるのです。
前述した通り、なんとなく条件の良さそうな物件に作り上げるのです。
一番は利回りです。
素人ほど利回りで判断しがちなのをよく理解しています。
故に、他と比べて高利回りな物件をでっち上げて販売するのです。
でっち上げの方法は簡単です。
・家賃が想定以上に取れているように見せかける
・サブリースを使って保証賃料を吊り上げる
・サブリースを使って空室率をごまかす
です。
家賃から利回りが計算されますので、それを吊り上げることで利回りを高く見せることが可能です。
想定賃料を取れるはずもない設定にしたり、実際取れている賃料よりも高いサブリースを付けて保証したりします。
空室の多い物件であっても、サブリースを付けることで満室と同じです！といって安心させることもできます。
とにかくサブリースが悪質な販売で使われることが多く、注意が必要です。
家賃保証って言われると安心しちゃうよね・・・
売れる物件の要素とは？
次の買い手のことを考えて購入していますか？
それができている人は失敗する確率が低いでしょう。
買う人はどうやって買いますか？
融資を使いますよね？
すると、融資のことを考えておく必要があるのです。
売れない物件を持っているほど怖いものはありません。
買う物件を10年保有したとして、10年後にはどんな銀行が自分の物件に融資するのか？ということを念頭に置く必要があります。
立地が良ければ業者が買いますし、現金購入者も珍しくありません。
よって、好立地の出口は楽勝です。
そうでないところの出口はよく考える必要があるということになります。
人が入らないような微妙なエリアは、次買う人がかなり限られてきます。
古くなればなるほど、融資年数が伸びなくなるので、キャッシュフローの観点で購入が現実的ではなくなります。
築30年のRCを融資期間25年で買ったとします。
10年経過すると築40年です。
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次買う人は長い融資期間が取れません。
故に自己資金を多く入れないと回りません。
自己資金を入れて買うほど良いエリアの物件なのか？が問われてきます。
立地が微妙だと売れにくいでしょう。
売れないとどうしたらいいのか？
価格を落として利回りを上げるしかないのです。
こうやって高利回り物件に返信していきます。
売れないから利回りを上げざる得ないのです。
売れる物件の要素は、
・立地
・利回り
・築年数
で主に決まると思って良いです。
築浅であれば融資期間の観点で出口はあるでしょう。
好立地であれば前述した通り買い手はいくらでもいます。
築年数関係なく売れるでしょう。
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問題は、微妙なエリアの物件です。
入居者確保にやや苦労するような立地では、長い目で見て魅力的でない物件になっている可能性も高く、古くなるとその魅力はさらに衰えます。
最終的には思うような値段では売れなくなる現実に直面する可能性も否定できません。
まとめ
リスクとリターンは表裏一体の関係にある。
これは投資の大原則です。
とにかく高利回り！
という思考で物件を探すと上手くいかない可能性があるので注意してください。
私の場合、立地は非常に重視するので、利回りは少し低くても問題ありません。
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利回りが低い分を、低金利と自己資金でカバーすればいいだけです。
・低金利で借りられる属性になること
・頭金をしっかしと入れることができるだけの金融資産を持つこと
という2点を考えながら日々アクションを起こしていくと良いでしょう。
日々一生懸命行動し、努力し、リスクを理解してチャレンジしている人であれば、いずれたどり着けるはずです。
高利回りに惹かれて微妙な立地を選ぶのではなく、好立地で勝負したほうが最終的なリスクは低く抑えられるでしょう。
高利回りのエリアで成功する大家も一定数いますが、かなり大変です。
この手の大家は行動力が異次元です。
入居者確保の難しいエリアにおける物件は大家のアクションが鍵を握ることも珍しくなく、隣の大家が成功しているから自分も！というわけにはいきません。
地方都市で成功する大家は一握りである点は理解しておくと良いでしょう。
