この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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住宅を購入した方にとって、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は大きな節税効果が期待できる制度です。
控除を受けるためには、初年度は確定申告、2年目以降は年末調整での手続きが必要となりますが、多くの方が申告書類の準備や記入方法に不安を感じているのではないでしょうか。
特に令和6年度は、控除率や借入限度額の見直し、子育て世帯・若者世帯への優遇措置の導入など、さまざまな改正点がありました。
この記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、計算明細書の作成方法、控除申告書の具体的な記入手順まで、実務に役立つ情報を分かりやすく解説していきます。
Contents
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した方の税負担を軽減する制度です。
以下で詳しく解説していきます。
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制度の目的と基本的な仕組み
住宅ローン控除は、住宅取得を促進し、国民の住生活の向上を図ることを目的とした税制優遇制度です。
正式名称を「住宅借入金等特別控除」といい、一般的に「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれています。
この制度は1972年に「住宅取得控除制度」としてスタートし、現在まで50年以上にわたり継続されている重要な住宅政策の一つです。
時代とともに制度内容は変更されてきましたが、住宅取得支援という基本的な目的は変わっていません。
住宅ローン控除の基本的な仕組みは、年末時点の住宅ローン残高に控除率0.7%を掛けた金額が、その年の所得税額から控除される仕組みとなっています。
さらに、所得税額から控除しきれない場合は、一定額まで住民税からも控除を受けることができる手厚い制度設計となっています。
手続きの面では、初年度は確定申告が必要となりますが、2年目以降は給与所得者の場合、年末調整で手続きが可能となり、納税者の利便性にも配慮されています。
このように、制度の継続性と利用のしやすさの両面から、住宅取得者を支援する重要な制度として機能しています。
税金が減るのであればしっかり活用したいね！
令和6年の控除制度における改正ポイント
令和6年度の住宅ローン控除では、以下の重要な改正が行われています。
控除率の変更：
・従来の1%から0.7%へ引き下げ
・支払利息との逆ザヤ防止が目的
所得要件の変更：
・合計所得金額が2,000万円以下の方が対象
・従来の3,000万円以下から引き下げ
床面積要件の緩和措置：
・原則50㎡以上が必要
・合計所得金額1,000万円以下の場合、40㎡以上でも適用可能
・緩和措置は2024年末まで延長
これらの改正に加えて、環境性能に応じた借入限度額の設定も導入されています。
出典：国土交通省「住宅ローン減税の制度内容が変更されます！～令和６年度税制改正における住宅関係税制のご案内～」
控除を受けられる期間と金額の上限
住宅ローン控除の期間と金額の上限は、住宅の種類や環境性能によって異なります。
控除期間については以下のように定められています。
・新築住宅：13年間
・中古住宅：10年間
・認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）：13年間
借入限度額は環境性能に応じて以下のように設定されています。
・認定住宅：5,000万円
・ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
・省エネ基準適合住宅：4,000万円
なお、これらの限度額は2024年以降、子育て世帯・若者夫婦世帯とその他の世帯で異なる設定となっています。
住民税からの控除上限額は年間97,500円となっており、所得税から控除しきれない場合に適用されます。
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住宅ローン控除を受けるための基本条件
住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの基本的な条件を満たす必要があります。
以下、住宅の取得形態別に詳しく解説していきます。
新築・新築住宅購入の場合の要件
新築住宅を取得する場合、以下の条件をすべて満たす必要があります。
居住要件：
・取得から6ヶ月以内に入居すること
・入居年の12月31日まで継続して居住すること
所得要件：
・合計所得金額が2,000万円以下であること
・給与収入のみの場合は給与収入から給与所得控除を引いた金額
住宅の要件：
・床面積が50㎡以上（一部40㎡以上も可）
・床面積の2分の1以上が居住用であること
・2024年以降は省エネ基準適合が必要
これらの要件に加えて、借入金に関する要件も設定されています。
そりゃー住んでなきゃだめだよね！
中古住宅購入の場合の追加要件
中古住宅を購入する場合は、新築住宅の要件に加えて以下の条件も満たす必要があります。
耐震性に関する要件として、以下のいずれかを満たすことが求められます。
築年数要件：
・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
・新耐震基準に適合していること
耐震診断要件：
・取得前2年以内に耐震診断を受けていること
・現行の耐震基準に適合することが証明されていること
なお、マンションなど耐火建築物の場合は、築年数の基準が若干緩和されています。
増改築の場合の適用条件
増改築工事の場合は、以下の条件を満たす必要があります。
工事の内容に関する要件：
対象となる工事の種類：
・増築、改築、大規模修繕
・バリアフリー改修工事
・省エネ改修工事
・耐震改修工事
工事費用に関する要件：
・工事費用が100万円を超えること
・住宅部分の工事費用が全体の2分の1以上であること
これらの工事は、建築士等による増改築等工事証明書の発行が必要となります。
初年度の確定申告に必要な書類と入手方法
住宅ローン控除を初めて受ける年は、確定申告が必要です。
以下、必要書類とその入手方法について詳しく解説します。
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
この書類は控除額を計算するための重要な書類です。
入手方法と記入のポイントは以下の通りです。
入手方法：
・税務署で直接入手
・国税庁ウェブサイトからダウンロード
・確定申告書等作成コーナーで作成可能
記入する主な項目：
・住宅の居住用割合
・居住開始日
・住宅ローンの年末残高
・控除額の計算結果
住宅ローン控除額の計算式は基本的には下記の通りになります。
住宅ローン控除額 ＝ 住宅ローン年末残高 × 1％
その他にも細かい計算規定がありますので、詳細は国税庁の「マイホームを持ったとき」を参照してください。
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
金融機関から発行される重要書類です。
発行時期と入手方法：
・通常10月頃に金融機関から自動送付
・複数の住宅ローンがある場合は、すべての金融機関分が必要
記載内容の確認ポイント：
・12月31日時点の住宅ローン残高
・住宅取得等の対価の額
・債務者の氏名・住所
建物・土地の登記事項証明書
法務局で取得できる公的書類です。
取得方法：
・最寄りの法務局で取得可能
・オンラインでの請求も可能
・有効期限に注意が必要
確認すべき項目：
・建物の床面積（50㎡以上であることの確認）
・所有権の登記の有無
・建物の所在地・構造
売買契約書または建築請負契約書のコピー
住宅取得の契約内容を証明する重要書類です。
結構書類関係は多いな・・・
準備のポイント：
・契約時に受け取った原本のコピーを使用
・すべてのページを添付
・金額や日付が明確に確認できることを確認
確認すべき項目：
・契約者名
・物件の所在地
・契約金額
・契約日・引渡日
マイナンバーが記載されている本人確認書類
本人確認のための必須書類です。
以下のいずれかの書類を準備します。
提出可能な書類：
・マイナンバーカード（表面と裏面のコピー）
・通知カードと運転免許証等の組み合わせ
・マイナンバーが記載された住民票の写し
補助金等の額を証する書類（該当する場合）
補助金を受けた場合に必要となる書類です。
必要となるケース・
・国や地方自治体から補助金を受けた場合
・住宅取得等資金の贈与を受けた場合
・すまい給付金を受けた場合
準備すべき書類：
・補助金の交付決定通知書
・補助金の額の確認書類
・贈与税の申告書のコピー（該当する場合）
増改築等工事証明書（リフォームの場合）
増改築やリフォーム工事を行った場合に必要な書類です。
発行者と取得方法：
・建築士事務所に所属する建築士
・指定確認検査機関
・登録住宅性能評価機関
・工事を請け負った建設業者
証明書に記載される内容：
・工事の内容
・工事費用の内訳
・工事後の住宅の床面積
・工事完了年月日
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住宅借入金等特別控除申告書の詳細な記入方法
住宅ローン控除の手続きには、住宅借入金等特別控除申告書の正確な記入が不可欠です。
※出典：国税庁「〇 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」
以下、各項目の記入方法を具体的に解説します。
税務署長欄、給与支払者の名称、所在地、申告者の氏名・住所
申告書の基本情報記入欄では、まず税務署長欄に勤務先を管轄する税務署名を記入します。
なお、この欄は空欄でも受付可能です。ただし、記入することで書類の紛失や混乱を防ぐことができます。
給与支払者の情報については、会社名を正式名称で記入し、所在地は本社所在地を記入します。書類が複写される可能性もあるため、はっきりとした文字で記入することが重要です。
申告者の情報については、氏名をフルネームで正確に記入し、住所は住民票と完全に一致させる必要があります。
また、フリガナも忘れずに記入しましょう。これらの基本情報は申告書の処理において重要な要素となるため、特に正確な記入が求められます。
新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高
※出典：国税庁「〇 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」
年末残高欄には12月31日時点での借入金残高を記入していきます。
住宅ローンを複数の金融機関から借りている場合は、それらの残高を合計した金額を記入します。
夫婦が連帯で住宅ローンを組んでいる場合は、自分の負担割合分の金額を記入するようにしましょう。
また、借入金の使途によって記入する欄が分かれており、住宅購入のための借入金はA欄へ、土地購入のための借入金はB欄へ記入します。
住宅借入金等の年末残高
住宅借入金等の年末残高は、単独でローンを組んでいる場合は先ほど計算した年末残高をそのまま記入できます。
ただし、家族などと共同で住宅ローンを組んでいる場合は、全体の残高から自分の負担分を計算して記入する必要があります。
例えば、配偶者と50%ずつの負担割合の場合、年末残高の半額を記入することになります。
取得対価の額との比較金額
この欄の記入には、先ほどの年末残高と、証明書下部に記載されている取得対価の額を見比べます。
取得対価の額は「ロ」と「ホ」の金額を足した数字です。
この2つの金額を比較して、小さい方の金額をここに記入します。
つまり、住宅ローンの残高が取得費用を上回っている場合は取得費用の金額を、逆に取得費用の方が大きい場合は住宅ローンの残高を記入することになります。
居住用割合の計算と反映
次に居住用割合の計算です。証明書の下部には居住用割合を記入する欄があります。
住宅全体を自分の住まいとして使用している場合は100%となります。
例えば、1階で店舗を営業していたり、一部を賃貸に出していたりする場合は、実際の居住部分の割合を計算する必要がありますが、すべて住居として使用している一般的なケースでは100%と記入し、先ほど計算した金額をそのまま記入します。
住宅借入金等の年末残高等
※出典：国税庁「〇 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書兼（特定増改築等）住宅借入金等特別控除計算明細書」
ここには先ほどの計算結果を入力しますが、住宅と土地それぞれのローンがある場合は少し注意が必要です。
住宅購入のためのローンと土地購入のためのローンを別々に計算している場合は、両方の金額を合計した数字を記入します。
例えば、住宅ローンの計算結果が1,500万円、土地ローンの計算結果が500万円の場合は、合計の2,000万円を記入することになります。
特定増改築等の控除額計算の基礎となる借入金等の年末残高
バリアフリー改修や省エネ改修などの特定増改築等に関する控除を申請する場合のみ、この欄への記入が必要となります。
特定増改築等の費用の額に係る住宅借入金等の年末残高等
特定増改築等住宅借入金等特別控除を受ける人のみ記載します。
特定増改築等住宅借入金等特別控除額
控除額の算出には、対象となる残高に0.7%の控除率を掛けます。計算結果の100円未満は切り捨てて記入してください。
年間所得の見積額
年間所得の見積額欄では、注意すべき点があります。
ここに記入する金額は給与の総支給額（年収）ではなく、給与所得控除後の金額です。
具体的には、お手元に前年の源泉徴収票がある場合、その中の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている数字を参考にできます。
この記入は、住宅ローン控除を受けられる所得制限（2,000万円以下）の確認のためのものです。
見積額という性質上、厳密な計算は必要なく、おおよその金額で構いません。
例えば、前年と今年で収入に大きな変動がなければ、前年の源泉徴収票の金額をそのまま使うことができます。
連帯債務による住宅借入金等の年末残高
この欄は配偶者など、他の人と一緒にローンを組んでいる場合に使用します。
金融機関から届く年末残高証明書に記載された金額のうち、連帯債務の総額を記入します。
複数の金融機関からローンを借りている場合は、それぞれの残高証明書の金額を合計した金額になります。
備考欄の記入方法
備考欄は連帯でローンを組んでいる場合の詳細情報を記入する場所です。
先ほどの連帯債務の残高を記入した場合は、ここに連帯者それぞれの情報を記載します。
具体的には、連帯者の負担する金額、氏名、住所、そして勤務先です。
よくある質問として「私の負担額」という欄の「私」が誰を指すのかというものがありますが、これは連帯者（配偶者など、一緒にローンを組んでいる人）のことを指します。
すべての記入が終わったら、申告書と年末残高証明書を一緒にして会社に提出します。
提出の際は、書類の不備がないかもう一度確認し、特に残高証明書の添付を忘れないようにしましょう。
2年目以降の手続きと必要書類
初年度の確定申告が完了すると、2年目以降は手続きが簡略化されます。
年末調整での手続きの流れ
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で控除を受けることができます。
この手続きは会社の経理担当者を通じて行われ、比較的シンプルな流れとなっています。
楽になって良かった・・・
具体的な流れとしては、まず10月頃に税務署から控除申告書が送付されます。
続いて11月頃には金融機関から住宅ローンの残高証明書が届きます。
これらの書類が揃ったら、12月初旬までに会社に提出します。
提出された書類に基づいて年末調整が行われ、通常は12月の給与支給時に還付金が上乗せされる形で精算されます。
このように、年末調整での手続きは時期が決まっており、書類さえ適切に準備できれば、特に複雑な作業は必要ありません。
会社の指示に従って期限内に必要書類を提出することが重要です。
毎年必要となる書類の準備
2年目以降に毎年必要となる書類は以下の通りです。
必要書類一覧
・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・その年分の控除証明書
これらの書類は定められた時期に自動的に送付されます。
書類の受け取り時期と保管方法
住宅ローン控除に関する重要書類は、決まった時期に各機関から送付されます。
控除申告書は10月頃に税務署から、残高証明書は11月頃に金融機関からそれぞれ送付されます。
また、控除証明書は初年度の確定申告後に発行されます。
これらの書類は、最長13年間という長期にわたって必要となるため、適切な管理が非常に重要です。
保管方法としては、専用のファイルを用意し、年度ごとに整理することをお勧めします。
また、万が一の紛失に備えて、書類のコピーを取っておくことも賢明です。
さらに、近年ではスマートフォンで写真を撮影して電子的なバックアップを取っておくことも有効な方法です。
特に控除証明書は再発行に時間がかかる場合があるため、原本の保管には細心の注意を払う必要があります。
書類の保管場所は、湿気の少ない場所を選び、定期的に保管状態を確認することで、長期間にわたる確実な保管が可能となります。
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申請から還付までのスケジュール
住宅ローン控除の申請から還付金受取までの具体的なスケジュールを解説します。
初年度の確定申告の具体的な手順
初年度は確定申告による手続きが必要です。
準備期間（1月まで）
・必要書類の収集
・計算明細書の作成
・申告書の記入
申告期間（2月16日～3月15日）
・税務署への申告書提出
・e-Taxによる電子申告も可能
・早めの申告を推奨
2年目以降の年末調整の時期
年末調整のスケジュールは以下の通りです。
年末調整の流れ
・10月：控除申告書の受け取り
・11月：残高証明書の受け取り
・12月初旬：会社への書類提出
・12月の給与支給日：還付
還付金の受け取り時期と確認方法
住宅ローン控除による還付金の受け取り時期は、申請方法によって異なります。
確定申告で手続きを行った場合は、申告書の提出から約1～2ヶ月後に、申告時に指定した金融機関の口座に振り込まれます。
振り込みに先立って還付通知書が送付されるので、この書類で還付金額を確認することができます。
一方、年末調整での手続きの場合は、通常12月の給与に還付金が上乗せされる形で支給されます。
この場合は給与明細で還付金額を確認することができます。
ただし、会社の経理処理の都合により、還付金の支給が翌年1月や2月になることもあります。
具体的な支給時期については、会社の経理担当者に確認するとよいでしょう。
なお、いずれの場合も、還付金の受け取りについては必ず記録を残しておくことをお勧めします。将来の確認が必要になった際の備えとして有用です。
まとめ：住宅ローン控除（住宅借入金等特別税額控除）の手続きをスムーズに進めよう
住宅ローン控除は、住宅取得者の税負担を大きく軽減できる重要な制度です。
制度を有効活用するためのポイントは以下の通りです。
住宅ローン控除は、マイホーム取得を支援する重要な税制優遇制度です。
正しく申請することで、最長13年間にわたり税負担を軽減することができます。
住宅ローン控除は、決して複雑な手続きではありません。本記事で解説した内容を参考に、計画的に手続きを進めることで、確実に税制優遇を受けることができます。
マイホームの取得という人生の大きな投資を、この制度を活用することでより賢明なものとしていただければ幸いです。
参考記事
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社：住宅ローン「50年」が広がる理由と気をつけたい点――月の返済は軽く、総額は重く。不動産鑑定士のやさしい見解
https://sakk.jp/adex/appraisal/%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e3%80%8c50%e5%b9%b4%e3%80%8d%e3%81%8c%e5%ba%83%e3%81%8c%e3%82%8b%e7%90%86%e7%94%b1%e3%81%a8%e6%b0%97%e3%82%92%e3%81%a4%e3%81%91%e3%81%9f%e3%81%84%e7%82%b9/
